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21 mars 2024
La clause d’indexation du loyer qui comporte une stipulation interdisant la baisse de celui-ci fausse le jeu normal de l’indexation. Toutefois, cette clause n'est pas réputée non écrite dans son entier, dès lors qu'elle est divisible.

La Cour de cassation a dans un premier temps considéré que la clause d’indexation prévoyant que le loyer ne pouvait varier qu’à la hausse devait être réputée non écrite sur le fondement de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. Par la suite, elle a considéré qu’il n’y avait pas lieu de réputer non écrite la clause d’indexation dans son entier, dès lors qu’elle était divisible, et que seule la stipulation prohibée devait être sanctionnée.

C’est ce principe jurisprudentiel qui est retenu par la cour d’appel de Versailles dans une espèce ou la clause d’indexation du loyer comportait plusieurs sections et paragraphes dont un seul prévoyait - sous l’intitulé « b) Sens de la variation de l’indexation » que « dans l’hypothèse où la variation de l’indice conduirait à une diminution théorique du montant du loyer, la clause d’indexation ne s’appliquera pas, de manière à ce que le loyer ne puisse jamais diminuer d’une année sur l’autre. Dans l’hypothèse où la variation de l’indice redeviendrait positive, le loyer sera indexé conformément aux dispositions du paragraphe 2.a ci-dessus ».

  • La cour d’appel de Versailles considère que la variation du loyer seulement à la hausse, bien qu’elle ne crée pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 précité, fausse le jeu normal de d’indexation en écartant toute réciprocité de variation, tel que prévu par l’article L. 145-39 du code de commerce.
  • La cour constate ensuite que la disposition prohibée ne concerne que le sens de l’indexation et que la sous-section c) de la clause d’indexation consacrée à sa divisibilité stipule expressément que la commune intention des parties est que la section consacrée à l’indexation du loyer soit divisible, de sorte « qu’en cas d’inapplicabilité de l’une de ses stipulations qu’elle qu’en soit la cause, les autres demeurent en vigueur et applicables ».

Après avoir constaté que les éléments essentiels du calcul de l’indexation, le principe de l’indexation, la date de l’indexation, l’indice de référence et sa formule de calcul figurent en sous-section a), la cour en tire la conclusion que les éléments permettant le calcul de l’indexation à la hausse, comme à la baisse demeurent, même si la stipulation prohibée contenue dans la sous-section b) est supprimée. 

Au final, la cour confirme l’irrégularité de la clause d’indexation et répute non écrite la seule disposition concernant la variation du loyer exclusivement à la hausse.

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