Commet un manquement contractuel le bailleur qui, six mois après la restitution des locaux, n'a toujours pas remboursé au locataire le dépôt de garantie alors que le bail prévoit une restitution concomitante à celle des locaux.
Un bail commercial prévoit que, « à la restitution des locaux, le dépôt de garantie est remboursé au locataire après remise des clés, déduction faite des sommes dont il pourrait être débiteur du fait de travaux de remise en état rendus nécessaires après état des lieux de sortie contradictoirement établi ».
Le locataire délivre congé pour le terme du bail et restitue les locaux à cette date. Six mois plus tard, il met le bailleur en demeure de lui restituer le dépôt de garantie.
Après avoir constaté que le locataire a bien restitué les locaux et remis les clés sans qu'une quelconque réserve soit émise par le bailleur quant à l'état des locaux, la cour d'appel de Paris juge que la rétention injustifiée du dépôt de garantie par le bailleur constitue de sa part un manquement contractuel engageant sa responsabilité. Elle le condamne donc à payer au locataire une somme correspondant au montant du dépôt de garantie assorti des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ainsi que des dommages-intérêts (4 000 €).
A noter :
1° Contrairement au régime des baux d'habitation, qui impose un délai maximal de deux mois pour la restitution du dépôt de garantie (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22, al. 3 et 4), le statut des baux commerciaux ne comporte aucune disposition spécifique relative au délai de cette restitution. Les parties peuvent, si elles le souhaitent, librement déterminer ce délai dans le bail. Les conséquences de la non-restitution du dépôt de garantie relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun (C. civ. art. 1344-1 et art. 1231-1). En application de ces dispositions, le locataire a droit aux intérêts sur le montant du dépôt de garantie à compter du jour de la mise en demeure d'avoir à payer qu'il a adressée à son bailleur et ce dernier est redevable du paiement de dommages-intérêts à raison de l'inexécution de son obligation, ou du retard dans l'exécution.
2° Le projet de loi de simplification de la vie économique prévoit d’ajouter à l’article L 145-40 du Code de commerce une disposition prévoyant que la restitution des sommes payées à titre de garantie par le locataire devra intervenir dans un délai raisonnable ne pouvant pas excéder trois mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire (Texte AN n° 144 art. 24).
Document et lien associés :
CA Paris 3-4-2025 n° 21/15834
