La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire (C. civ., art. 1124, al. 1). La promesse de vente de fonds de commerce est donc celle par laquelle le propriétaire du fonds s’engage à le vendre à une personne dénommée pour un prix donné. Il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ( Cass. 3e civ., 23 juin 2021, no 20-17.554, no 583 FS-B ). A ce stade, le bénéficiaire ne s’engage pas à acheter ; la vente n’interviendra que s’il lève l’option d’achat selon les modalités prévues par la promesse.
Une vente supposant un accord des parties sur le bien vendu et son prix (C. civ., art. 1583 ), la promesse unilatérale de vente doit permettre d’identifier le fonds vendu et les éléments qui le composent et de déterminer le prix de vente qui, à défaut d’être chiffré, doit être déterminable au regard des termes de la promesse. A défaut, la levée de l’option par le bénéficiaire n’emportera pas formation du contrat de vente.
La promesse prévoit généralement :
Est nulle toute promesse unilatérale de vente de fonds de commerce si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire (C. civ., art. 1589-2 ).
L'acceptation de la promesse correspond à la manifestation de volonté du bénéficiaire d’accepter la promesse de vente en tant que promesse mais pas la vente elle-même – l’acceptation de la promesse ne se confond pas avec la levée de l’option –, si bien que son auteur conserve la liberté d’acquérir ou de ne pas acquérir ( Cass. 3e civ., 6 mars 1973, no 71-12.785 ). L’acceptation de la promesse résulte le plus souvent de l’apposition d’une mention par le bénéficiaire sur la promesse.
L’enregistrement auprès du service des impôts n’est pas requis pour :
La nullité de la promesse encourue en application l’article 1589-2 du code civil est absolue : les parties ne peuvent pas y renoncer ( Cass. 3e civ., 7 juill. 1982, no 81-13.361 ) ; tout intéressé peut l’invoquer, y compris le bénéficiaire ( Cass. 3e civ., 1er juill. 1998, no 96-19.802, no 1184 P ). Le promettant doit restituer l’indemnité d’immobilisation qu’il a perçue ( Cass. 3e civ., 20 mars 2002, no 00-17.637 ). Le juge ne peut pas ordonner l’exécution forcée de la vente, quand bien même le bénéficiaire se serait engagé à acheter ( Cass. 3e civ., 14 déc. 1994, no 92-20.633, no 1968 P ).
La révocation de la promesse unilatérale de vente par le promettant pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis (C. civ., art. 1124, al. 2), à moins que la promesse ne réserve une faculté de dédit au promettant. Si tel n'est pas le cas, le bénéficiaire peut lever l'option malgré la rétractation du promettant puis demander l'exécution forcée de la vente ( Cass. 3e civ., 23 juin 2021, no 20-17.554, no 583 FS-B ).
La situation est différence si le promettant a vendu le fonds à un tiers en violation de la promesse :
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