Le bail commercial désigne la location d’un bien immobilier destiné à l’exercice par le preneur d’une activité commerciale et qui est soumis à un statut légal spécifique : on parle d’un « bail soumis à statut ».
Aux termes de cette expression :
Précisément, le statut des baux commerciaux ne s’applique en principe que si quatre conditions sont cumulativement réunies : un bail, portant sur un immeuble ou un local, dans lequel un fonds de commerce, industriel ou artisanal est exploité, par un locataire immatriculé au Registre national des entreprises ou au registre du commerce et des sociétés (C. com., art. L. 145-1 ).
Les parties doivent donc s’assurer que toutes les conditions d’application du statut sont remplies, avant la conclusion du bail.
En principe, le bail consenti à un locataire, commerçant ou artisan, pour l’exploitation de son fonds doit l’être pour une durée qui ne peut être inférieure à 9 ans (C. com., art. L. 145-4 ).
Le code de commerce autorise cependant une dérogation en instituant un « bail de courte durée » également désigné dans la pratique de « bail dérogatoire » (C. com., art. L. 145-5 ).
A la différence de la convention d’occupation précaire, le bail de courte durée constitue une dérogation expressément prévue par le code de commerce, mais cette dérogation va très loin, puisque son usage entraîne l’exclusion du bail du champ d’application de la législation sur les baux commerciaux.
Il faut que les parties aient vraiment eu l’intention de déroger au statut des baux commerciaux : la conclusion d’un bail d’une durée inférieure à 3 ans ne suffit pas, à elle seule, à conférer à ce bail un caractère dérogatoire aux dispositions statutaires, il faut une volonté claire et non équivoque des parties.
Remarque
Attention, le preneur qui occupe des locaux depuis 3 ans en vertu d’un ou de plusieurs baux dérogatoires ne peut conclure un nouveau bail dérogatoire en renonçant au statut. Cette durée court à compt-er de la date d’effet du premier bail dérogatoire ( Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, no 19-20.443, no 735 FS-P + B + I ).
Cette convention, qui n’est pas un bail, est issue de la pratique et fait l’objet de l’article L. 145-5-1 du code de commerce. Il s’agit d’une convention qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Cette convention a, en apparence, les caractéristiques essentielles d’un bail, mais elle s’en distingue par le caractère provisoire et fragile du droit de jouissance conféré. Elle se reconnaît essentiellement à ce qu’elle permet au propriétaire de faire cesser à tout moment l’occupation, soit à son gré, soit à la suite d’un évènement prévu.
Traditionnellement, seules des causes de précarité objectives, indépendantes de la volonté des parties peuvent justifier le recours à une COP ( Cass. 3e civ., 7 juill. 2015, no 14-11.644 ). A défaut de cause objective de précarité, le bail est requalifié en bail commercial soumis à statut. La convention d’occupation précaire ne constituant pas un bail, l’occupant ne peut pas bénéficier du statut des baux commerciaux.
Remarque
C’est souvent la fragilité de l’occupation qui est retenue comme critère essentiel par les juges. Cette considération de la fragilité l’emporte sur la durée effective qui a pu éventuellement être très longue ( CA Paris, 16e ch., sect.A, 22 mars 2006, n 05/04012 ).
Un bail, consenti pour l’exercice d’une activité commerciale, peut comporter une partie destinée à l’habitation.
Lorsque ces deux catégories de locaux sont louées aux termes d’un seul et même bail moyennant un loyer qui est généralement global, on se trouve en présence d’un « bail mixte » dans lequel c’est la destination commerciale qui l’emporte. Le bail aura donc un caractère commercial pour le tout.
Remarque
Il faut garder en mémoire que le caractère mixte d’un bail est déterminé, non pas par l’usage que le locataire a pu faire de la chose louée, mais par la destination que lui ont donnée les parties contractantes.
Il est utilisé pour l’exercice d’une activité libérale, c’est-à-dire une profession qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle.
Remarque
Les professions soumises généralement aux baux professionnels sont les architectes, artistes-peintres, avocats, dentistes, experts-comptables, kinésithérapeutes, médecins, pédicures, sages-femmes, vétérinaires.
Le bail à construction est celui par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur, et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail (CCH, art. L. 251-1 ). La durée du bail est comprise entre 18 et 99 ans, et correspond à la durée d’amortissement de la construction. La tacite reconduction est interdite. Sauf disposition contraire, le propriétaire du terrain donné à bail à construction devient propriétaire à l’expiration du bail.
Ce contrat a pour objet l’acquisition d’un immeuble par celui qui s’oblige à faire des versements échelonnés sur la durée du contrat. La jurisprudence a décidé si la convention de crédit-bail immobilier peut faire appel à des éléments empruntés à d’autres contrats (comme la promesse de vente, la location, un mandat), « elle constitue une institution juridique particulière tendant essentiellement à l’acquisition de la propriété des murs », de sorte que les dispositions du statut ne lui sont pas applicables.
Faire le bon choix pour la location du local…
La conclusion du bail commercial n’est possible que si le local est affecté à l’exercice d’une activité professionnelle.
Mais c’est surtout la nature de l’activité qui déterminera le type de bail le plus adapté :
Par ailleurs, l’obligation de délivrance visée à l’article 1719, 1° du code civil impose au bailleur de délivrer au preneur un local conforme à la destination prévue par le bail et permettant au preneur d’y exercer l’activité convenue. Le bailleur doit en outre, au titre de l’article 1719, 2°, entretenir ce local en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.
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Les locations consenties pour la durée d'une saison sont exclues du statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-5, al. 4), même si elles se sont poursuivies pendant plusieurs saisons.
Le prêt à usage régi par les articles 1875 à 1891 du Code civil se distingue de la convention d'occupation précaire par son caractère essentiellement gratuit (C. civ. art. 1876), tandis que la convention d'occupation précaire est conclue à titre onéreux, quand bien même le loyer serait modique.
