Le loyer est-il plafonné à la baisse en cas de renouvellement du bail ?

Non, le loyer du bail renouvelé est plafonné à la hausse, mais pas à la baisse. En deçà du loyer plafond, le juge doit fixer le loyer à la valeur locative, quand bien même elle serait inférieure au loyer en cours et même si les éléments pris en compte pour la fixation de la valeur locative (dont les caractéristiques du local et les facteurs locaux de commercialité) n’ont pas subi une modification notable.

Le locataire peut-il renoncer au plafonnement du loyer du bail renouvelé ?

Les parties à un bail commercial peuvent exclure par convention la règle du plafonnement pour la totalité des éventuels renouvellements du bail. Il est même admis que le locataire peut renoncer à la règle du plafonnement lors du renouvellement du bail, par exemple en offrant ou en acceptant un loyer dépassant le plafonnement.

Loyer du Bail Renouvelé : Plafonnement, Fixation

La fixation du loyer du bail renouvelé

Le loyer du bail renouvelé peut être librement fixé par les parties.

À défaut d’accord entre les parties, le loyer du bail renouvelé est déterminé par le juge des loyers, qui doit le fixer à la valeur locative (C. com., art. L. 145-33 ), mais dans la limite du plafonnement prévu par l’article L. 145-34 : sa variation ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) mentionnés à l’article L. 112-2 du code monétaire et financier publié par l’Insee ; à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il faut prendre en compte la variation calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Le choix de l’indice applicable pour le calcul du loyer plafonné

Pendant longtemps, l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC), publié par l’INSEE, a été le seul indice légal applicable pour le plafonnement des loyers commerciaux, quel que soit l’objet du bail. Supprimé par la loi Pinel du 18 juin 2014, le législateur a introduit dans l’article L. 145-35 du code de commerce deux nouveaux indices de référence : l’indice des loyers commerciaux (ILC), applicable aux artisans, et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), applicable notamment aux activités tertiaires.

L’indice des loyers commerciaux (ILC)

Jusqu’en mars 2022, l’ILC était composé pour 50 % de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPCL), pour 25 % de l’indice du coût de la construction (ICC) et pour 25 % de l’indice du chiffre d’affaires du commerce en détail en valeur (ICAVaCD).

Un décret du 14 mars 2022 a modifié la formule de calcul de l’indice qui prend désormais en compte les indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation (IPCL), à hauteur de 75 %, et de celle de l’ICC, à hauteur de 25 %. L’indice ICAVaCD n’entre plus dans la formule de calcul.

Remarque

Pour les trimestres compris entre le 2^e trimestre 2022 et le 1^er trimestre 2023, l’article 14 de la loi 2022-1158 du 16 août 2022 a plafonné la hausse de l’ILC à 3,5 % en ce qui concerne la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises au sens du règlement UE 651/2014 du 17 juin 2014 (entreprises employant moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros).

L’ILC a un champ d’application bien délimité quant aux baux visés. Ne sont concernés que les locataires commerçants et artisans qui exercent une activité commerciale et comme tels sont immatriculés au RCS pour ce qui est des commerçants, et au répertoire des métiers (remplacé par le Registre national des entreprises à compter du 1^er janvier 2023) pour ce qui est des artisans.

L’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT)

L’ILAT est composé à 50 % de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyer (ou IPC), à 25 % de l’indice du coût de la construction (ICC) et à 25 % de l’indice du Produit Intérieur Brut en valeur (PIB).

Les exceptions au plafonnement du loyer du bail renouvelé

La règle du plafonnement est écartée :

lorsque la durée contractuelle du bail expiré est supérieure à neuf ans (Cass. 3^e civ., 20 mars 1991) ou lorsque le bail expiré, bien que conclu pour une durée de neuf ans, s’est poursuivi par l’effet d’une tacite prolongation pendant une période supérieure à douze ans (Cass. 3^e civ., 18 mars 1998) ;
en raison de la nature des locaux (locaux monovalents, locaux à usage exclusif de bureau, terrains nus) ;
en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce (les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité).

Le lissage des augmentations de loyer

L’article L. 145-34, alinéa 4 du code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, prévoit que la variation de loyer qui découle du déplafonnement ne peut pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce taux n’est pas modulable et il revient aux parties d’établir l’échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de la hausse de loyer ( Cass. 3^e civ. avis, 9 mars 2018, n^o 17-70.040, n^o 15004 P + B ).

Ce mécanisme s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1^er septembre 2014, lorsque le loyer a été déplafonné en raison de la durée contractuelle du bail supérieure à neuf ans ou en raison d’une modification notable des éléments.