Fiche thématique
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25 mars 2024
L’entreprise peut être tentée de s’installer dans un local de manière temporaire au lieu de conclure un bail commercial de 9 ans. Mais une convention d’occupation précaire n’est pas un bail commercial et peut présenter plusieurs inconvénients que le locataire doit connaître, avant de s’engager.

Sommaire

La convention d’occupation précaire n’est pas un bail commercial

La convention d’occupation précaire (COP) n’est pas un bail commercial – elle est expressément exclue du champ d’application du statut des baux commerciaux – et a longtemps résulté d’une création empirique et jurisprudentielle.

Remarque

Elle ne doit pas être confondue avec le bail de courte durée – ou bail dérogatoire –, dont la durée maximale a été portée à 3 ans depuis la Loi Pinel du 18 juin 2014 et auquel les parties ont la possibilité de recourir si elles souhaitent déroger à l’application automatique du statut des baux commerciaux.

La convention d’occupation précaire a été définie en 2009 par la Cour de cassation comme une convention qui « se caractérise par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles autres que la seule volonté des parties constituant un motif légitime de précarité » ( Cass. 3e civ., 29 avr. 2009, no 08-13.308 ). Et c’est en 2014 que l’article L. 145-5-1 du code de commerce en a proposé une définition légale : « N’est pas soumise au présent chapitre (« Du bail commercial ») la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

Remarque

C’est sur le montant du loyer que l’entreprise trouve généralement un intérêt à conclure ce type de contrat : du fait du caractère précaire, dans la pratique, le montant de la redevance sera moins élevé que celui d’un loyer fixé dans un bail commercial.

Il ne faut pas que la raison réelle qui motive la conclusion de la COP soit la volonté d’échapper au régime particulier des baux commerciaux, une telle démarche étant prohibée par le code de commerce qui considère comme non écrites de telles conventions (C. com., art. L. 145-15 ).

La convention d’occupation précaire n’est pas un bail de courte durée

Il ne faut pas confondre la COP avec le bail de courte durée, appelé aussi bail dérogatoire, qui permet au locataire d’exercer une activité commerciale pendant 3 ans afin de s’assurer, sur cette période, de la viabilité économique de son activité (C. com., art. L. 145-15 ).

Dans la COP, c’est bien la fragilité de l’occupation qui est le critère essentiel, non la durée. L’entreprise locataire ignore la durée de son occupation et ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement ou au maintien dans les lieux : le propriétaire des locaux peut faire cesser l’occupation à tout moment, à la survenance de l’événement prévu au contrat.

L’existence d’un motif légitime de précarité

Pour conclure une COP, il faut une cause objective de précarité. Le propriétaire doit ainsi faire état de circonstances exceptionnelles, indépendantes de la seule volonté des parties, affectant l’immeuble ou le local, qui l’empêchent de signer un bail commercial ou un bail de courte durée ( Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, no 18-21.297 ).

Les circonstances exceptionnelles justifiant le recours à la COP doivent exister au moment de la signature du contrat, peu importe que les parties soient de bonne foi ou non.

Le motif de précarité doit par ailleurs être « légitime », même si l’article L. 145-5 du code de commerce est silencieux sur ce point, et seules des circonstances caractérisées peuvent faire obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial.

A défaut d’un motif de précarité légitime et objectif, le preneur qui n’entend pas s’engager durablement devra donc privilégier la conclusion d’un bail dérogatoire de courte durée, qui pourra être renouvelé dans la limite de trois années.

La cause objective de précarité doit pouvoir être vérifié, notamment, par l’adéquation des conditions contractuelles à la situation de précarité d’une convention pouvant cesser à tout moment (redevance moindre qu’un loyer, obligations de travaux et d’entretien inférieures à celles pesant sur un locataire ordinaire).

A titre d’exemples de circonstances exceptionnelles ou particulières ayant justifié la précarité de la convention, on citera les cas suivants :

  • la jouissance conférée à une société sinistrée, dans l’attente de la reconstruction des locaux de l’occupant détruits par un incendie ;
  • des travaux de démolition en attente, différés par les circonstances ;
  • l’attente d’une expropriation prévue ;
  • une convention consentie à titre provisoire par un administrateur judiciaire ;
  • un immeuble dont la destruction avait été évoquée plusieurs fois car liée à la réalisation par la commune d’un projet de réhabilitation du centre-ville ( Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, no 18-21.297 ).

Remarque

En pratique, il est recommandé d’établir l’acte par écrit et d’y mentionner précisément, en préambule, les circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties qui justifient la conclusion d’une COP.

Lorsqu’une convention d’occupation précaire est renouvelée après que la cause initiale de précarité a disparu, elle doit être requalifiée en bail soumis à statut.

L’entreprise a-t-elle d’autres solutions ?

La convention d’occupation précaire constitue la première alternative au bail commercial, la seconde étant le bail de courte durée. Elles se différencient en ce que :

  • la COP est une création des tribunaux reprise ensuite dans le code de commerce alors que le bail de courte durée relève du code de commerce ;
  • la durée de la COP est variable, celle du bail de courte durée ne peut excéder 3 ans ;
  • la COP suppose l’existence de circonstances particulières, contrairement à la conclusion d’un bail de courte durée.
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Questions fréquemment posées

Quelle est la durée d’une convention d’occupation précaire ?

La durée de l'occupation peut être déterminée ou indéterminée. Généralement, la convention d’occupation précaire est conclue jusqu’à la survenance d'un événement spécifique.

La précarité d'une convention ne réside pas dans sa brièveté mais dans sa fragilité, la précarité pouvant durer de nombreuses années. La convention peut ainsi durer tant que perdure la circonstance qui a justifié sa conclusion. La précarité résulte en fait de l'incertitude sur la durée de l'occupation.

Dans la convention d’occupation précaire, quelles sont les obligations du propriétaire à l’égard de l’occupant ?

La convention d'occupation précaire ne permet pas à l'occupant d'exiger du propriétaire de l'immeuble qu'il se conforme aux obligations d'un bailleur. En particulier, l’occupant ne peut obtenir ni la condamnation du propriétaire à l'exécution des travaux liés à la vétusté des locaux, ni une réduction de l'indemnité d'occupation contractuellement prévue en raison des troubles de jouissance causés par le mauvais état des locaux.

La garantie d'éviction due par un propriétaire à son locataire (C. civ., art. 1719) ne bénéficie pas non plus à un occupant précaire.

La convention d’occupation précaire est-elle soumise à un formalisme particulier ?

La convention n'est soumise à aucun formalisme : elle peut être écrite ou verbale. En pratique, le recours à l'écrit doit cependant être privilégié car la preuve de l'existence et du contenu de la convention sera difficile à apporter en cas de convention verbale. Par ailleurs, fixer par écrit les raisons qui ont motivé leur recours à la convention d'occupation précaire permettra aux parties d’éviter une requalification de la convention en bail commercial.

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