Fiche thématique
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20 mars 2024
L'article 1123 alinéa 1er du code civil définit le pacte de préférence comme un contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.

Sommaire

L'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016 insère dans le code civil l'article 1123 spécifiquement consacré au pacte de préférence.

Nature du pacte de préférence

Pacte de préférence et promesse de vente

La différence essentielle tient à ce que le débiteur d'un pacte de préférence ne prend pas l'engagement de vendre mais seulement de préférer un cocontractant au cas où il vendrait. Contrairement au promettant dans la promesse, le débiteur reste donc libre de vendre ou de ne pas vendre. Cette liberté est de l'essence du pacte de préférence.

Pacte de préférence et préemption

La proximité des deux mécanismes est grande. On a pu en effet définir le droit de préemption comme un droit de préférence d'origine légale tandis que le pacte de préférence s'apparente lui-même à un droit conventionnel de préemption.

La différence tient donc à la source de ces droits, légale pour l'un, conventionnelle pour l'autre, et se prolonge naturellement dans la sanction de leur violation, nettement plus efficace à l'égard des droits de préemption qu'à l'endroit du pacte de préférence.

Régime du pacte de préférence

Sauf lorsqu'il est expressément réglementé par la loi (CPI, art. L. 132-4, à propos du contrat d'édition), le pacte de préférence obéit exclusivement au droit commun des contrats. Sa validité suppose en particulier que la chose qui en est l'objet soit suffisamment déterminée.

Exécution du pacte de préférence

La situation des parties évolue entre le moment de la conclusion du pacte et celui de la décision éventuelle de vendre.

Avant l'offre de vente qui sera peut-être présentée par le débiteur de préférence, celui-ci s'oblige essentiellement à ne pas vendre le bien à un tiers sans l'avoir préalablement proposé au bénéficiaire. Cette obligation de ne pas faire se traduit chez le bénéficiaire par un simple droit de créance exclusif de tout droit réel.

Après l'offre de vente, le pacte de préférence s'apparente à une promesse unilatérale de vente : le débiteur n'est plus seulement tenu de ne pas vendre à un tiers, il promet de vendre au bénéficiaire. L'acceptation de l'offre par ce dernier vaut alors vente.

Inexécution du pacte de préférence

Lorsque le débiteur du pacte méconnaît son engagement en vendant le bien à un tiers, la sanction de cette violation varie selon la bonne ou la mauvaise foi du tiers acquéreur.

Lorsque le tiers acquéreur est de bonne foi, le droit de créance du bénéficiaire du pacte lui est inopposable en vertu du principe d'effet relatif des conventions. La vente conclue en violation du pacte est donc valable et seule la responsabilité civile contractuelle du débiteur peut être engagée à l'égard du bénéficiaire (C. civ., art. 1123, al. 2).

Par exception, le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits ou d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir (C. civ., art. 1123, al. 2).

Action interrogatoire

Une action interrogatoire est prévue en faveur du tiers : « Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir.

L'écrit mentionne qu'à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. » (C. civ., art. 1123, al. 3 et 4).

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