Il n'y a pas sous-location, et le loyer ne peut pas être augmenté, lorsque le locataire commercial met à la disposition de tiers les locaux loués pour un prix fixé globalement, qui rémunère cette mise à disposition et des prestations de services, peu important que celles-ci ne soient qu'accessoires.
Lorsque le loyer de la sous-location de locaux commerciaux est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante de la location principale (C. com. art. L 145-31).
Se fondant sur ces dispositions, le propriétaire d'un local commercial demande un réajustement du loyer à son locataire, qui aurait selon lui sous-loué les locaux à un prix plus élevé que celui du loyer principal à des entreprises auxquelles il fournissait des bureaux et des prestations de services.
Une cour d'appel accueille sa demande après avoir relevé les éléments suivants : les contrats de mise à disposition d'un bureau aux entreprises mentionnaient précisément le numéro de bureau ainsi que sa surface, prévoyaient une contrepartie financière fixée notamment en fonction de la superficie du bureau et pas seulement de la prestation de services ; les entreprises avaient un accès permanent à leur bureau, qu'elles s'engageaient à maintenir dans un bon état d'entretien et dont elles assuraient la fermeture ; la durée des contrats était fixée à un mois mais renouvelable par tacite reconduction. La cour en déduit que a prestation essentielle du contrat était la mise à disposition de bureaux à des tiers, de manière exclusive et sans limitation dans le temps, les prestations fournies comme l'entretien, l'accueil, la sécurité, l'assurance et la Wifi n'étant qu'accessoires à la fourniture de bureaux équipés.
La Cour de cassation censure la décision, jugeant au contraire que ces éléments ne permettent pas de caractériser des contrats de sous-location au sens de l'article L 145-31 du Code de commerce : en effet, la redevance fixée globalement rémunérait indissociablement tant la mise à disposition de bureaux équipés que les prestations de services spécifiques recherchées par les clients.
A noter :
Conçue pour éviter la spéculation en matière de bail commercial, la faculté pour le bailleur de demander le réajustement du loyer principal lorsque le sous-loyer est plus élevé suppose l'existence d'une sous-location (régulière ou irrégulière) et la preuve que le prix de la sous-location est supérieur au montant du loyer principal. La comparaison entre le montant des deux loyers tient compte non seulement du prix « nominal » du bail et du sous-bail mais également d'autres éléments, comme le paiement par le sous-locataire de charges incombant normalement au locataire.
Il est parfois difficile de distinguer une sous-location d'un contrat de prestation de services, notamment lorsque le sous-locataire ne se contente pas de mettre les locaux à la disposition d'un tiers mais y apporte une plus-value, telle que des services. Tel était le cas en l'espèce. Pour écarter la qualification de sous-location retenue par les juges du fond, qui s'étaient fondés sur le caractère accessoire des services fournis par la locataire principale, la Cour de cassation prend en compte le caractère global de la rémunération versée, et le fait qu'elle rémunère les services et la mise à disposition de manière indissociable.
La solution est justifiée par la finalité de l’action en réajustement du loyer, qui n'a pas pour objectif de permettre au bailleur de bénéficier du fruit de l’activité commerciale de son locataire.
Documents et liens associés :
Cass. 3e civ. 27-6-2024 n° 22-22.823 FS-B
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