Fiche thématique
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20 mars 2024
L'article 1124 alinéa 1er du code civil définit la promesse unilatérale de la façon suivante : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. ». La promesse synallagmatique de contrat est l'avant-contrat par lequel les deux parties s'engagent réciproquement à conclure le contrat définitif.

Sommaire

La promesse unilatérale de contrat

Caractère contractuel et unilatéral de la promesse

La promesse unilatérale est un contrat. Il y a une rencontre des volontés entre le promettant, qui a donné son consentement à la future convention, et le bénéficiaire, qui examine la proposition qui lui est faite et dispose ainsi d'un délai de réflexion, à l'issue duquel il a toute liberté d'accepter ou non la convention.

Mais si cette promesse est un contrat, elle n'en demeure pas moins unilatérale, car elle ne met en principe d'obligation qu'à la charge du promettant. Le bénéficiaire conserve toute liberté quant à la formation du contrat définitif.

Effets de la promesse unilatérale

La promesse unilatérale est un contrat qui produit donc un effet obligatoire. À l'issue de la période de réflexion, deux issues peuvent survenir.

Si le bénéficiaire accepte, le contrat est formé à la date de la levée de l'option.

Si le bénéficiaire refuse, le contrat ne se forme pas, et les indemnités d'immobilisation peuvent être conservées par le promettant.

L'article 1124 alinéa 2 du code civil précise que la révocation de la promesse pendant le délai d'option du bénéficiaire n'empêche pas la formation du contrat promis (C. civ., art. 1124, al. 2).

En outre, il est prévu que « Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. » (C. civ., art. 1124, al. 3).

La promesse synallagmatique de contrat

Dans la promesse synallagmatique de vente, improprement dénommée par la pratique « compromis de vente », le propriétaire s'engage à vendre et l'acquéreur à acheter. Du point de vue du promettant, l'engagement est strictement de même nature que dans la promesse unilatérale.

Mais la situation est différente pour l'acheteur, qui a pris l'engagement ferme d'acquérir, et ne dispose donc d'aucun droit d'option. L'existence de ces obligations réciproques explique que la promesse soit dite « synallagmatique ».

Si elle semble présenter des similitudes par rapport au contrat définitif – parenté dont semble faire état le Code civil au sujet de la vente en son article 1589, alinéa 1er au terme duquel « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » – la totale identité de la promesse et du contrat définitif doit toutefois être nuancée. En pratique, la promesse synallagmatique de vente est principalement utilisée dans l'attente du contrat définitif, dont la conclusion est subordonnée à l'obtention d'un prêt ou à la rédaction d'un acte notarié.

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