Conditions et effets de la location-gérance du fonds de commerce

Formation du contrat de location-gérance

Conditions de fond

Objet et qualification du contrat

La location-gérance peut porter sur un fonds de commerce ou un établissement artisanal. Elle suppose que le loueur procure au locataire la jouissance d'un fonds de commerce, ce qui nécessite la préexistence d'une clientèle réelle et indépendante. La location-gérance doit alors se distinguer d'autres contrats : sous-location du bail commercial, location-vente, convention d'occupation précaire. Dès lors qu'il correspond à la définition légale, le contrat doit être qualifié de location-gérance et les dispositions du code de commerce s'appliquent. Il en va toutefois différemment des contrats en matière de transports publics et de location de véhicules industriels (C. com., art. D. 144-5).

Conditions propres au loueur

Le loueur, personne physique ou morale, devait avoir exploité pendant deux ans au moins le fonds ou l'établissement mis en gérance (C. com., art. L. 144-3), sans qu'il fut nécessaire que cette période précède immédiatement le contrat. La loi n^o 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d'actualisation du droit des sociétés a supprimé cette condition. Désormais, par conséquent, le propriétaire d'un fonds pourra mettre celui-ci en location-gérance sans exploitation préalable ! Elle abroge également, en conséquence, les articles L. 144-3 à L. 144-5 du même code qui prévoyaient des cas de dispense – ou de réduction – à l'exigence d'une exploitation du fonds pendant deux ans.

Par ailleurs, le loueur doit requérir le consentement exprès de son conjoint lorsque ce dernier participe à l'exploitation du fonds (C. com., art. L. 121-5).

Sanctions

Tout contrat de location-gérance ou toute autre convention comportant des clauses analogues ne satisfaisant pas aux conditions légales est sanctionné par une nullité absolue, les contractants ne pouvant cependant pas invoquer cette nullité à l'encontre des tiers. Par ailleurs, le loueur se trouve privé du bénéfice du statut des baux commerciaux (C. com., art. L. 144-10).

Conditions de publicité

Obligations d'immatriculation

Le locataire-gérant d'un fonds de commerce a la qualité de commerçant et est soumis à toutes les obligations qui en découlent (C. com., art. L. 144-2), notamment celle de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés avec les sanctions qui s'y attachent ; mention de la location-gérance doit y figurer (C. com., art. R. 123-38, 8^o ), cette mention devant également être portée sur l'avis publié au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Le locataire-gérant doit aussi indiquer cette qualité dans tous ses papiers d'affaires (C. com., art. R. 123-237). Lorsque le fonds est un établissement artisanal, le locataire-gérant est immatriculé au répertoire des métiers et est soumis à toutes les obligations qui en découlent.

Mesures de publication

Le contrat est publié dans la quinzaine de sa date sous forme d'extraits ou d'avis dans un journal habilité à recevoir les annonces légales. La fin de la location-gérance donne lieu aux mêmes mesures de publicité (C. com., art. R. 144-1). Des mesures particulières de publicité sont prévues pour les entreprises de transports publics et de location de véhicules industriels (C. com., art. D. 144-2 s.). Le retard dans l'accomplissement de ces formalités, comme leur inobservation, peut avoir des conséquences financières non négligeables pour les parties.

Effets du contrat de location-gérance

Effets du contrat entre les parties

L'exécution du contrat donne généralement lieu à paiement d'une redevance. Si le loyer comporte une clause d'échelle mobile, les articles L. 144-11 et L. 144-12 organisent le régime de la révision. Le locataire doit exploiter le fonds raisonnablement ; il ne peut donc le sous-louer sauf accord du propriétaire, ni le céder ou le nantir. Le loueur doit délivrer le fonds et en garantir une jouissance paisible.

Effets du contrat à l'égard des tiers

Les créanciers du loueur peuvent demander au tribunal de commerce, dans les trois mois de la publication du contrat, l'exigibilité immédiate des dettes afférentes à l'exploitation du fonds ; elle ne sera accordée que si la location-gérance met en péril leur recouvrement (C. com., art. L. 144-6). Jusqu'à la publication du contrat, les créanciers du locataire-gérant jouissent de la solidarité du loueur pour les dettes contractées par le locataire à l'occasion de l'exploitation du fonds (C. com., art. L. 144-7). Cette disposition ne joue pas pour les contrats de location-gérance passés par des mandataires de justice.

Effets à l'expiration du contrat

Le locataire-gérant ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement et ne peut prétendre ni à une indemnité d'éviction, contrairement à ce qui existe dans le statut des baux commerciaux, ni à une indemnité compensatrice, telle que prévue au statut des agents commerciaux. En l'absence de clause de non-concurrence, le locataire peut exploiter un fonds similaire, voire identique, sous réserve d'acte de concurrence déloyale. En l'absence de clauses particulières, le principe est celui de l'absence de reprise des stocks et de la non-continuation des contrats en cours, sauf pour les contrats de travail (C. trav., art. L. 1224-1). Enfin, l'expiration du contrat rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l'exploitation du fonds, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance (C. com., art. L. 144-9).