Fiche thématique
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25 mars 2024
Le montant du loyer du bail commercial, révisé ou renouvelé, doit correspondre à la valeur locative. Celle-ci est déterminée suivant des critères légaux, même si en pratique on utilise bien souvent le système métrique.

Sommaire

Détermination de la valeur locative

Qu’est-ce que la valeur locative ?

Lors de la conclusion d’un premier bail commercial, la fixation du loyer est soumise à la seule loi de l’offre et de la demande et aucune disposition n’en réglemente le montant. Ce n’est qu’à l’occasion des révisions ou du renouvellement que le loyer est réglementé. Le loyer doit correspondre à la valeur locative, cette notion étant identique pour la révision et pour le renouvellement.

Mais la valeur locative se trouve souvent limitée par un système de valeur plafond et il est nécessaire de comparer la valeur plafond avec la valeur locative. En matière de renouvellement comme en matière de révision, le plafonnement ne s’applique que dans la mesure où il fait apparaître un loyer inférieur à la valeur locative.

Remarque

Le loyer, pendant la durée du bail commercial, va subir, en principe, une indexation (annuelle ou triennale) laquelle est enfermée (plafonnée) dans la variation des indices contractuels ou légaux [indice INSEE du coût de la construction, indice des loyers commerciaux (ILC)…]. Cette indexation permet en principe une augmentation relative du loyer pendant la durée du bail et une stabilité de la valeur de loyer en regard de l’érosion monétaire. Mais pendant le temps du bail commercial (9 ans en principe), l’environnement urbain et économique où se situe le local commercial peut évoluer de sorte que la valeur objective du loyer (la valeur locative), ne soit plus en adéquation avec le loyer réellement payé.

En théorie, cinq critères légaux, énumérés à l’article L. 145-33 du code de commerce, permettent de déterminer la valeur locative.

En pratique, la détermination de la valeur locative repose essentiellement sur un système de base qui consiste à pondérer la surface réelle des locaux à expertiser, et à appliquer à cette surface pondérée un prix au mètre carré. Le mètre carré de surface pris ainsi comme étalon est appelé « mètre carré pondéré ».

Les critères légaux de détermination de la valeur locative

A défaut d’accord, la valeur locative est déterminée suivant les cinq éléments suivants :

  • les caractéristiques du local considéré : il s’agit des dimensions du local, de ses possibilités d’accès et d’utilisation, de son état d’entretien, de ses équipements, de la présence éventuelle de dépendances ;
  • la destination des lieux : c’est celle qui est autorisée par les titres contractuels (ou qui résulterait éventuellement de décisions judiciaires) ;
  • les obligations respectives des parties : il doit être tenu compte des obligations mises à la charge du locataire contrairement à la loi ou aux usages ;
  • les facteurs locaux de commercialité : ces facteurs locaux dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que présente l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ;
  • des prix couramment pratiqués dans le voisinage : ce critère légal entérine la pratique suivant laquelle on se réfère à des loyers connus en ajustant ceux-ci au local en question par le biais d’un système de pondération. Il doit s’agir de locaux équivalents et, dans le cas contraire, subir des correctifs.

L’utilisation dans la pratique du système métrique

En pratique, pour déterminer la valeur locative, on pondère la surface réelle des locaux et on applique à cette surface pondérée un prix au mètre carré. Le mètre carré de surface pris ainsi comme étalon est appelé « mètre carré pondéré ».

Remarque

Ce système, qui consiste à déterminer le prix au mètre carré pondéré par référence avec d’autres fixations intervenues dans le même quartier et pour des locaux similaires, est bien souvent le seul pratiqué.

La surface réelle des locaux à expertiser étant ramenée à une surface pondérée, on applique à celle-ci un prix au mètre carré pondéré, appelé alors dans le cas d’une boutique « mètre carré boutique », pour obtenir la valeur locative de l’ensemble, sous réserve de certaines corrections.Le juge dispose d’un pouvoir souverain pour fixer les coefficients de pondération applicables.

  • Application des coefficients de pondération

Un local dispose d’une configuration spécifique, comme des aménagements et des dispositions intérieures, dont chacun ne présente pas un intérêt équivalent pour le locataire. Pour tenir compte de cette disparité d’utilité, on applique un coefficient de pondération aux surfaces brutes.

Ainsi, en pratique, dans le cas d’une boutique, la surface réelle de la boutique est affectée du coefficient 1. S’il s’agit d’une boutique d’angle et spécialement si elle est en angle aigu, la partie en angle est alors affectée d’un coefficient supérieur à 1, pouvant aller jusqu’à 1,5. Quant à la surface réelle des dépendances situées au rez-de-chaussée (arrière-boutique, réserve), elle est en général affectée d’un coefficient voisin de 0,5 tandis que la surface réelle des dépendances situées en étage peut être affectée d’un coefficient de l’ordre de 0,5, surtout s’il existe une communication directe avec la boutique. Enfin, la surface réelle des locaux de servitude (couloirs, dégagements, etc.) est affectée du coefficient 0,2 tandis que la surface réelle des sous-sols est affectée du coefficient 0,1, ce coefficient pouvant être porté à 0,20 ou 0,25 s’il s’agit d’un sous-sol aménagé et non d’une simple cave.

Remarque

Le système de pondération est aussi appliqué aux locaux en étage, l’unité étalon étant alors le mètre carré correspondant aux pièces sur rue et la valeur unitaire retenue étant alors très variable car elle dépend autant du quartier que du caractère plus ou moins fonctionnel des locaux. Pour les locaux à usage industriel, le mètre carré boutique est remplacé comme étalon par le mètre carré atelier.

  • Le prix de référence

Une fois la surface utile pondérée déterminée, il convient alors de lui appliquer un prix au m2 annuel afin d’obtenir la valeur du loyer annuel ainsi fixée en valeur locative.

Ce prix de référence est issu des « prix couramment pratiqués dans le voisinage ». Ils sont définis par l’article R. 145-7 comme des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 (c’est-à-dire les caractéristiques des locaux, la destination et les facteurs locaux de commercialité).

Détermination de la valeur locative pour les locaux spécifiques

Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret (C. com., art. L. 145-36 et R. 145-9 à R. 145-11).

Les locaux à usage de bureaux

Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence (C. com., art. R. 145-11 ).

Dès lors et pour la fixation du loyer de locaux à usage de bureaux, il sera appliqué un prix au m2 annuel (en fonction des références applicables) sur les surfaces brutes et ce sans appliquer de pondération.

Les locaux monovalents

Les locaux monovalents sont ceux qui ne peuvent servir qu’à un seul type d’exploitation (ex. : immeuble à usage d’hôtel, de cinéma…).

Pour ces locaux dits monovalents, la valeur locative est fixée selon « les usages observés dans la branche d’activité concernée » et donc des méthodologies spécifiques comme, par exemple, la méthode hôtelière.

La procédure judiciaire en fixation de loyer

La procédure judiciaire en fixation de loyer commercial se déroule devant le juge des loyers commerciaux (JLC) du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Généralement, le JLC ordonne une expertise judiciaire afin de déterminer si les conditions du déplafonnement sont remplies et dans l’affirmative de chiffrer la valeur locative.

Cette procédure est une procédure sans représentation obligatoire, c’est-à-dire dispensée de la présence d’un avocat, pour autant les méandres et la technicité d’une telle procédure semblent devoir conduire à s’adjoindre le concours d’un avocat.

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Questions fréquemment posées

Le chiffre d’affaires est-il retenu dans le calcul de la valeur locative ?

Le chiffre d'affaires, s'il peut constituer un indice permettant de corroborer la valeur locative obtenue, ne constitue pas une composante de la valeur locative telle que définie par le Code de commerce ; ainsi, le développement du commerce du locataire n’est pas pris en compte pour apprécier la valeur locative.

L’engagement de non-concurrence pris par le bailleur peut-il majorer la valeur locative ?

Les obligations mises à la charge de l'une ou de l'autre des parties par le contrat de bail ou par la loi peuvent être des facteurs de diminution ou de majoration de la valeur locative (C. com. art. R 145-8, al. 1 et 3). Ainsi, il a été jugé que la clause du bail prévoyant que « le bailleur s'interdit d'exploiter, directement ou indirectement, dans l'immeuble dont font partie les lieux loués, un commerce similaire à celui du preneur. Il s'interdit également de louer à qui que ce soit tout ou partie du même immeuble pour l'exploitation d'un commerce identique à celui du preneur », entraîne un avantage certain pour le locataire justifiant une majoration de 5 % de la valeur locative (CA Angers, 30 janv. 2019, n° 18/0123).

La prise en charge par le preneur de charges exceptionnelles peut-elle minorer la valeur locative ?

Les obligations mises à la charge de l'une ou de l'autre des parties par le contrat de bail ou par la loi peuvent être des facteurs de diminution ou de majoration de la valeur locative (C. com. art. R 145-8, al. 1 et 3). Par exemple, diminue la valeur locative le transfert sans contrepartie à la charge du locataire d'obligations incombant normalement au bailleur (paiement de la taxe foncière, obligation de réaliser les travaux de mise aux normes de sécurité, etc.).

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