Bail commercial (Charges locatives)

Régime antérieur à la « loi Pinel »

Pour les baux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, la détermination des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire et le régime qui leur est applicable dépendent des stipulations contractuelles.

Par la suite, la jurisprudence a donné certaines orientations relatives aux postes de charges.

Par exemple, il a été jugé que les charges courantes et de menu entretien étaient récupérables par le locataire tandis que les grosses réparations, touchant à la structure et à la solidité de l'immeuble, restaient à la charge du bailleur.

Régime issu de la « loi Pinel »

La loi n^o 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », et son décret d'application n^o 2014-1317 du 3 novembre 2014 marquent un tournant, ces derniers textes (en ce qu'ils ont inséré les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 à R. 145-37 dans le code de commerce) prévoyant un cadre contraignant (sur la loi du 18 juin 2014, v. J.-P. Blatter, AJDI 2014. 575 ; C. Denizot, ibid. 2014. 591 ; concernant le décret du 3 nov. 2014, v. J.-P. Blatter, AJDI 2014. 751).

Contenu du contrat de bail

L'article L. 145-40-2 indique que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur doit communiquer au locataire, dès la conclusion du bail, un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes et un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes.

Pour les ensembles immobiliers «comportant plusieurs locataires», le contrat doit préciser la répartition des charges, qui est fonction de la surface exploitée, ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.

Cette répartition peut toutefois faire l'objet d'une pondération conventionnelle (C. com., art. R. 145-35).

Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée.

Information du locataire en cours de bail

En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux et, dans les ensembles immobiliers, de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Notion de « charges locatives »

Aux termes de l'article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent donner lieu à récupération auprès du locataire :

• les dépenses relatives aux grosses réparations, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations (ne sont pas concernées les dépenses se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique) ;
• les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble, à l'exception de la taxe foncière et de ses taxes additionnelles, ainsi que des taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, qui peuvent être imputés au locataire ;
• les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
• dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

État récapitulatif annuel de l'inventaire de charges

Alors que l'article L. 145-40-2 du code de commerce renvoie au pouvoir réglementaire la détermination d'un état récapitulatif annuel de l'inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, l'article R. 145-36 du même code précise que cet état récapitulatif :

• inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges ;
• doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.

Le bailleur doit en outre communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Délai de communication des éléments relatifs aux travaux

L'état et le budget prévisionnels des travaux à venir dans les trois ans, ainsi que l'état récapitulatif des travaux effectués dans les trois dernières années (avec indication de leur coût) sont communiqués au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.

À la demande du locataire, le bailleur lui communique également tout document justifiant le montant de ces travaux (C. com., art. R. 145-37).