Quels sont les mécanismes de révision des loyers commerciaux ?

Réponses : Trois mécanismes légaux de révision du loyer commercial en cours de bail sont prévus (C. com., art. L 145-37 à L 145-39), qu’il n’est pas possible d’écarter conventionnellement (C. com., art. L 145-15) : la révision triennale du loyer ; la révision automatique à la hausse ou à la baisse par le jeu d’une clause d’indexation (aussi appelée « clause d’échelle mobile ») ; la révision du loyer lorsque, par le jeu de la clause d’indexation, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé.

Le loyer commercial est-il plafonné à la baisse en cas de révision triennale ?

Dans le cadre de la révision triennale du loyer commercial, le loyer révisé ne peut pas être inférieur au loyer en cours, lequel constitue donc le loyer plancher, même si la valeur locative est inférieure à ce loyer (C. com., art. L 145-38). Ce n’est pas le cas de la fixation du loyer du bail renouvelé qui intervient par hypothèse après l’expiration du bail.

Révision triennale du loyer commercial

Demande en révision du loyer

Date de la demande

La demande ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire pour la première révision ou après le point de départ du bail renouvelé. Pour les autres révisions, le délai de trois ans court à compter du jour où le loyer précédemment révisé est applicable.

La demande en révision ne peut être faite que si la période triennale est échue. En conséquence, lorsque la période triennale vient à expiration le 1^er décembre, la demande en révision ne peut pas être valablement formée avant le 2 décembre. Après l'expiration de la période triennale, la révision peut être demandée à n'importe quel moment.

Forme et contenu de la demande

La demande doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée AR. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.

Fixation judiciaire du loyer révisé

À défaut d'accord entre les parties sur le loyer révisé, celui-ci est fixé par le juge. L'action en révision triennale, ouverte aux deux parties quel que soit le sens de la variation de l'indice, est soumise à la prescription biennale.

Plafonnement du loyer révisé

Par dérogation au principe selon lequel le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative, et à moins d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution du loyer révisé ne peut pas excéder la variation d'un indice Insee de référence intervenue depuis la dernière fixation du loyer (C. com. art. L 145-38).

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que le loyer révisé se détermine de la manière suivante : si la valeur locative est inférieure au loyer en cours, celui-ci constitue le loyer plancher ; si la valeur locative est supérieure au loyer à réviser tout en étant inférieure au plafond résultant de l'application du coefficient de l'indice de référence, le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative.

Précisions

a. Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1^er septembre 2014, l'indice du coût de la construction (ICC) n'est plus un indice de référence ; seuls demeurent l'indice des loyers commerciaux (ILC), lorsque les locaux sont affectés à des activités commerciales ou artisanales, et l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) réservé aux activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales.

b. En présence d'une clause d'indexation, la notion de « loyer en cours » qui constitue le loyer plancher correspond au dernier loyer indexé. Il en résulte que la révision sur le fondement de l'article L 145-38 du Code de commerce ne s'applique pas au loyer comportant une telle clause.

Déplafonnement du loyer révisé

Lorsque les conditions du déplafonnement du loyer commercial sont remplies, le loyer révisé doit être fixé au montant de la valeur locative, même si elle est inférieure au loyer en vigueur.

La valeur locative peut être définie comme le juste prix que le propriétaire des locaux pourrait obtenir de leur location compte tenu du jeu de l'offre et de la demande. Elle est déterminée exclusivement à partir des éléments suivants : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Dès lors qu'ils tiennent compte de tous ces éléments constitutifs, les juges du fond apprécient souverainement cette valeur et ils sont libres d'adopter la méthode de calcul qui leur paraît la plus appropriée.

La règle du plafonnement est écartée dans deux cas.

1° Lorsque le locataire a adjoint au commerce prévu au bail des activités connexes ou complémentaires (déspécialisation partielle), il peut être tenu compte de ces activités lors de la première révision triennale qui suit la déspécialisation : si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués, le loyer est alors fixé à la valeur locative.

2° Le plafonnement est écarté lorsqu'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1^er septembre 2014, la variation de loyer qui en découle ne peut pas conduire à des augmentations annuelles supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Cet encadrement des hausses de loyer, qui est d'ordre public, s'applique à tous les types de locaux (bureaux, boutiques, locaux monovalents...).

Précisions

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présentent, pour le commerce considéré l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Date d'effet du loyer révisé

Lorsque le loyer révisé est fixé par les parties, le nouveau loyer est dû à compter du jour de la demande en révision, sans possibilité de dérogation conventionnelle.

Lorsque, faute d'accord entre les parties, le loyer révisé est déterminé par le juge, ce dernier doit fixer l'échéance du nouveau loyer à la date de la demande de révision. Pendant la procédure de révision, le locataire doit payer les loyers échus à l'ancien prix ou au prix fixé par le juge à titre provisionnel.