Effets de la location-gérance pour le locataire-gérant du fonds de commerce

L’exploitation du fonds de commerce

En application du droit commun du bail, le locataire-gérant est soumis à deux obligations principales (C. civ., art. 1728) :

• user de la chose louée raisonnablement suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
• payer le prix du bail aux termes convenus.

Afin de garantir l’exécution de ces obligations par le locataire-gérant, le contrat met souvent à la charge de celui-ci le versement d’un dépôt de garantie entre les mains du loueur.

Gérer raisonnablement le fonds

Le locataire-gérant doit assurer une exploitation continue et régulière du fonds de commerce et ne pas le laisser péricliter ( Cass. com., 27 févr. 2001, n^o 99-15.730  ; CA Versailles, 12^e ch., 13 janv. 2000 : BRDA 2000, n^o 5) ni le déplacer ( Cass. com., 24 mars 1998, n^o 96-19.447 ).

Il doit veiller à la conservation de la clientèle ( Cass. com., 11 janv. 2000, n^o 97-21.367  ; Cass. com., 4 déc. 2012, n^o 11-26.756 ).

La location-gérance ayant été conclue en considération de la personne du locataire-gérant, ce dernier doit exploiter personnellement le fonds ; il ne peut ni céder ni sous-louer son droit d’exploiter le fonds, sauf accord du loueur. Le contrat comporte généralement des clauses en ce sens.

Respecter la destination du fonds

Le locataire-gérant ne doit :

• ni modifier l’activité du fonds de commerce (Cass. civ., 27 avr. 1948 : JCP 1948, II, 4594, note E. Becqué) ;
• ni y adjoindre une nouvelle activité (CA Aix-en-Provence, 27 avr. 1950 : D. 1950, J. 686, note G. Ripert), sauf si elle est annexe ou si le contrat l’y autorise.

Respecter les conditions du bail

Le locataire-gérant doit respecter les conditions du bail portant sur les locaux d’exploitation, car ses manquements seront imputés au preneur des murs par le bailleur.

Répondre des dégradations

En principe, un locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (C. civ., art. 1732 ). Cela s’applique-t-il à la location-gérance ?

La troisième chambre civile de la Cour de cassation affirme que l’article 1732 du code civil ne s’applique pas aux rapports entre loueur et locataire-gérant d’un fonds de commerce ( Cass. 3^e civ., 13 oct. 1999, n^o 97-16.614 ).

La chambre commerciale adopte la même position ( Cass. com., 2 juill. 1996, n^o 93-14.130 ), mais admet, sans viser expressément l’article 1732 du code civil, que le locataire-gérant doit répondre de la perte de valeur du fonds lorsqu’elle est survenue par sa faute ( Cass. com., 6 mai 2002, n^o 00-11.569 ).

Mieux vaut établir, lors de la conclusion du contrat, un inventaire détaillé des éléments du fonds loué.

Le locataire-gérant doit payer la redevance

Les parties fixent librement la redevance due pour la location-gérance. Elles peuvent convenir d’une redevance fixe ou, cas plus fréquent en pratique, proportionnelle au chiffre d’affaires réalisé.

Le contrat de location-gérance peut en outre prévoir une indexation de la redevance, dite clause d’échelle mobile ; celle-ci doit, à peine de nullité, pouvoir jouer tant à la hausse qu’à la baisse ( Cass. com., 18 mars 2020, n^o 18-22.050 ). Si le contrat de location-gérance est assorti d’une telle clause, la révision de la redevance peut, nonobstant toute convention contraire, être demandée chaque fois que, par le jeu de la clause, ce loyer se trouve augmenté ou diminué de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé par le contrat ou le juge (C. com., art. L. 144-11, al. 1). En cas de disparition de l’un des éléments retenus pour le calcul de la clause d’échelle mobile, la révision ne peut être demandée et poursuivie que si les conditions économiques se sont modifiées au point d’entraîner une variation de plus du quart de la valeur locative du fonds (C. com., art. L. 144-11, al. 2). A défaut d’accord amiable entre les parties sur la révision, le juge adapte le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative équitable au jour où la révision amiable a été demandée (C. com., art. L. 144-12 ).

L'absence d’obligation du locataire-gérant aux dettes du loueur

Sauf clause expresse du contrat de location-gérance en ce sens, le locataire-gérant n’est pas tenu des obligations personnelles du loueur, car il n’est pas l’ayant-cause à titre universel de celui-ci ( Cass. com., 9 déc. 2008, n^o 06-14.414, n^o 1303 FS-P + B ). A moins de s’y être engagé, le locataire-gérant n’a donc pas à payer les dettes que le loueur a contractées lorsqu’il exploitait le fonds.

Les créanciers du loueur sont cependant protégés. Ceux qui ont une sûreté réelle sur le fonds de commerce (privilège du vendeur, nantissement) la conservent bien évidemment. Par ailleurs, l’article L. 144-6 du code de commerce autorise les créanciers à demander en justice que les dettes du loueur afférentes à l’exploitation du fonds (les autres dettes ne sont visées) soient déclarées immédiatement exigibles si la location-gérance met en péril le recouvrement de celles-ci. Pour ce faire, les créanciers doivent de saisir le tribunal de commerce de la situation du fonds, à peine de forclusion dans le délai de trois mois à dater de la publication du contrat de gérance dans un journal habilité à recevoir les annonces légales.

L’absence d’obligation du locataire-gérant de reprendre les contrats en cours sauf exception

Les contrats de travail existant au jour de la conclusion de la location-gérance sont transmis de plein droit au locataire-gérant en tant que nouvel exploitant (C. trav., art. L. 1224-1  ; Cass. soc., 18 déc. 2000, n^o 98-41.178, n^o 5227 P ).

Les autres contrats ne lui sont pas transmis automatiquement ( Cass. com., 31 mars 1998, n^o 95-21.295 ). Le locataire peut toutefois s’engager à les reprendre (en tout ou partie) s’ils sont cessibles ; les règles de la cession de contrat doivent alors être respectées.