Fiche thématique
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25 mars 2024
Lors de la conclusion d’un premier bail, le montant du loyer est librement fixé entre les parties. Le loyer est en revanche réglementé à l’occasion des révisions et des renouvellements.

Sommaire

La liberté de fixation du prix du loyer à l’origine

Lors de la conclusion d’un premier bail commercial, la fixation du loyer est soumise à la loi de l’offre et de la demande et aucune disposition n’en réglemente le montant.

Ce n’est qu’à l’occasion du renouvellement du bail ou des révisions du loyer, que celui-ci sera soumis à réglementation. Le loyer devra alors correspondre à la valeur locative du local.

En cours de bail, le loyer est révisé selon différents mécanismes. La révision peut intervenir tous les 3 ans, et c’est ce qu’on appelle la révision légale, dite triennale (C. com., art. L. 145-37 et L. 145-38 ) ou automatiquement à l’occasion du jeu d’une clause d’indexation (C. com., art. L. 145-39 ).

L’évolution du loyer commercial au cours du bail

La révision légale

Le loyer d’un bail commercial peut être révisé tous les 3 ans révolus : cette révision est prévue par le code de commerce mais elle n’est pas automatique : elle peut être demandée par l’une ou l’autre des parties et elle doit être formée soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec demande d‘avis de réception. Elle doit préciser, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

La révision légale ne peut intervenir que lorsque le prix résultant de la dernière révision s’est appliqué pendant 3 ans révolus et c’est la date de la demande qui marque le jour à partir duquel le nouveau prix sera du.

Remarque

Les dates de révision ne coïncident pas nécessairement avec les périodes triennales du bail ; si, par exemple, le bailleur n’a demandé la première révision que 4 ans après le début du bail, la révision suivante ne peut intervenir que 3 ans au moins après cette date.

La révision légale est plafonnée par la variation de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires.

Le plafonnement du loyer révisé

Le loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative, déterminée par 5 éléments : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (C. com., art. L. 145-33 ).

Remarque

En dehors de ces critères légaux, la détermination de la valeur locative repose dans la pratique sur un système qui consiste à pondérer la surface réelle des locaux et à lui appliquer un prix au mètre carré.

Cependant la loi, afin de lutter contre l’inflation excessive des loyers, a instauré une exception au principe suivant lequel le loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative : c’est « le plafonnement du loyer révisé », en vertu duquel le montant du loyer révisé, qu’il soit à la hausse ou à la baisse, ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Le plafonnement ne s’applique que dans la mesure où il fait apparaître un loyer inférieur à la valeur locative. Dans le cas contraire, c’est la valeur locative qui s’applique.

Le plafonnement peut toutefois être écarté, et on parle alors de déplafonnement, en cas notamment de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Remarque

La règle du plafonnement du loyer et la valeur locative, constituent, avec le « lissage du déplafonnement », les mécanismes d’encadrement du loyer.

Le choix des indices de révision : ILC ou ILAT ?

A la signature du bail, les parties ont le choix entre deux indices de révision des loyers : l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’ILAT (indice des loyers et activités tertiaires).

La modification du loyer suite à une révision triennale ne peut excéder la variation intervenue depuis la dernière fixation de l’ILC ou de l’ILAT, publiés par l’INSEE mais les plafonds de ces indices peuvent donc être dépassés (voir ci-dessus) en cas de modification des facteurs locaux de commercialité, si cette modification a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Remarque

Exemples : soit un loyer fixé 3 ans auparavant à 3 000€. A la date de prise d’effet de ce loyer, l’indice est de 100. Au jour où la révision entre en vigueur, il est de 110. Le plafond sera alors égal à 3 000 ✕ 110/100 = 3 300. C’est ce montant qui constitue le loyer révisé. Si la valeur locative au jour de la révision est inférieure à 3 300€, l’indexation s’applique normalement ; si elle est supérieure, le loyer révisé est plafonné à 3 300€.

La révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédent : pour un loyer fixé 3 ans auparavant à 3 000€. A la date de prise d’effet de ce loyer, l’indice est de 100. Au jour où la révision entre en vigueur, il est de 130. Le plafond sera alors en principe égal à 3 000 ✕ 130/100 = 3 900, soit donc une augmentation de 900, ce qui est supérieur de 10 % au loyer acquitté précédemment. Dès lors, le plafonnement sera limité à 130 (augmentation de 10 % de 3 000…).

La révision conventionnelle du loyer à l’occasion du jeu d’une clause d’indexation

Le loyer peut être révisé à l’occasion du jeu d’une clause d’indexation insérée dans le bail par les parties.

Contrairement à la révision triennale qui constitue un mécanisme légal de révision du loyer, la clause d’indexation est un mécanisme conventionnel qui permet de faire varier le loyer automatiquement, les parties prévoyant à l’avance de quelle manière le loyer variera, c’est-à-dire à quelle périodicité et à quel indice il sera fait référence.

Outre la référence à un indice valable, la clause doit donc prévoir une variation automatique et périodique du loyer, une périodicité de la révision et manifester la volonté des parties d’instituer une variation distincte de la révision légale de l’article L. 145-38 du code du commerce.

Une exception à l’indexation automatique du loyer existe : si le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus de 25 % par rapport au loyer initial ou par rapport à la dernière fixation contractuelle du loyer, une partie peut demander de substituer au loyer résultant du jeu de la clause, un loyer égal à la valeur locative, sous réserve de ne pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Remarque

Le plus souvent, les parties choisiront d’indexer le loyer annuellement en se référant à l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou à l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), s’ils sont applicables en fonction de l’activité exercée dans les lieux loués.

La clause d’indexation doit impérativement être adaptée lors de chaque modification du loyer et en cas de renouvellement, sous peine d’être considérée comme illicite. De plus, sera considérée comme illicite la clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être indexé qu’à la hausse.

Les exceptions au plafonnement du loyer

Le mécanisme du plafonnement ne s’applique pas dans les cas suivants :

  • lorsque la durée initiale du bail était supérieure à 9 ans ou quand le bail, d’une durée initiale de 9 ans, s’est prolongé tacitement pour une durée supérieure à 12 ans ;
  • lorsque le propriétaire et l’entreprise se mettent d’accord pour fixer le loyer sur la valeur locative ;
  • s’il y a une modification des éléments servant à déterminer la valeur locative ;
  • s’il s’agit de locaux à usage exclusif de bureaux (loyer est fixé à la valeur locative), de locaux monovalents ou de terrains nus.
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Questions fréquemment posées

Jusqu’où va la liberté de fixation du loyer initial dû par le locataire commercial ?

Si le loyer du bail commercial initial est librement fixé par accord des parties, encore faut-il qu’il soit réel et sérieux. Les juges apprécient souverainement la réalité du loyer au regard des circonstances de chaque espèce en prenant en compte l'ensemble des prestations mises à la charge du locataire. Par exemple, les parties peuvent prévoir que le locataire ne paiera pas de loyer pendant une durée déterminée en raison des travaux mis à sa charge.

Lorsque le montant du loyer fixé par les parties est jugé dérisoire, le bail peut être requalifié en prêt à usage, voire en donation, ou être déclaré nul pour défaut de contrepartie.

Qu’est-ce qu’un loyer à paliers ?

Le bail commercial prévoyant un loyer à paliers (aussi appelé « bail à paliers ») est un contrat dans lequel une évolution dans le temps du montant du loyer, généralement progressive, est prévue par avance.

Par exemple, la clause mettant en place un loyer à paliers peut être ainsi rédigée : « Le loyer initial est composé de trois paliers successifs d'un montant de 15 000 € les deux premières années, de 20 000 € la troisième année et de 25 000 € les six dernières années. »

Le bailleur commercial peut-il exiger le versement d’un dépôt de garantie ?

Le versement d’un dépôt de garantie au moment de la conclusion d’un bail commercial n’est pas obligatoire. Mais il est d'usage que le bailleur exige du locataire qu’il verse une somme pour garantir la bonne exécution de ses obligations. Le dépôt est remboursable au locataire en fin de jouissance après entière exécution de ses obligations. Certains baux stipulent que le dépôt de garantie sera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail à titre d'indemnité.

Le montant du dépôt est fixé librement par les parties, généralement à 6 mois de loyer si celui-ci est payable trimestriellement à terme échu ou à 3 mois quand le loyer est payable trimestriellement d'avance.

Qu’est-ce qu’un pas-de-porte ?

Le pas-de-porte ou « droit d'entrée » est une somme en capital qui reste définitivement acquise au bailleur et qui est versée, en une ou plusieurs fois, par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Il s'élève généralement à 3 ou 6 mois de loyers. La Cour de cassation considère comme licite cette pratique très ancienne.

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