Effets de la location-gérance pour le loueur du fonds de commerce

Les obligations du loueur du fonds envers le locataire-gérant

Le loueur du fonds de commerce est un bailleur ; à ce titre, il est tenu des obligations suivantes même si le contrat ne le précise pas (C. civ., art. 1719 ) : délivrer au preneur la chose louée :

• entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
• faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

La mise à disposition du fonds de commerce

Le loueur de fonds de commerce est tenu de délivrer le fonds au locataire-gérant, c’est-à-dire mettre à la disposition de celui-ci tous les éléments composant le fond. Notamment, la délivrance de l’enseigne et du nom commercial consiste à en laisser l’usage au locataire-gérant. L’obligation de délivrer la clientèle attachée au fonds interdit au loueur de conserver ou de transmettre une partie de celle-ci à une autre personne ( Cass. com., 24 nov. 1992, n^o 91-11.055, n^o 1768 P ).

Le loueur est tenu de délivrer des locaux en l’état de servir à l’usage auquel ils sont contractuellement destinés. Notamment, le fonds délivré doit être conforme aux normes de sécurité pour en permettre une exploitation régulière, sous peine de résiliation de la location-gérance aux torts du loueur ( Cass. com., 13 juill. 2010, n^o 09-69.170 ). Jugé toutefois qu’il en allait différemment lorsque le locataire-gérant, qui connaissait la nécessité de travaux de mise en conformité, s’était engagé à prendre les locaux en l’état et que des risques n’avaient été identifiés qu’après son entrée dans les lieux ( Cass. com., 17 déc. 2002, n^o 00-17.134 ).

Les stocks de marchandises ne sont pas transmis de plein droit au locataire-gérant. Mais le contrat en prévoit généralement la cession à ce dernier, ce qui impose au loueur l'obligation de les lui délivrer.

La réalisation des grosses réparations

Le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (C. civ., art. 1719 ) et effectuer durant le bail toutes les réparations nécessaires autres que locatives (C. civ., art. 1720 ). A ce titre, il n’est pas tenu de l’entretien courant qui pèse sur le locataire mais des grosses réparations. En pratique, le contrat de location-gérance reporte généralement la charge des réparations sur le locataire-gérant.

Entre aussi dans « l’entretien de la chose » pesant sur le loueur de fonds qui n’est pas propriétaire des locaux d’exploitation, le fait de payer les loyers du bail commercial afin que celui-ci ne soit pas résilié.

Là encore, cette obligation est le plus souvent reportée sur le locataire-gérant que le loueur délègue à son propre bailleur, pour le paiement des loyers du bail commercial.

La jouissance paisible du fonds de commerce

Le loueur ne doit pas s’immiscer dans la gestion du fonds de commerce de son locataire-gérant. Mais surtout, il ne doit pas lui faire concurrence ; le contrat peut expressément le lui interdire.

En revanche, le loueur n’est pas tenu de garantir le locataire-gérant du trouble que pourraient lui apporter des tiers, y compris les concurrents (C. civ., art. 1725 ). Il ne doit garantir que pour les troubles de droit, lorsqu’un tiers prétend revendiquer quelque droit sur le fonds.

Solidarité du loueur à l'égard des créanciers du locataire-gérant

Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant :

• des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds (C. com., art. L. 144-7 ) et non celles qu’il a contractées avant de conclure le contrat de location-gérance ( Cass. com., 26 mai 1992, n^o 89-18.926, n^o 921 P ) ;
• des impôts directs dus par celui-ci à raison de l’exploitation du fonds si ces impôts ont été majorés pour défaut, retard ou insuffisance de déclaration ou fraude et si le loueur a eu connaissance de ces manquements ou n’a pas pu les ignorer (CGI, art. 1684, al. 3), les autres créances fiscales (par exemple, la TVA) pouvant relever de la solidarité prévue à l’article L. 144-7 précité.

Le loueur a donc tout intérêt à procéder à la publication du contrat ; à défaut, il reste solidaire, peu important que le créancier qui le poursuit ait eu connaissance de la location-gérance ( Cass. com., 4 mai 1999, n^o 97-14.031, n^o 894 P ).

Les dettes dont le loueur d’un fonds de commerce est responsable solidairement avec le gérant, se déterminent non par leur échéance mais par leur naissance à l’intérieur du délai de solidarité prévu par la loi ( Cass. com., 25 nov. 1986, n^o 85-11.466 ), c’est-à-dire entre la conclusion du contrat de location-gérance et sa publication.

Par ailleurs, le loueur du fonds ne peut pas opposer la cessation de son activité commerciale, pour se soustraire aux actions en responsabilité dont il est l’objet du fait des obligations contractées par son successeur dans l’exploitation du fonds, qu’à partir du jour où son inscription au RCS a été radiée ou modifiée (C. com., art. L. 123-8 ).

Obligation du loueur d'apurer le passif né de son exploitation du fonds

Le loueur répond normalement de dettes liées à l’exploitation qu’il a menée avant de donner le fonds en location-gérance, même si elles ne sont exigibles qu’après (Cass. com., 22 nov. 1967 : D. 1968, somm. 46), à moins que le locataire-gérant n’ait pris l’engagement exprès de les régler en tout ou partie ( Cass. com., 9 déc. 2008, n^o 06-14.414, n^o 1303 FS-P + B ).

La loi protège les créanciers dont les créances ne sont pas encore exigibles au moment de la mise en location-gérance du fonds : dans le délai de trois mois à dater de la publication du contrat de gérance sur un support habilité à recevoir les annonces légales, ces créanciers peuvent demander au tribunal de commerce du lieu où le fonds est situé, de déclarer leurs créances immédiatement exigibles si la location-gérance met en péril leur recouvrement (C. com., art. L. 144-6 ).