Fiche thématique
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11 octobre 2022
La résiliation du bail commercial est la rupture anticipée du contrat.

Sommaire

Résiliation volontaire

Résiliation par le preneur

Le preneur a la faculté de résilier discrétionnairement le bail à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire (v. Bail commercial - Congé).

Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux monovalents, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage (CGI, art. 231 ter , III, 3) peuvent toutefois comporter des stipulations contraires.

Le preneur qui demande à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité peut également, dans les mêmes formes et délai, résilier le bail (C. com., art. L. 145-4).

Résiliation par le bailleur

Le bailleur dispose de la même faculté de résiliation triennale (C. com., art. L. 145-4, al. 2), en respectant les formes et le délai du congé de l'article L. 145-9 du code de commerce (v. Bail commercial - Congé).

Ce droit est conditionnel puisque la résiliation doit être demandée afin de construire, de reconstruire, de surélever l'immeuble existant, d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou en cas de démolition dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

Dans ces hypothèses, le locataire peut prétendre à une indemnité d'éviction.

Résiliation amiable

En dehors des hypothèses permettant à une seule partie de prendre l'initiative de la rupture anticipée, les parties peuvent à tout moment décider de résilier le bail par consentement mutuel dès lors que leur commune volonté est certaine et non équivoque.

Ce type de résiliation n'est soumise à aucune condition de forme même s'il est opportun de rédiger un acte bilatéral comportant résiliation du bail afin d'en fixer les conditions et les conséquences.

Résiliation de plein droit

Clause résolutoire

La résiliation du bail peut également être automatique.

Tout d'abord, le contrat peut comporter une clause résolutoire stipulant la résiliation en cas de manquement du preneur à ses obligations légales ou contractuelles (C. com., art. L. 145-41, Civ. 3e, 9 nov. 2017, no 16-22.232, D. 2018. 1511, obs. M.-P. Dumont-Lefrand).

Pour être valable, la clause doit viser expressément les infractions qui seront sanctionnées par la résiliation (Civ. 3e, 17 sept. 2013, no 12-21.724, AJDI 2014. 447, obs. R. Hallard).

La clause ne produit effet qu'un mois après l'envoi d'une mise en demeure portant commandement de payer ou sommation d'exécution demeurée infructueuse (Civ. 3e, 11 déc. 2013, no 12-22.616, D. 2014. 344, obs. Y. Rouquet ; D. 2014. 1000, Chron. A.-L. Collomp ; D. 2014. 1659, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2014. 136, obs. F. Planckeel ; AJDI 2014. 1, point de vue J.-P. Blatter).

La mise en demeure doit être faite par acte d'huissier et mentionner expressément le délai sous peine de nullité (Civ. 3e, 21 déc. 2017, no 16-10.583, D. 2018. 1057, note M. Tirel ; D. 2018. 1511, obs. M.-P. Dumont-Lefranc ; AJDI 2018. 350, obs. J.-P. Blatter ; RTD com. 2018. 59, F. Kendérian).

Si le preneur ne se libère pas dans le délai d'un mois, la résiliation est acquise de plein droit et doit être seulement constatée par le tribunal judiciaire, le juge n'ayant aucun pouvoir d'appréciation de la gravité du manquement contractuel fondant la mise en œuvre de la clause résolutoire (Civ. 3e, 20 oct. 2016, no 15-18.104, AJDI 2016. 835 ; Civ. 3e, 5 oct. 2017, no 15-25.018, D. 2018. 1511, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2017. 777).

Tant que la résiliation n'est pas constatée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée, le locataire a la possibilité de saisir le juge qui peut accorder des délais de grâce dans la limite de deux ans et suspendre les effets de la clause (C. com., art. L. 145-41, al. 2).

Perte de la chose louée

Le bail est également résilié de plein droit en cas de perte totale de la chose louée par cas fortuit (C. civ., art. 1722).

Le preneur au bail perd alors le bénéfice de l'offre d'indemnité d'occupation (Civ. 3e, 29 juin 2011, no 10-19.975, D. 2011. 1899, obs. Y. Rouquet ; D. 2012. 1844, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; RTD com. 2011. 728, obs. F. Kendérian).

Résiliation judiciaire

En cas de manquement d'une des parties à ses obligations, l'autre partie peut demander la résiliation en justice devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, sans qu'une mise en demeure préalable soit nécessaire.

La résiliation peut être demandée pour toute infraction aux règles du bail.

Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation et ne prononce la résiliation que si le manquement présente une certaine gravité qu'il apprécie souverainement (Civ. 3e, 7 févr. 2019, no 17-13.443).

Résiliation en cas de procédure collective du preneur

Résiliation par l'administrateur judiciaire

La procédure collective du preneur n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail commercial en cours (C. com., art. L. 145-45), mais celle-ci peut être prononcée par le juge-commissaire à la demande de l'administrateur judiciaire si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur (C. com., art. L. 622-13, IV).

Elle peut être demandée également par le liquidateur s'il ne dispose pas des fonds nécessaires pour payer les loyers après le jugement de liquidation (C. com., art. L. 641-12).

Résiliation par le bailleur

Pendant la période de sauvegarde et de redressement judiciaire, le bailleur ne peut demander la résiliation pour défaut de paiement des loyers antérieurs au jugement d'ouverture.

Néanmoins, il peut la demander pour défaut de paiement des loyers postérieurs à ce jugement ou pour tout autre manquement du débiteur. Il ne peut agir qu'à l'expiration d'un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture (C. com., art. L. 622-14, al. 3, et L. 631-14-1).

Il peut aussi bénéficier de la clause résolutoire si elle était acquise avant le jugement d'ouverture.

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Questions fréquemment posées

Que se passe-t-il en cas destruction des locaux commerciaux loués ?

Si pendant la durée du bail le bien loué est détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; s’il n'est détruit qu'en partie, le locataire peut, suivant les circonstances, demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail. La destruction du bien loué par un cas fortuit ne donne lieu à aucun dédommagement au profit du locataire, que la perte soit totale ou partielle.

Les locataires, à qui il a été interdit d’accueillir du public pendant la crise sanitaire, étaient-ils en droit de ne pas payer leurs loyers ?

Non, a répondu la Cour de cassation : la mesure d’interdiction temporaire de recevoir du public prise pendant la crise sanitaire pour limiter la propagation de la Covid-19 n’entraîne pas la perte du local loué, ne constitue pas une inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur et ne peut pas être invoquée au titre de la force majeure par le locataire pour être dispensé, totalement ou partiellement, définitivement ou provisoirement, du paiement des loyers dus (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, 21-20.127 FS-B, 21-19.889).

Le locataire peut-il résilier le bail commercial de manière anticipée en cas de départ à la retraite ?

Lorsque le locataire a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social, il peut donner congé à tout moment pendant le cours du bail sans attendre l'expiration d'une période triennale. Le congé doit alors être notifié au moins six mois à l'avance par lettre recommandée avec AR ou par acte extrajudiciaire.

Le décès du bailleur ou du preneur entraîne-t-il la résiliation du bail commercial ?

Sauf convention expresse contraire, ni le décès du bailleur ni celui du locataire n'emporte la résiliation du bail (C. civ., art. 1742).

Le droit au bail est alors transmis aux héritiers ou légataires universels ou à titre universel du locataire. Les héritiers ou légataires universels ou à titre universel du bailleur doivent, de même, poursuivre l'exécution du bail vis-à-vis du locataire.

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