Quand doit intervenir la modification de la valeur locative pour permettre le déplafonnement du loyer commercial ?

La modification des éléments constitutifs de la valeur locative doit être intervenue au cours du bail expiré, y compris tacitement prolongé, jusqu'à la prise d'effet du nouveau bail. Elle doit donc produire son effet au cours de cette période.

Demande de déplafonnement du loyer commercial par le bailleur

› Personne physique :

.....(prénom du bailleur) .....(nom du bailleur),

demeurant .....(adresse)

› Personne morale :

.....(dénomination sociale du bailleur),

.....(forme) au capital de .....(capital) €,

dont le siège social est situé .....(siège social),

RCS .....(RCS), numéro SIREN .....(numéro SIREN)

.....(lieu) .....(date)

.....(Madame/Monsieur)

En vertu d’un acte du .....(date), vous êtes titulaire d’un bail à usage commercial dans l’immeuble situé à .....(adresse des locaux loués), dont je suis propriétaire, moyennant un loyer annuel dont le montant a été fixé à .....(montant) €.

Plus de trois années s’étant écoulées depuis cette fixation, j’ai l’honneur de vous notifier mon intention d’obtenir la révision de ce loyer par application des dispositions de l’article L. 145-38, alinéa 3 du code de commerce, et ce, à compter de la date de la présente lettre, considérant que la valeur locative des lieux loués a varié de plus de 10 % du fait de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité suivants .....(à compléter) .

Observation

préciser la modification invoquée et les facteurs locaux de commercialité concernés.

Je demande, en conséquence, que le loyer soit fixé à la valeur locative, soit à la somme de .....(prix révisé) € par an à compter de la présente demande.

Le montant du dépôt de garantie sera ajusté en conséquence dès que le loyer aura été fixé.

Faute de réponse de votre part dans un délai de 15 jours, ou en cas de refus, j’engagerai la procédure afin de faire fixer judiciairement le montant du loyer.

Veuillez agréer, .....(Madame/Monsieur) .....(M./Mme), l’expression de mes salutations distinguées.

Signature

Comment est appréciée la modification des facteurs locaux de commercialité permettant le déplafonnement du loyer commercial ?

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le locataire, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de l’implantation de son commerce, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

La modification de ces facteurs ne constitue un motif de déplafonnement que si elle est notable et si elle présente un intérêt pour le « commerce considéré ». Pour déterminer si la modification permet un déplafonnement, il faut donc définir au préalable la zone de chalandise du commerce exploité par le locataire, identifier à l'intérieur de ce périmètre les facteurs commerciaux qui ont connu une mutation au cours du bail, caractériser l'intérêt que représente cette modification de la commercialité pour le commerce considéré et enfin caractériser l'impact favorable de l'évolution de la commercialité sur le commerce considéré.