Fin du contrat de location-gérance du fonds de commerce

Les causes classiques de fin de contrat

La nullité du contrat

Lorsque la nullité du contrat de location-gérance est constatée amiablement par les parties ou par le juge, le contrat est censé n'avoir jamais existé (C. civ., art. 1178 ) et les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant la conclusion de celui-ci.

L’arrivée du terme du contrat

Le contrat de location-gérance est généralement conclu pour une durée déterminée et prend fin à l’arrivée du terme ainsi convenu par les parties. Le locataire-gérant n’a aucun droit au renouvellement du contrat (C. civ., art. 1212 ), contrairement au locataire titulaire d’un bail commercial. Toutefois, un refus de renouvellement engage la responsabilité du loueur s’il est abusif [( Cass. com., 23 mai 2000, n^o 97-10.553  ; Cass. com., 7 sept. 2022, n^o 21-17.914 ), rendus à propos de contrats de distribution mais transposables].

Lorsqu’à l’expiration du terme convenu les parties continuent d’exécuter le contrat, celui-ci est tacitement reconduit (C. civ., art. 1215 ). La tacite reconduction produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat (C. civ., art. 1215 ) : le contenu du nouveau contrat est identique à celui du précédent, exception faite de sa durée qui est indéterminée (C. civ., art. 1214, al. 2) à moins que le contrat n’ait prévu une reconduction pour une durée déterminée.

La résiliation d’un contrat à durée indéterminé

Si la location-gérance a été conclue pour une durée indéterminée, chacun des parties peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis prévu au contrat ou, à défaut, un délai raisonnable (C. civ., art. 1211 ). La partie qui prend l’initiative de la rupture du contrat n’a pas à justifier d’un motif ( Cass. com., 10 nov. 2009, n^o 08-21.175 ) mais une rupture abusive engage sa responsabilité à l’égard de l’autre partie ( Cass. com., 26 janv. 2010, n^o 09-65.086, n^o 91 F-P + B ).

L’article L. 442-1, II, alinéa 1 du code de commerce qui sanctionne la rupture brutale d’une relation commerciale établie par toute personne exerçant des activités de production, de distribution ou de services de rompre n’a pas vocation à s’appliquer à la rupture du contrat de location-gérance par le loueur qui n’exerce aucun de ces activités.

Le contrat de location-gérance cesse également en cas de résolution (C. civ., art. 1229 ), cette dernière pouvant résulter (C. civ., art. 1224 ) :

• de l’application d’une clause résolutoire précisant les engagements dont l’inexécution entraîne la résolution du contrat (C. civ., art. 1225 ) ;
• sauf précision contraire de cette clause, une mise en demeure préalable de la partie défaillante est requise ; mais, attention, les dispositions en vertu desquelles, en matière de bail commercial, la clause résolutoire de plein droit ne produit effet d’un mois après un commandement infructueux (C. com., art. L. 145-41 ) ne sont pas applicables à la location-gérance ;
• d’une notification faite par l’une des parties à l’autre selon la procédure organisée par l’article 1226 du code civil ; la partie, qui prend cette initiative, agit à ses risques et périls doit justifier d’une inexécution suffisamment grave ;
• d’une décision judiciaire (C. civ., art. 1227 ) pour inexécution suffisamment grave, ce que le juge apprécie souverainement.

La résolution en cas de force majeure ou de perte de la chose louée

Lorsque l’exécution du contrat location-gérance est empêchée définitivement par un cas de force majeure, le contrat est résolution de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations (C. civ., art. 1218, al. 2).

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le bail est résolu en cas de perte de la chose louée. Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsqu’en dépit d’un incendie des locaux, l’exploitation peut être reprise après accomplissement des travaux, de sorte que le fonds ne peut pas être considéré comme avoir disparu ( Cass. com., 24 mars 1998, C 96-10.690, n^o 808 D ).

Les causes qui tiennent à la personne du locataire-gérant

Impossibilité d’exploiter du locataire-gérant

En raison de l’intuitu personae existant dans le contrat de location-gérance à l’égard du locataire-gérant, toute cause le rendant inapte à exploiter met fin au contrat ; il en est ainsi dans les cas suivants : décès (contrairement à ce que prévoit l’article 1742 du code civil en matière de bail) ; mise sous tutelle ; survenance d’une incompatibilité ; déchéance liée à la faillite personnelle, à l’interdiction de gérer ou à la banqueroute (C. com., art. L. 653-2, L. 653-8 et L. 654-5 ).

Lorsque le locataire-gérant est frappé de faillite personnelle ou d’une interdiction de gérer pour l’activité exercée dans le fonds de commerce, il ne peut plus continuer à exploiter le fonds. La poursuite du contrat de location-gérance devient illicite. En application de l’article 1186 du code civil, le contrat devient caduc pour disparition d’un de ses éléments essentiels.

Procédure collective du locataire-gérant

L'ouverture d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire à l'encontre du locataire-gérant n'emporte pas la résiliation du contrat de location-gérance, nonobstant toute clause contraire du contrat (C. com., art. L. 622-13, I, al. 1, L. 631-14, al. 1 et L. 641-11-1, I, al. 1). L'administrateur judiciaire (ou, en l'absence d'administrateur, le débiteur avec l'accord du mandataire judiciaire ou l'autorisation du juge-commissaire) ou le liquidateur judiciaire peut exiger la poursuite du contrat en cours.

Le contrat est résilié notamment de plein droit après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l'administrateur (ou au liquidateur) et restée plus d'un mois sans réponse ainsi qu'à défaut de paiement de la redevance du contrat poursuivi.

Les formalités requises à la fin du contrat

La fin de la location-gérance donne lieu aux mêmes mesures de publicité que celles prescrites lors de sa conclusion (C. com., art. R. 144-1 ) : publication d’un avis dans les 15 jours dans un support habilité à recevoir les annonces légales ; modification ou radiation de l’immatriculation du locataire-gérant au Registre du commerce et des sociétés ; si le loueur reprend l’exploitation directe du fonds, immatriculation ou modification de l’inscription à ce registre.

En l’absence de publicité, la fin de la gérance est inopposable aux tiers.

Les conséquences de la fin du contrat

L’absence d’indemnité d’éviction

Le principe : le locataire-gérant n’a pas droit à la propriété commerciale

Contraire au locataire titulaire d’un bail commercial, le locataire-gérant n’a pas droit « à la propriété commerciale », c’est-à-dire qu’il n’a droit ni au renouvellement du contrat ni à une indemnité d’éviction à la cessation du contrat.

Le cas particulier où le bail porte à la fois sur le fonds de commerce et sur l’immeuble

Lorsqu’il est à la fois propriétaire de l’immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le loueur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu’il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l’immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l’accord exprès du propriétaire (C. com., art. L. 145-46 ).

Ce texte ne concerne que les améliorations matérielles et ne tient pas compte de la plus-value apportée au fonds par l’augmentation de la clientèle (Cass. com., 17 mars 1953 : Rev. loyers 1953, p. 342).

En outre, il n’est pas d’ordre public et peut donc être écarté par une clause du contrat.

Les restitutions du fonds et du dépôt de garantie

La restitution du fonds

A l’expiration du contrat, le locataire-gérant a l’obligation de restituer le fonds de commerce, c’est-à-dire les éléments incorporels et corporels qui le composent ( Cass. com., 15 déc. 1998, n^o 96-19.351 ).

Le locataire-gérant n’a droit à une indemnité pour la plus-value apportée par sa gestion du fonds que dans l’hypothèse exposée ci-dessus où le loueur est à la fois propriétaire du fonds et des locaux.

La locataire-gérant doit répondre de la perte de valeur du fonds ou de sa disparition totale lorsqu’elle est survenue par sa faute ( Cass. com., 6 mai 2002, n^o 00-11.569, n^o 928 FS-P ), ce que le loueur doit prouver ( Cass. com., 19 mai 1998, n^o 95-21.950, n^o 1051 D D ). L’indemnisation du loueur a ainsi été écartée en cas de perte de valeur due à la conjoncture économique ( Cass. com., 19 mai 1998, n^o 95-21.950, n^o 1051 D D ).

Le loueur n’est pas tenu de racheter le stock du locataire-gérant à l’expiration du contrat, sauf clause contraire ( Cass. com., 23 mars 1999, n^o 97-15.700, n^o 707 P ).

Par ailleurs, a priori, le locataire-gérant peut conserver les éléments nouveaux qu’il a ajoutés au fonds et sur lesquels le loueur ne peut faire valoir aucun droit. Mais la question reste discutée en doctrine.

La restitution du dépôt de garantie

Le loueur doit restituer au locataire-gérant le montant du dépôt de garantie versé par lui à la conclusion du contrat. Mais, il peut compenser ce montant à due concurrence avec les créances qu’il peut avoir contre le locataire-gérant.

L’exercice d’une activité identique par le locataire-gérant

En vertu du principe de la liberté du commerce et de l’industrie, il n’est pas interdit au locataire-gérant, à l’expiration du contrat, d’exercer une activité identique ou similaire à celle du fonds qui faisait l’objet de la location-gérance.

Mais, d’une part, le plus souvent, une clause du contrat de location-gérance le lui interdit. Une clause de non-concurrence n’est valide que si elle satisfait aux conditions de droit commun (clause limitée dans le temps et l’espace et proportionnée aux intérêts légitimes du loueur) ainsi qu’à celles posées par l’article L. 341-2 du code de commerce pour l’exploitation d’un commerce de détail au sein de certains réseaux de distribution.

D’autre part, même en l’absence d’une telle clause, le locataire-gérant ne doit pas, pour autant, utiliser des procédés déloyaux, en vue de détourner la clientèle du fonds qu’il a précédemment géré, c’est-à-dire qu’il doit s’abstenir de toute concurrence déloyale.

Les droits des tiers en fin de contrat

Les droits des créanciers du gérant

La fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l’exploitation du fonds, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance (C. com., art. L. 144-9 ).

Ceci s’explique par le fait que l’exploitation du fonds constitue le plus souvent la garantie essentielle des créanciers. Cette déchéance du terme se produit pour toutes les créances nées de l’exploitation, qu’elles soient chirographaires, privilégiées ou même hypothécaires. Elle ne joue pas en cas de crédit-bail de fonds de commerce quand le locataire-gérant à l’issue de la location-gérance, lève l’option d’achat (C. com., art. L. 144-13 ).

Les droits des salariés du fonds

En vertu de l’article L. 1224-1 du code du travail, le loueur est tenu de poursuivre les contrats de travail en cours à la date d’expiration de la location-gérance ( Cass. soc., 2 juill. 1981, n^o 80-10.644 ) ou de son annulation ( Cass. soc., 29 juin 2017, n^o 16-12.622 ) à la condition que le fonds subsiste à la date de sa restitution et que son exploitation puisse être poursuivie ( Cass. soc., 15 janv. 1981, n^o 79-15.416  ; Cass. soc., 29 juin 2017, préc.), ce que les juges du fond apprécient souverainement ( Cass. soc., 28 sept. 2010, n^o 09-42.348 ).

En revanche, le loueur doit reprendre les salariés dès lors que, malgré une exploitation considérablement réduite, le fonds demeure exploitable ( Cass. soc., 19 mars 1990, n^o 78-14.693 ). La mise en liquidation judiciaire du locataire-gérant ne suffit pas nécessairement à caractériser la disparition du fonds ( Cass. soc., 28 sept. 2010, n^o 09-42.348 ).

Si le fonds est encore exploitable, les éventuels licenciements sont à la charge du loueur ( Cass. soc., 6 nov. 1991, n^o 90-41.600, n^o 3885 P ) ; dans le cas contraire, ils sont à la charge du locataire-gérant ( Cass. com., 22 juin 1982, n^o 80-17.048 ).

Le sort des contrats conclus par le locataire-gérant

Quel est le sort des marchés passés par le gérant et qui sont en cours d’exécution au moment de la restitution du fonds ?

A priori, il n’y a pas de transfert automatique de ces contrats à la charge du loueur. Il serait inopportun que ces contrats ne soient pas exécutés parce que la location-gérance a pris fin. Certains suggèrent que le propriétaire du fonds en soit tenu sur le fondement de la gestion d’affaires. Ces commandes sont en effet utiles au fonds de commerce et à son propriétaire.

Pour éviter toute difficulté, les parties peuvent envisager la transmission conventionnelle de certains contrats.