Acte de renouvellement du bail (soumis au statut)

Entre les soussignés :

› Personne morale :

.....(dénomination sociale), .....(forme), au capital de .....(capital) €, dont le siège social est situé .....(siège social), enregistrée au .....(RCS/RNE) sous le numéro .....(numéro SIREN) , représentée par .....(prénom) .....(nom), en sa qualité de .....(qualité) ,

› Personne physique :

.....(prénom) .....(nom), demeurant .....(adresse) ,

ci-après .....(dénommé/dénommée) le « Bailleur »,

d’une part,

Et :

› Personne morale :

› Personne physique :

.....(prénom) .....(nom), demeurant .....(adresse) ,

ci-après .....(dénommé/dénommée) le « Preneur »,

d’autre part,

Ci-après encore .....(dénommés/dénommées) collectivement les « Parties » ou individuellement une « Partie ».

Il est préalablement exposé ce qui suit :

Par acte .....(sous seing privé/notarié)

+ S’il s’agit d’un acte notarié, ajouter :

Signé en l’étude de M^e .....(prénom) .....(nom)

en date du .....(date) à .....(lieu).

Le Bailleur .....(identité du Bailleur) a consenti au Preneur .....(identité du Preneur originaire) un bail portant sur divers locaux dépendant d’un immeuble sis .....(adresse des locaux loués) pour une durée .....(durée) ayant pris effet le .....(date) moyennant un loyer annuel de .....(montant) € et sous diverses charges et conditions énoncées audit acte.

+ Si des avenants ou d’autres cessions ont été conclus, ajouter :

D’un acte .....(à compléter)

Observation

énoncer éventuellement les différents actes modificatifs qui ont pu intervenir depuis l’origine du bail : cessions ou avenants.

› En cas de congé avec offre de renouvellement, donné par le Bailleur ou par le Preneur, ajouter :

Suivant .....(acte extrajudiciaire/lettre recommandée) en date du .....(date) (ci-après désigné le « bail »), le Bailleur a donné au Preneur congé avec offre de renouvellement pour le .....(date), moyennant un loyer annuel en principal porté à la somme de .....(montant) €.

› Si la demande de renouvellement émane du Preneur, ajouter :

Suivant .....(acte extrajudiciaire/lettre recommandée avec demande d'avis de réception) en date du .....(date), le Preneur a sollicité le renouvellement de son bail.

+ Le cas échéant, ajouter :

Moyennant un loyer annuel en principal de .....(montant) €.

+ Si une procédure en fixation du loyer a été engagée, ajouter :

.....(A compléter) .

Observation

il convient de rappeler la procédure ayant abouti à une décision de justice devenue définitive fixant le loyer du bail renouvelé ou l’état de la procédure tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé. D’une façon générale, l’exposé préalable, toujours recommandé, est également destiné à préciser tous les éléments susceptibles d’éclairer l’intention des parties sur les conditions du bail, sur les modalités particulières de fixation du loyer d’origine, etc. Depuis la réforme du droit des contrats par l’ordonnance n^o 2016-131 du 10 février 2016 et la loi de ratification n^o 2018-287 du 20 avril 2018, l’exposé se relatera aussi utilement les pourparlers qui ont précédé la conclusion du bail, la durée des négociations, les conseils dont les Parties ont pu s’entourer, etc. Ces éléments factuels, s’ils ne sont pas décisifs par eux-mêmes et s’ils supposent naturellement que la preuve puisse en être rapportée s’il y a lieu, permettront d’éclairer le juge en cas de contentieux sur la qualification du bail entre contrat de gré à gré et contrat d’adhésion.

Les Parties se sont rapprochées et sont convenues ce qui suit :

Article 1 - . Renouvellement

Les Parties conviennent de renouveler le bail des locaux dont la désignation est rappelée ci-après, dans le cadre du statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et les textes réglementaires pris pour leur application, et aux clauses et conditions ci-après stipulées, ainsi que, le cas échéant, à celles du règlement de copropriété ou de jouissance ou du règlement intérieur de l’immeuble .....(à préciser : dont il a été remis copie au Preneur avant la conclusion du présent bail/qui pourrait être ultérieurement créé).

Article 2 - . Désignation

Le bail porte sur les locaux ci-après : .....(à compléter) .

Observation

reprendre, modifier ou préciser la désignation du bail initial.

Le Preneur déclare avoir une parfaite connaissance desdits locaux pour les occuper déjà et les accepte en conséquence dans l’état où ils se trouvent, sans recours d’aucune sorte contre le Bailleur.

Aucune erreur dans la désignation, la contenance ou aucune différence entre les surfaces indiquées au présent acte ou dans ses annexes et les dimensions réelles des locaux loués ne pourront justifier une réduction ou augmentation de loyer, ou une indemnité de part ou d’autre.

De convention expresse entre les Parties, les locaux loués forment un tout unique et indivisible.

Article 3 - . Durée

Le présent renouvellement du bail est consenti et accepté pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives qui commencera à courir le .....(date) pour expirer le .....(date).

Le Preneur aura la faculté de faire cesser le bail à l’expiration de chaque période triennale en notifiant un congé au Bailleur six (6) mois au moins à l’avance, dans les formes prévues par la loi.

Le Bailleur disposera de la même faculté en délivrant congé par acte extrajudiciaire s’il entend se prévaloir, selon le cas, de l’un des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 du code de commerce.

› Dans les seuls cas où les baux sont conclus pour une durée supérieure à 9ans, les baux de locaux monovalents, les baux de locaux à usage exclusif de bureaux et les baux de locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts, il sera permis de convenir d’une durée ferme :

Le présent renouvellement du bail est consenti et accepté pour une durée ferme de .....(six (6)/neuf (9)) années qui commencera à courir le .....(date) pour expirer le .....(date). Par application de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l’article L. 145-4 du code de commerce, le Preneur renonce expressément à la faculté de donner congé à l’expiration .....(de la première/des deux premières) période(s) triennale(s).

Observation

ou plus, dans la limite de douze années si l'on ne veut pas soumettre le bail à l'obligation de publication avec les conséquences fiscales qui y sont attachées.

› Si le preneur veut aménager différemment les périodes de congé anticipé en mettant fin pour les échéances triennales ou autres :

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de .....(durée) à laquelle le Preneur pourra mettre fin dans les forme et délai prévus par la loi à l’échéance de l’une ou l’autre des périodes ci-après .....(préciser les échéances, triennales ou autres, pour lesquelles le Preneur pourra donner congé).

Si les Parties entendent donner congé à l’expiration du bail, elles devront délivrer celui-ci dans les forme et délais prévus par la loi.

Observation

dans ces cas, les Parties peuvent aménager la faculté de résiliation anticipée du bail par le Preneur. Ce dernier peut alors valablement renoncer à la faculté de donner congé pour l’expiration d’une période triennale et s’engager pour une durée ferme, par exemple de 6 ans, 9 ans ou plus ; sa faculté de donner congé peut aussi être aménagée pour des périodes autres que triennales.

Article 4 - . Destination

Les locaux loués sont destinés à l’usage exclusif de : .....(à compléter) .

Observation

sauf nouvel accord des parties, reprendre la destination du bail initial.

Le Preneur ne pourra modifier, même partiellement, cet usage ou adjoindre une autre activité, qu’en respectant les conditions et formes fixées par les articles L. 145-47 et suivants du code de commerce.

Article 5 - . Loyer

› Si le loyer renouvelé a fait l’objet d’un déplafonnement, indiquer :

Le présent renouvellement de bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de .....(montant) hors taxes et hors charges que le Preneur s’oblige à payer .....(d’avance/à terme échu) au Bailleur en quatre termes égaux les 1^er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année et, pour la première fois, à la signature du présent Bail, prorata temporis, pour le trimestre en cours.

› Si le loyer renouvelé a subi une hausse de plus de 10 %, préciser :

Conformément à l’article L. 145-34, alinéa 4 du code de commerce, la hausse de loyer sera appelée par paliers annuels de 10 % par an à concurrence du montant du loyer renouvelé, indexation en sus.

› Si les parties entendent déroger au lissage du déplafonnement prévu par l’article L. 145-34, alinéa 4 du code de commerce, remplacer par :

Par dérogation à l’article L. 145-34, alinéa 4 du code de commerce, les Parties renoncent expressément à l’étalement progressif de la hausse du loyer résultant de sa fixation à la valeur locative de sorte que le loyer du présent bail renouvelé sera applicable intégralement dès sa prise d’effet.

› Dans le cas où il est convenu d’une clause-recettes, il est possible de la rédiger comme suit (il s’agit d’un exemple, d’autres formules sont envisageables) :

Le présent renouvellement de bail est consenti et accepté moyennant un loyer égal à .....(nombre) % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le Preneur au titre du fonds de commerce exploité dans les locaux loués.

Le Preneur justifiera de ses recettes au vu des déclarations de taxe sur la valeur ajoutée qu’il s’engage à communiquer au Bailleur dès leur établissement, le Bailleur se réservant le droit de faire procéder par un expert-comptable missionné par lui à un contrôle de ses documents comptables correspondants.

Quel que soit le chiffre d’affaires ainsi réalisé, le Preneur sera débiteur d’un loyer minimum garanti annuel de .....(prix) € hors taxes, imputable sur le loyer définitif défini ci-dessus, et versé à titre d’acompte par quarts les 1^er janvier, 1^er avril, 1^er juillet et 1^er octobre de chaque année, le solde étant versé le .....(date) après calcul du chiffre d’affaires ci-dessus défini.

Les paiements devront être effectués au .....(domicile/siège social) du Bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui.

Toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires et non payée à son échéance exacte sera de plein droit et à dater de ladite échéance productive au profit du Bailleur d’un intérêt conventionnellement fixé à .....(nombre) % par mois de retard jusqu’à complet paiement.

+ Si le loyer est soumis à la TVA, ajouter :

Article 5 bis - . Taxe sur la valeur ajoutée

Le présent bail étant soumis à la taxe sur la valeur ajoutée, celle-ci sera payée, au taux légalement en vigueur, au Bailleur en sus des loyers et charges au fur et à mesure de leur exigibilité.

+ Si le bail initial contenait une clause d’indexation, ajouter :

Article 5 ter - . Indexation conventionnelle

Observation

renuméroter « Article 5 ter » en « Article 5 bis » si nécessaire. La présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se confond pas avec la révision prévue par les articles L. 145-37 et suivants du code de commerce.

Le loyer convenu variera automatiquement selon l’évolution de l’indice .....(indice à préciser)

Observation

si le bail précédent comportait une indexation, il convient de s’assurer que son jeu n’entraînera pas de distorsion dans le calcul du loyer indexé et, le cas échéant, de l’adapter soit en modifiant la date d’indexation annuelle soit en veillant à ce que la première indexation qui suivra la date d’effet du renouvellement ne prenne pas en compte une durée de variation indiciaire plus longue que la durée écoulée du nouveau loyer (C. mon. fin., art. L. 112-1 ). En l’absence de clause d’indexation dans le bail initial, les Parties peuvent bien sûr convenir de l’ajouter à l’occasion du renouvellement. Elles pourront choisir soit l’indice trimestriel du coût de la construction, soit l’indice trimestriel des loyers commerciaux (pour les activités commerciales), soit l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (pour les baux à usage exclusif de bureaux ou d’entrepôts), soit encore tout autre indice légalement admissible en relation avec l’activité de l’une des Parties.

Son application doit pouvoir conduire soit à une hausse, soit à une baisse selon le sens de variation de l’indice, toute dérogation à ce principe étant réputée non écrite et risquant d’entraîner l’annulation de toute la clause si celle-ci est considérée comme indivisible.

Le loyer sera réajusté chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice choisi ci-dessus.

L’indexation jouera de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable. Le fait pour le Bailleur de ne pas avoir immédiatement ajusté le loyer ne pourra entraîner une quelconque déchéance de son droit à réclamer l’application ultérieure du jeu de la clause avec effet rétroactif.

L’indice initial retenu comme correspondant à la fixation du loyer initial stipulé ci-dessus est, de l’accord des Parties, le dernier indice publié à la date de prise d’effet du présent bail, soit celui du .....(trimestre à indiquer).

Pour chaque rajustement à intervenir, cet indice sera comparé à celui du même trimestre de l’année suivante, lequel servira lui-même de base de comparaison pour le réajustement suivant et ainsi de suite.

Par exception, en cas de modification amiable ou judiciaire du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement, l’indexation suivante devra être calculée sur la base du rapport entre le dernier indice publié à la date de prise d’effet du loyer ainsi modifié et le dernier indice publié à la date habituelle de l’indexation.

Dans tous les cas, conformément aux dispositions du code monétaire et financier, la période de variation indiciaire ne devra pas, en tout état de cause, être supérieure à la durée écoulée entre la date de prise d’effet du loyer (initial ou modifié) et celle de l’indexation annuelle suivante.

Si la publication de cet indice devait cesser en cours de bail, il serait fait application de l’indice légal de remplacement ou, à défaut, de l’indice le plus voisin parmi ceux existant alors ; à défaut de texte légal désignant de plein droit l’indice de remplacement ou encore à défaut d’accord entre elles sur le choix de cet indice, les Parties s’en remettront sans recours possible à l’avis d’un expert qui sera désigné par la plus diligente d’entre elles par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, ledit expert ayant à cet effet la mission de mandataire commun des Parties, ainsi qu’elles s’y obligent dès à présent.

Il est précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se confond pas avec la révision prévue par les articles L. 145-37 et suivants du code de commerce.

+ Si un dépôt de garantie a été convenu, ajouter :

Article 5 quater - . Dépôt de garantie

Observation

renuméroter « Article 5 quater » en « Article 5 bis » ou « Article 5 ter » si nécessaire.

Afin de compléter le dépôt de garantie déjà détenu par le Bailleur au titre du bail précédent, le Preneur verse à l’instant au Bailleur, qui le reconnaît et lui en donne quittance, la somme de .....(montant) € qui, ajoutée à celle de .....(montant) € déjà entre les mains du Bailleur, forme le total de .....(montant total) €, montant nouveau du dépôt de garantie.

+ Si l’on convient de remplacer ou de compléter le dépôt de garantie par un cautionnement bancaire, remplacer par/ou ajouter :

Article 5 quinquies - . Cautionnement bancaire

Observation

renuméroter « Article 5 quinquies » en « Article 5 bis », « Article 5 ter » ou « Article 5 quater » si nécessaire.

Le Bailleur reconnaît avoir reçu du Preneur un acte de la banque .....(dénomination sociale), .....(forme) au capital de .....(capital) €, dont le siège social est situé .....(siège social), RNE .....(RNE), numéro SIREN .....(numéro SIREN) , se reconnaissant caution d’une somme de .....(montant total) € correspondant à .....(nombre, généralement 3 ou 6) mois de loyer hors taxes, en garantie du paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail ou dont le Bailleur pourrait être rendu responsable de son fait ainsi que de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail.

Ce cautionnement ou un cautionnement bancaire équivalent devra être maintenu en vigueur pendant toute la durée du présent bail et de son éventuel renouvellement.

A chaque rajustement de loyer, cet engagement de caution sera diminué ou majoré de manière à toujours correspondre à .....(nombre) mois de loyer hors taxes.

Ce cautionnement pourra être appelé par le Bailleur, en tout ou partie, pour avoir paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail et demeurées impayées. En ce cas, il devra en être fourni un nouveau de mêmes montant et qualité par le Preneur au profit du Bailleur dans un délai maximum .....(préciser).

Ce cautionnement bénéficiera tant au Bailleur qu’aux propriétaires successifs de l’immeuble, en ce compris toute société qui viendrait aux droits et obligations du Bailleur.

+ Si l’on convient de remplacer ou de compléter le dépôt de garantie par une garantie bancaire autonome, remplacer par/ou ajouter :

Article 5 sexies - . Garantie bancaire à première demande

Observation

renuméroter « Article 5 sexies » en « Article 5 bis », « Article 5 ter », « Article 5 quater » ou « Article 5 quinquies » si nécessaire.

› Si la garantie est remise le jour de la signature, indiquer :

1. Afin de garantir le Bailleur, ou toute personne qui se substituerait à lui, du paiement des sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail, ce dernier remet ce jour au Bailleur .....(en outre/en substitution du dépôt de garantie), l’original d’une garantie bancaire autonome à première demande pour un montant égal à .....(nombre) mois du loyer en principal, TVA en sus, soit pour la somme initiale de .....(montant) € (ci-après « la Garantie »).

› Si la garantie n’est pas remise le jour de la signature, remplacer par :

1. Afin de garantir le Bailleur, ou toute personne qui se substituerait à lui, du paiement des sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail, ce dernier s’engage à remettre au Bailleur une garantie bancaire autonome à première demande substantiellement conforme au modèle qui lui en a été remis par le Bailleur et ci-annexé, pour un montant égal à .....(nombre) mois du loyer en principal, TVA en sus, soit pour la somme initiale de .....(montant) € (ci-après la « Garantie »).

Cette Garantie, qui devra avoir été émise par une banque de premier rang ayant un établissement en France, devra être remise au Bailleur dans un délai de .....(nombre) jours à compter de la date de signature du présent Bail.

L’absence de remise de cette garantie dans les conditions et délai ci-dessus constituerait une condition résolutoire du Bail, qui cessera de plein droit à l’expiration dudit délai, et ce à la seule initiative du Bailleur dans l’intérêt exclusif duquel cette condition est stipulée. En ce cas, le Preneur sera tenu de libérer immédiatement les Locaux de toute occupation et de tout encombrement et de les restituer dans l’état prévu au Bail, et son expulsion pourra si nécessaire être poursuivie sur simple recours au Président du tribunal judiciaire compétent statuant en référé.

Dans le cas prévu au précédent alinéa, le Preneur sera en outre, de plein droit, débiteur envers le Bailleur, dès la date de réalisation de la condition et jusqu’à la remise des clefs dans un état conforme aux stipulations du Bail, d’une indemnité d’occupation ou d’immobilisation d’un montant de .....(montant) € par jour, à titre de réparation du préjudice subi par le Bailleur et sans préjudice de tous dommages et intérêts plus amples.

2. La Garantie devra être indexée annuellement à la date anniversaire de sa prise d’effet selon la variation de l’indice .....(à compléter) .

Elle devra être maintenue pendant toute la durée du Bail et de ses éventuels renouvellements et, en cas de mise en jeu par le Bailleur ou de cessation pour une cause quelconque, remplacée dans les 15 jours par une garantie de même nature et de même valeur, ou, à défaut, par le versement d’un dépôt de garantie en numéraire de même montant.

En cas de cession du droit au bail, de quelque manière qu’elle intervienne, une nouvelle Garantie devra être préalablement remise au Bailleur au plus tard le jour de la cession, et ce à titre de validité de ladite cession.

La Garantie devra être stipulée transmissible de plein droit au profit de tout nouvel acquéreur de l’Immeuble ou des Locaux. Par ailleurs, il est expressément convenu que cette garantie produira tous ses effets en cas de fusion, de scission, de transformation ou de modification quelconque de la personnalité juridique du Preneur ou du Bailleur, sans qu’il soit besoin d’une quelconque notification de la part du Bailleur à cet effet.

La Garantie devra pouvoir être appelée à tout moment par le Bailleur et jusqu’au terme d’un délai de 6 mois après le départ du Preneur pour quelque cause que ce soit.

En cas de renouvellement du Bail, la Garantie devra être renouvelée pendant toute la durée du renouvellement.

Si pour une raison quelconque cette garantie ne pouvait plus être mise en œuvre par le Bailleur (ou ses successeurs), le Preneur sera tenu de verser entre ses mains le montant de la somme garantie, et ce à titre de dépôt de garantie (éventuellement complémentaire), et ce dans le délai d’un mois à compter de la notification au Bailleur de la cessation de la garantie ou du refus de garantie opposé par le garant.

Article 6 - . Adaptations du bail consécutives aux nouveaux textes légaux et réglementaires

.....(à compléter).

Observation

énoncer ici les modifications apportées au bail précédent pour le mettre en conformité avec les textes légaux et réglementaires entrés en vigueur depuis le bail précédent et en particulier par la loi n^o 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014, notamment en ce qui concerne (reprendre sur ces points, en les adaptant à chaque situation, les clauses correspondantes du modèle de bail statutaire : voir formule 1) :

l’inventaire des charges et leur répartition ;
les états récapitulatif et prévisionnel des travaux engagés ou à engager par le Bailleur ;
l’état des lieux.

Article 7 - . État des risques et pollutions

Observation

cet état doit être annexé au bail lorsque l’immeuble est situé dans une zone incluse dans un plan de prévention des risques (aléas naturels, miniers et/ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués) (C. envir., art. L. 125-5, II, al. 3, créé par L. n^o 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1^er, II : JO, 13 juill. ; C. envir., art. R. 125-23 et R. 125-24, mod. par D. n^o 2018-434, 4 juin 2018, art. 4 et 5 : JO, 5 juin. Il doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du bail ou de son renouvellement (C. envir., art. R. 125-26 ). La liste des communes concernées est disponible sur le site internet : www.georisques.gouv.fr

› Si l’immeuble est situé dans une zone à risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques et/ou à potentiel radon, ou dans un Secteur d’Information sur les Sols, indiquer :

En application des articles L. 125-5 et R. 125-26 du code de l’environnement, un état des risques et pollutions établi depuis moins de six (6) mois avant la date de conclusion du présent bail ainsi que, le cas échéant, la liste des dommages consécutifs à la réalisation desdits risques et des indemnisations versées au titre des catastrophes technologiques et naturelles sont annexés au présent contrat.

› Si l’immeuble n’a pas subi de sinistre, préciser :

Le Bailleur déclare qu’à sa connaissance, l’immeuble dont dépendent les locaux n’a subi aucun sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles ou minières ou technologiques.

› Si l’immeuble a subi un sinistre, préciser :

Le Bailleur déclare que l’immeuble dont dépendent les locaux a subi le .....(date) un sinistre .....(préciser) ayant donné lieu au versement d’une indemnité.

› Si l’immeuble n’est pas situé dans une zone de risques naturels, technologiques ou sismiques et/ou à potentiel radon, ni en Secteur d’Information sur les Sols, indiquer :

Le Preneur est informé que les locaux ne sont situés ni dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, ni dans une zone de sismicité, ni dans une zone exposée au risque de radon, ni dans un secteur d’information sur les sols.

+ Si les locaux ne sont pas répertoriés sur la base de données des anciens sites industriels, ajouter :

Article 7 bis - . Anciens sites industriels pollués

Conformément à l’article L. 125-7 du code de l’environnement, le Bailleur, après avoir consulté la base de données publiques BASIAS (inventaire historique de sites industriels et activités de service) et la carte des anciens sites industriels et activités de services (CASIAS), publiées par l’État, informe le Preneur que l’immeuble dont dépendent les locaux loués n’est pas répertorié, à la date de signature du présent bail, sur ces documents.

Le Preneur déclare se satisfaire de cette information, en faire son affaire personnelle sans recours contre le Bailleur et reconnaît ainsi que ce dernier a pleinement rempli son obligation d’information prévue par l’article précité.

Article 8 - . Accidents de pollution

Le Preneur s’engage à utiliser les locaux loués et les parties communes de l’immeuble dans le strict respect des lois et règlements protégeant l’environnement, à faire cesser et remédier à toute éventuelle pollution accidentelle de son fait ou de celui de ses préposés, mandataires, clients, fournisseurs ou visiteurs et à rendre les locaux loués, à son départ, exempts de tout matériau, matériel ou substance présentant un caractère dangereux ou polluant ou susceptible de le devenir.

Le Preneur s’oblige également à informer le Bailleur, sans délai, de tout événement porté à sa connaissance, de nature à justifier la prise de mesures destinées à prévenir ou réparer des pollutions dans les locaux loués ou l’immeuble.

Article 9 - . Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Observation

la communication du DPE est obligatoire depuis la loi portant engagement national pour l’environnement, dite « Grenelle II », qui impose d’annexer un DPE (CCH, art. L. 126-26, L. 126-30, L. 185-5 et L. 185-6, mod. par D. n^o 2021-872, 30 juin 2021, ann. : JO, 1^er juill. ; CCH, anc. art. L. 134-3-1 et L. 134-4). Par ailleurs, en vertu de la loi ELAN n^o 2018-1021 du 23 novembre 2018, le diagnostic de performance énergétique est renforcé à compter du 1^er janvier 2021. Jusqu’à présent, le DPE n’avait qu’une valeur informative. La loi ELAN avait prévu de rendre opposable par le locataire à l’encontre du bailleur, à compter du 1^er janvier 2021, les informations contenues dans le DPE ( L. n^o 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 179, III : JO, 24 nov.). Cependant, à la suite de l’état d’urgence sanitaire lié à la Covid-19, l'entrée en vigueur de cette opposabilité a été reportée au 1^er juillet 2021 ( L. n^o 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 179, III, mod. par L. n^o 2020-734, 17 juin 2020, art. 31 : JO, 18 juin ; Arr. 31 mars 2021, NOR : LOGL2107220A : JO, 13 avr. ; Arr. 31 mars 2021, NOR : LOGL2033917A : JO, 13 avr. ; Arr. 31 mars 2021, NOR : LOGL2106175A : JO, 13 avr.). En outre, la durée de validité du DPE reste fixée à 10 ans mais des dispositions particulières sont prises pour réduire la durée de validité des diagnostics réalisés avant la date du 1^er juillet 2021 : ceux réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valides jusqu’au 31 décembre 2022 ; ceux réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024 (CCH, art. D. 126-19, mod. par D. n^o 2021-872, 30 juin 2021, ann. : JO, 1^er juill.).

Conformément aux dispositions des articles L. 126-26 et L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation, est annexé au bail le diagnostic de performance énergétique (DPE) des locaux.

Le Preneur s’engage à communiquer au Bailleur, chaque .....(fréquence à déterminer par les Parties : trimestre/année), et pendant toute la durée du bail, une copie des factures qui lui seront adressées par son fournisseur d’énergie, afin de permettre au Bailleur d’actualiser ce dossier.

+ Si le permis de contruire relatif à l’immeuble a été délivré avant le 1^er juillet 1997, ajouter :

9 bis. Dossier technique amiante (DTA)

Observation

hors contexte d’une vente, le DTA doit être mis à jour dans trois cas : lors de toute découverte de matériaux ou produits contenant de l’amiante, lors de la surveillance périodique de matériaux et produits contenant de l’amiante et lors de travaux portant sur des matériaux et produits contenant de l’amiante.

Le dossier technique amiante a été communiqué au Preneur avant la conclusion du présent bail ainsi qu’il le reconnaît. Il restera tenu à sa disposition par le Bailleur.

Le Preneur déclare avoir pris connaissance des éléments contenus dans cette fiche récapitulative, ainsi que des consignes de sécurité à respecter en cas de présence d’amiante et de gestion des déchets amiantés, et s’engage à en aviser toute entreprise mandatée par ses soins ou par ses préposés ou mandataires amenée à effectuer des travaux dans les locaux loués.

› Si le DTA a été mis à jour conformément aux dispositions des arrêtés des 12 et 21 décembre 2012, entrés en vigueur le 1^er janvier 2013, préciser :

Conformément à l’article R. 1334-29-5 du code de la santé publique, est annexée au présent bail la fiche récapitulative du dossier technique amiante relative aux locaux loués ainsi qu’aux parties communes dont le Preneur a l’usage. Cette fiche récapitulative est établie conformément aux prescriptions de l’annexe 2 de l’arrêté du 21 décembre 2012 et contient les recommandations générales de sécurité établies selon l’annexe dudit arrêté.

› Si le DTA n’a pas été mis à jour conformément aux dispositions des arrêtés des 12 et 21 décembre 2012 entrés en vigueur le 1^er janvier 2013, préciser :

Observation

hors contexte d’une vente, le DTA doit être mis à jour dans trois cas, à savoir lors de toute découverte de matériaux ou produits contenant de l’amiante, lors de la surveillance périodique de matériaux ou produits contenant de l’amiante et lors de travaux portant sur des matériaux et produits contenant de l’amiante.

Afin de permettre au Bailleur de procéder à la mise à jour du dossier technique amiante conformément aux arrêtés des 12 et 21 décembre 2012 pris pour l’application de l’article R. 1334-29-5 du code de la santé publique, le Preneur s’engage à l’informer de toute découverte de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans les locaux loués et, préalablement à leur exécution, de tous travaux devant porter sur des matériaux et produits contenant ou susceptibles de contenir de l’amiante.

+ Pour les locaux de plus de 2 000 m², ajouter :

Article 9 ter - . Annexe environnementale

Observation

l’annexe environnementale est obligatoire depuis le 1^er janvier 2012 pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de commerce ou de bureaux (C. envir., art. L. 125-9, créé par L. n^o 2010-788, 12 juill. 2010, art. 8 : JO, 13 juill.). Un décret définit le contenu de cette annexe (CCH, art. D. 174-19 à D. 174-21, mod. par D. n^o 2021-872, 30 juin 2021, ann. : JO, 1^er juill. ; CCH, anc. art. R. 137-1 à R. 137-3 ; C. envir., art. D. 125-40, mod. par D. n^o 2012-517, 19 avr. 2012 (v. formule 6).

Renuméroter « Article 9 ter » en « Article 9 bis » si nécessaire.

Les Parties s’engagent à coopérer, chaque fois qu’il sera nécessaire ou utile, à la mise en œuvre des mesures et travaux de toute nature tendant à améliorer les caractéristiques techniques, les performances énergétiques et les qualités environnementales de l’immeuble et des locaux, et à se communiquer toutes les informations utiles à cet effet, notamment relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le Preneur permettra au Bailleur l’accès aux locaux loués pour la réalisation, le cas échéant, de travaux d’amélioration de la performance énergétique.

En application des articles L. 125-9 du code de l’environnement et D. 174-19 à D. 174-21 (anc. art. R. 137-1 à R. 137-3) du code de la construction et de l’habitation, est jointe au présent bail une annexe environnementale visant à définir les obligations respectives des Parties et à organiser entre elles une concertation dans le but d’améliorer les performances énergétiques et environnementales de l’immeuble et des locaux loués.

Dans ce cadre, le Bailleur s’engage à organiser tous les .....(préciser selon une périodicité à la convenance des Parties. Par exemple, tous les ans, tous les 2 ans ou autre périodicité) et pour la première fois le .....(date à préciser), une réunion de concertation avec le Preneur afin d’établir un bilan énergétique et environnemental de l’immeuble et des locaux loués et prévoyant, le cas échéant, un plan d’actions des mesures à entreprendre pour améliorer lesdites performances. A l’issue de chaque réunion de concertation, l’annexe environnementale sera actualisée pour tenir compte des bilans et actions résultant des réunions de concertation précédentes.

Les Parties feront leurs meilleurs efforts afin de faciliter l’organisation et la tenue des réunions de concertation selon la périodicité indiquée.

+ Pour des locaux de plus de 1 000 m², ajouter :

Article 9 quater - . Réduction des consommations d’énergie

Observation

le décret n^o 2019-771 du 23 juillet 2019, pris en application de la loi ELAN du 24 novembre 2018, a précisé les obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie dans tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant une activité tertiaire (marchande ou non marchande) d’une surface de plancher cumulée de 1 000 m² ou plus (CCH, art. R. 174-22 à R. 174-32 et R. 185-2, mod par D. n^o 2021-872, 30 juin 2021, ann. : JO, 1^er juill. ; CCH, anc. art. R. 131-38 à R. 131-45, créés par D. n^o 2019-771, 23 juill. 2019, art. 1^er et 2). Elles s’appliquent de plein droit aux locaux pour lesquels l’annexe environnementale est obligatoire.

De premiers arrêtés ont été pris en application desdites dispositions ( Arr. 10 avr. 2020, NOR : LOGL2005904A, mod. par arr. 24 nov. 2020, NOR : LOGL2025882A, par arr. 29 sept. 2021, NOR : LOGL2114084A : JO, 30 sept. et par arr. 13 avr. 2022, NOR : LOGL2128787A, JO, 24 avr.). Ces textes ont été complétés par trois arrêtés du 31 mars 2021 (Arr. 31 mars 2021, NOR : LOGL2107220A ; JO, 13 avr. ; Arr. 31 mars 2021, NOR : LOGL2033917A : JO, 13 avr. ; Arr. 31 mars 2021, NOR : LOGL2106175A : JO, 13 avr.) et par un arrêté du 28 novembre 2023 (Arr. 28 nov. 2023, NOR : TREL2307517A : JO, 10 déc.). D’autres arrêtés sont encore attendus.

Renuméroter « Article 9 quater » en « Article 9 bis » ou « Article 9 ter » si nécessaire.

9 quater.1.

Les Parties soussignées s’engagent à coopérer activement en vue d’améliorer progressivement, dans leur intérêt commun, la qualité environnementale et la performance énergétique de l’immeuble et des locaux, et le bien-être de leurs occupants et visiteurs.

Elles s’obligent à respecter les prescriptions édictées par les lois et règlements et notamment par les articles R. 174-22 à R. 174- 32 et R. 185-2 (anc. art. R. 131-38 à R. 131-45) du code de la construction et de l’habitation (CCH) et les arrêtés pris en application et à entreprendre les actions nécessaires et utiles pour réaliser les objectifs de réduction de la consommation énergétique finale mentionnés au I de l’article L. 174-1 du CCH.

Ces actions porteront notamment sur :

la performance énergétique de l’immeuble et des locaux ;
l’installation d’équipements performants et de dispositifs de contrôle et de gestion active de ces équipements ;
les modalités d’exploitation des équipements ;
l’adaptation des locaux à un usage économe en énergie et le comportement des occupants.

A cet effet, chacune d’elles s’engage à mettre en œuvre, dans les parties de l’immeuble et dans les équipements dont elle a l’exploitation ou la responsabilité, des mesures et actions concrètes destinées, notamment, à réduire constamment les consommations et les coûts d’énergie et d’eau, à privilégier l’utilisation de matériaux et produits propres, à réaliser les travaux de maintenance des équipements nécessaires pour éviter les déperditions d’énergie, à effectuer tous travaux utiles pour réduire l’usage des énergies fossiles et promouvoir les énergies renouvelables, à contribuer à la réduction, au tri sélectif, à la valorisation et au recyclage des déchets, à favoriser l’usage des moyens de transport alternatifs respectueux de l’environnement, et d’une façon générale à tendre en permanence vers la diminution radicale de toutes sources de pollution et d’émissions de gaz à effet de serre ainsi qu’à l’économie croissante en ressources naturelles dans l’objectif d’un développement durable.

Les Parties se portent fort du respect de ces engagements par leurs personnels, et feront leurs meilleurs efforts pour en obtenir le respect de la part de leurs prestataires, mandataires et visiteurs et de tous professionnels qu’elles feront intervenir dans les parties de l’immeuble dont elles ont l’exploitation ou la responsabilité.

Les stipulations ci-après précisent les engagements et les mesures que le Bailleur, d’une part, et le Preneur, d’autre part, conviennent de prendre à l’effet d’atteindre ces objectifs généraux. Ces stipulations pourront être ultérieurement complétées ou améliorées pour tenir compte notamment des évolutions législatives et réglementaires.

Les Parties sont convenues plus particulièrement d’arrêter les objectifs ci-après : .....(à compléter).

Observation

indiquer les objectifs de réduction des puissances d’éclairage et de consommation d’électricité par m²/an, de consommations d’eau, de température des locaux, de teneur en CO₂ par référence au protocole retenu par les parties, et les échéances de leur réalisation.

9 quater.2.

Elles s’engagent à cet effet à œuvrer et à adapter leurs comportements et actions en vue d’atteindre ces objectifs, en formant leurs personnels à cet effet.

Le Bailleur s’oblige à gérer ou faire gérer l’immeuble et les équipements dont il a l’exploitation ou la responsabilité conformément aux meilleures pratiques en la matière.

Il veillera à ce que ces bonnes pratiques soient également respectées par les autres locataires ou occupants de l’immeuble, s’il en existe.

+ Ajouter éventuellement :

Le Bailleur pourra établir ou inclure dans le règlement intérieur de l’immeuble, après avoir recueilli les observations du Preneur, un guide des bonnes pratiques fixant les règles de comportement destinées à favoriser la réalisation des objectifs ci-dessus définis.

Ce guide sera actualisé chaque fois que nécessaire.

Le Preneur s’engage à se conformer à ces règles.

9 quater.3.

Le Preneur s’engage à communiquer au Bailleur, au plus tard le 31 août de chaque année, les données de ses consommations d’énergie afin de permettre au Bailleur de déclarer annuellement, au plus tard le 30 septembre, sur la plateforme de l’Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire (OPERAT), les données ci-après relatives à l’année précédente :

la ou les activités tertiaires exercées dans l’immeuble et les locaux ;
la surface des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments soumis à l’obligation ;
les consommations annuelles d’énergie par type d’énergie des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments ;
le cas échéant, l’année de référence mentionnée au 1° de l’article R. 174-23 du code de la construction et de l’habitation et les consommations de référence associées, par type d’énergie, avec les justificatifs correspondants ;
le cas échéant, le renseignement des indicateurs d’intensité d’usage relatifs aux activités hébergées, permettant de déterminer l’objectif de consommation d’énergie finale en application du 2° de l’article R. 174-23 du code de la construction et de l’habitation et, éventuellement, de le moduler en application du II de l’article R. 174-26 du même code ;
le cas échéant, les modulations prévues à l’article R. 174-26 du code de la construction et de l’habitation. La modulation qui porte sur le volume de l’activité est effectuée automatiquement par la plateforme OPERAT sur la base des indicateurs d’intensité d’usage spécifiques aux activités concernées ;
le cas échéant, la comptabilisation des consommations d’énergie finale liées à la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables.

+ Ajouter éventuellement si les transmissions annuelles des consommations sont déléguées à un prestataire :

La déclaration annuelle des consommations d’énergie sur la plateforme OPERAT est réalisée par .....(préciser ici : le Bailleur ou le Preneur, en fonction des stipulations du bail), et dans le cadre des dispositions relatives aux droits d’accès sur la plateforme numérique. Chacune des Parties a la faculté de déléguer la transmission de ses consommations d’énergie à un prestataire ou, sous réserve de leur capacité technique, aux gestionnaires de réseau de distribution d’énergie.

Le Preneur peut, avec l’accord du Bailleur, déléguer à ce dernier cette transmission de ses données.

Article 10 - . État des travaux engagés et à prévoir

Sont annexés au présent acte de renouvellement :

un état récapitulatif des travaux que, le cas échéant, le Bailleur a réalisés dans les trois (3) années précédant la signature du bail, avec indication de leur coût. Le Bailleur communiquera au Preneur, dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale, un nouvel état récapitulatif des travaux qu’il aura éventuellement réalisés au cours des trois (3) années précédentes ;
un état prévisionnel des travaux que, le cas échéant, le Bailleur envisage de réaliser dans les trois (3) années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel. Le Bailleur communiquera au Preneur, dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale, un nouvel état prévisionnel des travaux qu’il envisagerait de réaliser dans les trois (3) années suivantes.

Article 11 - . Restitution des locaux

Le Preneur devra prévenir le Bailleur de la date de son déménagement au plus tard un mois à l’avance afin de permettre au Bailleur de faire à l’administration fiscale les déclarations nécessaires.

Il devra rendre les clés le jour de son déménagement, après avoir libéré les locaux de toute occupation, les avoir vidés de tout encombrement et les avoir remis en bon état de tous travaux et réparations à sa charge et le cas échéant après leur remise en état primitif.

Les Parties dresseront amiablement un état des lieux contradictoire lors de la restitution des locaux, à défaut de quoi l’état des lieux sera établi par un commissaire de justice à l’initiative de la Partie la plus diligente et à frais partagés par moitié entre le Bailleur et le Preneur.

A défaut d’exécution par ce dernier des travaux à sa charge, le Bailleur pourra, après vaine mise en demeure, y procéder aux lieu et place du Preneur, conformément aux dispositions de l’article 1222 du code civil.

Article 12 - . Autres clauses et conditions

Toutes autres clauses, charges et conditions du bail antérieur, en ce qu’elles ne sont pas contraires à celles du présent acte, demeurent applicables au présent bail.

Article 13 - . Clause résolutoire

A défaut de paiement par le Preneur à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges, contributions, taxes ou prestations dus en vertu du présent bail, ou des indemnités d’occupation prévues à l’article L. 145-28 du code de commerce, ou encore à défaut d’exécution par le Preneur de l’une ou l’autre des conditions du présent bail ou de ses annexes, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter délivré par acte extrajudiciaire contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur.

Dans le cas où le Preneur se refuserait à évacuer les locaux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire.

Dans tous les cas, le Preneur sera de plein droit débiteur envers le Bailleur d’une indemnité journalière d’occupation égale à .....(pourcentage à préciser) du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la taxe à la valeur ajoutée, si le présent bail y est assujetti.

ANNEXES

Bail en date du .....(date)

+ Le cas échéant, ajouter :

État des lieux ;

+ Si l’immeuble est situé dans une zone de sismicité et/ou inclus dans un plan de prévention des risques [naturels (notamment le radon), miniers et technologiques] prescrit ou approuvé, ajouter :

Observation

voir, sous la rubrique Baux (code civil), formule 8.

État des risques et pollutions ;

Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

+ Si la construction de l’immeuble est antérieure au 1^er juillet 1997, ajouter :

Fiche récapitulative du diagnostic technique amiante (DTA) ;

› Si des travaux ont été engagés au cours des trois dernières années, indiquer :

État récapitulatif des travaux engagés au cours des trois dernières années ;

› Sinon, remplacer par :

État récapitulatif des travaux engagés au cours des trois dernières années (néant) ;

› Si des travaux sont projetés, indiquer :

État prévisionnel des travaux projetés ;

› Sinon, remplacer par :

État prévisionnel des travaux projetés (néant) ;

+ Si le lieu loué est situé dans un immeuble en copropriété, ajouter :

Règlement de copropriété ;

+ Pour les locaux de plus de 2 000 m², ajouter :

Annexe environnementale.
Observation
un modèle d’annexe environnementale est disponible dans cet ouvrage : (v. formule 6).

Fait à .....(lieu), le .....(date)

en .....(nombre) exemplaires dont un original a été remis à chacune des Parties qui le reconnaît.

Observation

le bail doit être établi en autant d’exemplaires que de Parties ayant un intérêt distinct.

Signature des Parties