La révision du loyer du bail commercial selon la clause d'indexation

L’application de la clause d’indexation

Automaticité et périodicité de la clause d’indexation

La clause d’indexation s’applique automatiquement dès que l’indexation du loyer est stipulée en termes clairs et précis. Sa périodicité d’application est libre.

Les clauses d’indexation à indice de base fixe sont valables

S’est posée la question de la validité des clauses d’indexation du loyer contenant un indice de base fixe, prévoyant l’indexation annuelle du loyer par rapport à la variation entre l’indice choisi à la date d’effet du bail et l’indice lui correspondant à la date de révision du loyer.

La Cour de cassation a admis qu’une telle clause d’indexation est valable dès lors que, dès la première indexation ( Cass. 3^e civ., 6 févr. 2020, n^o 18-24.599, n^o 72 FS-P + B + I ), il y a concordance entre la période de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions ( Cass. 3^e civ., 11 déc. 2013, n^o 12-22.616, n^o 1466 FS-P + B  ; Cass. 3^e civ., 25 févr. 2016, n^o 14-28.165, n^o 297 FS-P + B ). En d’autres termes, la clause est valable si la durée séparant les indices de base et de comparaison est identique à celle séparant le loyer de référence et le loyer indexé.

La réglementation des clauses d’indexation du loyer

Seules sont licites les indexations des loyers commerciaux dont l’indice de référence se rattache directement soit à l’activité de l’une des parties, soit à l’objet du contrat (C. mon. fin., art. L. 112-2 ).

Le loyer pourrait également être indexé sur le prix de l’une des marchandises traitées ou de l’un des services fournis par le locataire, et la lettre du texte du code monétaire et financier précité paraît également autoriser l’emploi d’indices se rattachant à l’activité du bailleur (par exemple, le loyer du local où est exploité un commerce de tissus pourrait être indexé sur le prix du pain si le bailleur est boulanger).

Étant donné les conséquences assez curieuses auxquelles l’application de ce principe pourrait conduire, il est recommandé de ne recourir qu’avec prudence à de telles clauses d’indexation.

Par ailleurs, l’article R. 145-22, alinéa 2 du code de commerce prévoit que si l’un des éléments retenus pour le calcul de la clause d’échelle mobile insérée au bail vient à disparaître, la révision ne pourra être demandée et poursuivie que dans les conditions visées à l’article L. 145-38 du code de commerce (texte qui organise la révision légale des loyers non indexés). Néanmoins, ce texte n’a pour objet que de pallier l’imprévision des parties et si celles-ci ont prévu dans le bail une indexation de remplacement, une telle clause doit alors recevoir application sans que l’on puisse invoquer le retour à la révision triennale du fait de la disparition de l’indice choisi en premier rang ( Cass. 3^e civ., 9 oct. 1984, n^o 83-10.383 ).

La clause d’indexation par rapport aux indices ILC ou ILAT

Le plus souvent, les parties choisiront d’indexer le loyer annuellement en se référant aux indices mentionnés à l’article L. 145-38 du code de commerce applicables pour le plafonnement du loyer à l’occasion du jeu de la révision triennale, à savoir l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Ces indices ne peuvent être choisis que s’ils sont applicables à l’activité exercée dans les lieux loués.

La révision judiciaire du loyer indexé

Les conditions pour une révision judiciaire

Une demande de révision peut être faite par l’une des parties lorsque, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire (C. com., art. L. 145-39 ).

Les modalités de la demande de révision

L’auteur de la demande de révision du loyer indexé

La demande peut être formée par chacune des parties, peu important le sens de variation de l’indice (Cass. 3^e civ., 16 juin 1993, n^o 91-20.802). En pratique, elle intéresse le locataire en période de hausse ; c’est lui qui, en faisant une demande, a intérêt à corriger l’augmentation du loyer corrélative à cette hausse ; inversement, c’est le propriétaire qui tirera avantage de la révision en cas de baisse pour limiter la diminution du loyer.

La forme de la demande de révision du loyer indexé

Les conditions de forme auxquelles la demande de révision judiciaire est soumise ne sont précisées ni par l’article L. 145-39 du code de commerce, ni par l’article R. 145-22 du code de commerce. La cour d’appel de Paris a jugé que la demande de révision doit être faite dans les formes imposées pour la révision triennale (CA Paris, 17 oct. 1989), c'est-à-dire par acte judiciaire ou par LRAR (C. com., art. R. 145-20, al. 1).

Moment de la demande

La demande de révision judiciaire n’est soumise à aucune condition de délai. Dès que, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer a augmenté ou diminué de plus d’un quart, la demande de révision est recevable. Elle peut donc intervenir dès la première année d’application de la clause, dans le cas où l’indice évolue immédiatement de plus de 25 %. Elle peut aussi n’intervenir qu’après plusieurs années.

Détermination par le juge du montant du loyer indexé

Le juge doit adapter le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande (C. com., art. L. 145-22 ). Toutefois, le prix judiciairement fixé ne peut en aucun cas excéder les limites de l’offre et de la demande (C. com., art. L. 145-21 ).

Si le mécanisme de révision conduit à une hausse de loyer, cette augmentation doit être étalée sur la durée du bail, par pallier de 10 % (C. com., art. L. 145-39 ).