Le renouvellement du bail commercial peut-il être automatique ?

Le renouvellement du bail commercial n'est pas automatique ; il résulte d'un congé donné par le bailleur avec offre de renouvellement ou de la réponse de ce dernier à la demande de renouvellement formulée par le locataire. Si aucune partie ne prend l'initiative à l'arrivée du terme, il n'y a pas renouvellement et le bail se poursuit alors par tacite prolongation. En revanche, en présence d'une clause de renouvellement automatique, le renouvellement du bail est automatique à l'arrivée du terme et le bailleur n'a aucune obligation de donner congé avec offre de renouvellement.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial ?

Le caractère d'ordre public du droit au renouvellement du locataire n'implique pas en lui-même l'automaticité du renouvellement du bail commercial. Pour que le locataire bénéficie du droit au renouvellement, il faut : qu’existe un bail portant sur un immeuble ou un local ; que le locataire soit propriétaire du fonds de commerce ou artisanal exploité dans l'immeuble loué et que ce fonds ait été effectivement exploité au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation, sauf si le propriétaire du fonds justifie de motifs légitimes de non-exploitation ; que le propriétaire du fonds soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (désormais, au registre national des entreprises).

Renouvellement Bail Commercial : Bailleur, Droit, Demande

Comment exercer le droit au renouvellement ?

A quel moment faire la demande de renouvellement ?

La demande de renouvellement adressée au propriétaire par le locataire n’est jamais obligatoire mais elle est nécessaire lorsque le locataire n’a pas reçu congé et désire mettre fin à son bail pour en obtenir un nouveau.

La condition première pour que le droit au renouvellement soit mis en œuvre est que le bail à renouveler arrive à son terme.

Remarque

Ce n’est pas la fin du bail par elle-même qui déclenche la procédure du renouvellement : c’est l’acte qui provoque cette fin et qui peut être soit un congé, soit une demande de renouvellement.

La demande de renouvellement n’est soumise à aucun délai et peut-être faite à tout moment à partir du délai de 6 mois qui précède la date d’expiration conventionnelle du bail. La demande peut également être notifiée au bailleur à tout moment au cours de la prolongation du bail. C’est donc seulement 6 mois avant l’expiration du bail que la demande peut être faite. Notifiée avant, elle serait nulle.

Remarque

A défaut de congé ou d’une demande de renouvellement, la poursuite tacite du contrat ne constitue pas un renouvellement, mais la prolongation du contrat initial.

A qui est adressée la demande de renouvellement ?

Le locataire doit adresser la demande de renouvellement directement au propriétaire :

la demande est valable si elle est adressée au gérant de l’immeuble, ou, en cas de pluralité de propriétaires, à l’un d’entre eux ;
lorsqu’elle est adressée au bailleur, la demande doit lui être signifiée personnellement et non à une société dont il est administrateur ;
lorsqu’elle est adressée à plusieurs copropriétaires indivis et qu’un seul a répondu dans le délai de 3 mois par un refus, le locataire peut se prévaloir du droit au renouvellement.

Sous quelle forme doit être adressée la demande de renouvellement ?

La demande de renouvellement doit être signifiée par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par exploit de commissaire de justice (nouvelle dénomination de l’huissier de justice depuis le 1^er juillet 2022) ou par LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception).

Remarque

Avant la « Loi Macron » du 6 août 2015, l’exploit d’huissier était le seul mode de notification de la demande de renouvellement.

Dans la demande de renouvellement, il faudra reproduire le 4^e alinéa de l’article L. 145-10 du code de commerce qui oblige le bailleur à faire part de son éventuel refus dans un délai de 3 mois. La demande qui ne contient pas cette reproduction est nulle.

Remarque

Voici la formule qu’il convient de reproduire : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

Quels sont les effets de la demande de renouvellement ?

La demande de renouvellement, destinée à faire valoir le droit du locataire à l’obtention d’un nouveau bail, met nécessairement fin à celui qui est en cours.

Indépendamment de la réponse du bailleur, la demande de renouvellement aura une conséquence sur la fixation de la date d’effet du bail renouvelé. Si la demande est notifiée avant l’échéance du bail à renouveler, elle provoquera son renouvellement à sa date contractuelle. Si la demande est notifiée en cours de prolongation tacite, le nouveau bail prendra effet le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

La demande de renouvellement fait courir, à compter du jour où elle est signifiée, un délai de 3 mois pendant lequel le bailleur doit, s’il refuse le renouvellement, le faire savoir au locataire.

Quelles réponses peut apporter le bailleur à cette demande de renouvellement ?

A la réception de la demande de son locataire, le bailleur peut adopter différentes attitudes.

L’absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement : le bailleur qui a reçu une demande de renouvellement et qui n’a pas, dans les 3 mois suivant cette demande, notifié un refus de renouvellement, est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Remarque

Quand l’acceptation est tacite, la présomption d’acceptation ne porte alors que sur le principe du renouvellement et non sur le loyer de renouvellement.

L’acceptation de principe du renouvellement du bail, résultant de l’absence de réponse du bailleur, ne présente qu’un caractère provisoire et ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur par le bailleur de son droit d’option, c’est-à-dire de son droit à finalement refuser le renouvellement après l’avoir accepté.

Remarque

Le droit d’option peut toujours être exercé tant qu’il n’y a pas eu accord sur le loyer du bail renouvelé ou que la demande en fixation du prix du bail renouvelé n’est pas prescrite.

L’acceptation expresse de la demande de renouvellement : aucun texte ne prévoit la notification d’une acceptation après une demande de renouvellement, mais celle-ci est devenue en fait nécessaire puisque le nouveau loyer ne pourra prendre effet que du jour où le bailleur aura chiffré sa demande.
Le refus du renouvellement du bail : le propriétaire peut opposer un refus, en notifiant ce refus au locataire, par acte extrajudiciaire, dans les 3 mois de la demande. A défaut le bailleur est réputé avoir consenti au principe du renouvellement.

Remarque

Le bailleur qui a refusé à l’origine le renouvellement peut revenir sur son refus et accepter de consentir un nouveau bail. Ce revirement peut s’exercer même après la signification, par le bailleur, d’un refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction : c’est ce qu’on appelle le droit de repentir.

La notification de refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Remarque

Le locataire est en effet titulaire d’un droit alternatif portant soit sur le renouvellement effectif de son bail, soit sur une indemnité destinée à compenser l’absence de renouvellement. Mais le choix entre ces deux options appartient au bailleur seul qui peut, sans avoir à se justifier, ou bien renouveler le bail ou bien payer l’indemnité d’éviction.

Le locataire qui n’a pas reçu l’indemnité d’éviction en cas de refus du bailleur, a un droit de rétention : tant qu’il n’a pas reçu l’indemnité, il peut se maintenir dans les lieux (C. com., art. L. 145-28, al. 1).

Le bailleur qui adresse à son locataire une notification de refus de renouvellement doit, dans cet acte, préciser les motifs de son refus.

Enfin, pour bénéficier du droit au renouvellement, l’exploitation du fonds doit être effective (c’est-à-dire réelle, régulière et conforme à la destination du bail), même si le locataire n’a pas à exploiter personnellement le fonds. En fonction de son caractère temporaire ou au contraire définitif et irréversible, la cessation d’exploitation des lieux par le locataire va constituer soit un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement par le bailleur (C. com., art. L. 145-17, I, 1°), soit priver le locataire du bénéfice du statut des baux commerciaux (C. com., art. L. 145-8 ). Enfin, le fonds doit avoir été exploité au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail ou sa tacite prolongation.

Quand le congé ne donne pas droit au renouvellement

Le congé donné par le locataire s’interprète nécessairement comme une renonciation de sa part au droit de renouvellement.

Par ailleurs, la demande de renouvellement est inutile et ne produit aucun effet lorsque le propriétaire a pris l’initiative de donner congé. En effet, la demande de renouvellement est faite « à défaut de congé ». En conséquence, le congé délivré par le bailleur prive le locataire de toute demande de renouvellement quelle que soit la date pour laquelle il a été donné.