Fiche thématique
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10 mai 2023
Le congé est l’acte unilatéral qui, s’il est régulièrement délivré, met fin au bail et à l’obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré. S’il n’a donc pas à être validé ou accepté par son destinataire pour produire ses effets, encore faut-il qu’il soit délivré au bon moment et selon les bonnes modalités.

Sommaire

La notion de congé

Le congé est un acte juridique unilatéral qui, régulièrement délivré, met fin au bail et à l'obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré ( Cass. 3e civ., 4 févr. 2009, no 07-20.980, no 185 FS-P + B + I ). Il n'a donc pas à être accepté par son destinataire et n'a pas besoin d'être validé ( Cass. 3e civ., 12 juill. 1988, no 86-19.610 ). A l'inverse, il ne peut pas être rétracté par son auteur sauf accord de l'autre partie ( Cass. 3e civ., 18 déc. 2002, no 01-03.539, no 2000 FS-P + B ).

Le congé délivré au cours du bail

Le bail peut être résilié tous les 3 ans

A l’initiative du locataire

Même si la durée minimale du bail commercial soumis à statut est de 9 ans, la loi permet au locataire de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance par lettre recommandée AR ou acte extrajudiciaire (C. com., art. L. 145-4, al. 2).

Cette faculté de résiliation est discrétionnaire et le locataire n’est pas tenu de préciser les motifs pour lesquels il donne congé ( Cass. 3e civ., 16 nov. 1994, no 92-18.280, no 1764 P + F ).

La possibilité pour les parties d’aménager le droit de résiliation triennale du locataire n’est admise que pour certains baux limitativement énumérés : les baux conclus pour plus de neuf ans ; les baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation (locaux « monovalents ») ; les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ; les baux de locaux de stockage.

A l’initiative du bailleur

Le bailleur peut lui aussi dénoncer le bail à l’expiration d’une période triennale, mais seulement afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain (C. com., art. L. 145-4, al. 3).

Il doit donner congé au locataire six mois à l'avance par acte extrajudiciaire (C. com., art. L. 145-4, al. 3).

Le bail peut être résilié à tout moment

Le locataire qui prend sa retraite ou qui bénéficie d’une pension d’invalidité peut donner congé à tout moment en cours de bail, par acte extrajudiciaire ou par LRAR, pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l’avance (C. com., art. L. 145-4, al. 4).

Le congé délivré à la fin du bail

Les raisons de donner congé

Le bail soumis au statut ne prend fin que par l’effet d’un congé. A défaut, il se prolonge au-delà du terme fixé par le contrat (C. com., art. L. 145-9, al. 2).

Le locataire peut donner congé à l’expiration de la dernière période triennale du bail, conformément aux dispositions de l’article L. 145-4, al. 2 étudiées ci-dessus.

Le congé peut aussi être donné par le bailleur : soit avec offre de renouvellement du bail soit sans offre de renouvellement et, dans ce cas, avec offre d’une indemnité d’éviction ou non.

La date et la forme du congé

Qu’il soit avec ou sans offre de renouvellement, le congé du bailleur doit être délivré six mois à l’avance avant la date d’expiration du bail (C. com., art. L. 145-9, al. 1). Ce délai est un délai minimal. Le texte ne prévoit en revanche pas de délai maximal si bien que rien ne s’oppose à ce que le bailleur donne congé plus longtemps à l’avance, sauf fraude ( Cass. 3e civ., 5 mars 2008, no 06-20.831, no 202 FS-P + B ).

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire (C. com., art. L. 145-9, al. 5). Les parties ne peuvent pas déroger à ces exigences de forme même si une autre forme a été autorisée par le bail ( Cass. 3e civ., 13 janv. 1999, no 96-22.241, no 42 P + F ). A défaut d’acte extrajudiciaire, le congé est nul ( Cass. 3e civ., 9 mars 2005, no 03-15.734 ) ; il s’agit d’un nullité relative dont seul le destinataire du congé peut se prévaloir (Cass. 3e civ., 15 sept. 2010, no 09-15.192), même s’il n’a subi aucun préjudice (Cass. 3e civ., 8 juin 1982, no 1022).

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Questions fréquemment posées

Qui doit délivrer le congé lorsque le locataire commercial est une société ?

Lorsque le locataire est une société, le congé doit être délivré par le représentant légal de celle-ci. Toutefois, en application de la théorie du mandat apparent, une société peut être engagée par toute personne si les tiers avec qui cette personne a traité ont légitimement cru que celle-ci disposait des pouvoirs nécessaires. Si la société locataire a été dissoute, c'est à son liquidateur qu'il revient de donner congé.

Comment anticiper les difficultés d’identification du propriétaire des locaux commerciaux loués ?

Aucun texte ne faisant obligation au bailleur d'informer le locataire de la vente de l'immeuble ou de sa transmission par voie de succession, le locataire, qui ne connaît souvent que le représentant du bailleur, n'a pas nécessairement connaissance des changements de propriétaire pouvant intervenir en cours de bail.

Il est donc conseillé au locataire de faire introduire dans le bail une clause imposant au bailleur de lui notifier toute modification dans la propriété des locaux loués. À défaut d'une telle clause, le locataire qui souhaite donner congé a tout intérêt à contacter préalablement le représentant de son bailleur afin de s'enquérir de l'identité du bailleur avant de procéder à la notification du congé ou à vérifier que le représentant dispose d'un pouvoir spécial pour recevoir le congé.

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