Clause résolutoire dans un bail commercial

La résolution de plein droit du bail

Le tempérament à la résolution de plein droit

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à une seule de ses obligations (par exemple, pour défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, pour usage de l’immeuble contraire à sa destination, pour défaut de notification des changements d’état du locataire…). L’automatisme de ce procédé est néanmoins tempéré : une telle clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ; la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge (C. com., art. L. 145-41 ). Régime d’ordre public, tout aménagement conventionnel est réputé non écrit (C. com., art. L. 145-15 ).

La clause résolutoire et le paiement des loyers et accessoires

La clause résolutoire doit être rédigée avec attention car sa mise en œuvre suppose, d’une part, qu’il y ait violation d’une obligation expressément visée dans le bail et, d’autre part, que l’infraction à cette obligation soit sanctionnée par la clause.

Par exemple, la clause résolutoire qui ne vise que le non-paiement « des loyers » ne peut pas recevoir application pour le non-paiement d’une indemnité d’occupation ( Cass. 3^e civ., 24 févr. 1999, n^o 97-11.554, n^o 418 P + B ), le rappel de sommes dues à la suite d’une fixation judiciaire du loyer d’un bail renouvelé ( Cass. 3^e civ., 11 juill. 1990, n^o 88-19.994, n^o 1364 P ), ou le non-paiement des charges ( Cass. 3^e civ., 3 avr. 1973, n^o 72-10.537 ).

L’inapplicabilité de la résolution de plein droit

Les obstacles à la résolution de plein droit

Le bailleur ne peut faire jouer la clause résolutoire que s’il est lui-même de bonne foi : tel n’est pas le cas si le bailleur a sommé son locataire de faire cesser des infiltrations d’eau, alors que sa propre carence dans l’entretien des lieux de l’immeuble n’était pas étrangère à ces infiltrations ( Cass. 3^e civ., 27 mai 1987, n^o 85-18.076 ). La clause résolutoire ne peut pas non plus jouer dès lors que le locataire se trouvait dans l’impossibilité absolue d’exécuter, dans le délai imparti par le commandement, eu égard à leur importance, les travaux de remise en état mentionnés dans le commandement (Cass. 3^e civ., 27 oct. 2010, n^o 09-69.820).

La renonciation à la clause résolutoire

Une fois l'infraction commise, le bailleur peut renoncer au bénéfice de la clause résolutoire mais sa volonté doit s‘exprimer de manière expresse et sans équivoque. Le seul écoulement du temps est impropre à caractériser la volonté de renoncer à se prévaloir de la clause ( Cass. 3^e civ., 19 mars 2008, n^o 07-11.194 ), et ni le fait d’avoir encaissé les loyers sans réserve, ni la demande de révision triennale formée également sans réserve, n’impliquent nécessairement la volonté du bailleur de renoncer à la résiliation du bail qu’il a invoquée par ailleurs (Cass. 3^e civ., 16 oct. 1984 ; Cass. 3^e civ., 4 févr. 1997, n^o 95-13.890 ).

De même, la renonciation du bailleur au bénéfice de la clause résolutoire ne peut pas résulter de la connaissance qu’il avait de l’infraction commise par le preneur préalablement à la délivrance d’une sommation visant la clause résolutoire ( Cass. 3^e civ., 5 juin 2002, n^o 00-20.348 ). Une offre de renouvellement du bail signifiée sans réserve par le bailleur, même pendant le cours d’une procédure tendant à la constatation de la clause résolutoire, ne fait pas présumer de la renonciation à la résiliation du bail, cet acte devant être considéré comme conservatoire de ses droits ( Cass. 3^e civ., 5 juin 2002, n^o 00-21.577 ).

La mise en jeu de la clause résolutoire

Le commandement délivré au locataire

La mise en œuvre de la clause résolutoire est subordonnée à la délivrance d’un commandement (C. com., art. L. 145-41, al. 1), acte par lequel le bailleur fait connaître au locataire les infractions qui lui sont reprochées et l’informe qu’il entend user du bénéfice de la clause résolutoire si le locataire n’exécute pas ses obligations dans le délai imparti.

Le commandement, délivré obligatoirement par acte extrajudiciaire ( Cass. 3^e civ., 21 déc. 2017, n^o 16-10.583, n^o 1300 FS-P + B + I ), est une formalité impérative dès lors que la résiliation concerne un manquement à une obligation contractuelle. Il doit mentionner un délai d’un mois minimum pour que le locataire puisse remédier au manquement invoqué ; la mention d’un délai de trente jours n’est pas valable ( Cass. 3^e civ., 11 déc. 2013, n^o 12-22.616, n^o 1466 FS-P + B ).

La persistance de l’infraction pendant plus d’un mois

Si le locataire n’a pas réparé l’infraction dans le mois qui suit le commandement, la clause résolutoire est acquise : le bailleur peut alors saisir le juge pour qu’il constate la résiliation du bail.

Constatation judiciaire de l’acquisition de la clause résolutoire

La mise en œuvre d’une clause résolutoire relève, dans tous les cas et quel que soit le manquement invoqué, de la compétence du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (C. com., art. R. 145-23 ). La demande de mise en jeu de la clause peut être faite en référé sauf s’il y a lieu de trancher une contestation sérieuse ( Cass. 3^e civ., 11 mars 1980, n^o 78-15.175 ).

La clause résolutoire s’impose au juge qui n’a donc pas à apprécier la gravité de l’infraction commise ( Cass. 3^e civ., 5 oct. 2017, n^o 15-25.018 ). Son rôle se limite à constater l’acquisition de la clause résolutoire qui intervient à la date d’expiration du délai imparti par le commandement et à ordonner l’expulsion du locataire.

Le juge a toutefois la faculté de suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais au locataire, mais seulement si celui-ci en a fait la demande avant que la résiliation ait été constatée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée (C. com., art. L. 145-41, al. 2).