Fiche thématique
4 min de lecture
10 novembre 2022
La loi exige trois conditions cumulatives pour que le statut protecteur des baux commerciaux s'applique : la location doit porter sur un immeuble ou un local ; le locataire doit exploiter un fonds de commerce lui appartenant dans les locaux loués ; il doit être immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers (registre national des entreprises à compter du 1-1-2023). Si ces conditions ne sont pas remplies, les parties peuvent, d'un commun accord, soumettre leur location au statut.

Sommaire

Conditions d'application du statut des baux commerciaux

Un bail portant sur un immeuble ou un local…

Le contrat de location doit porter sur un immeuble ou un local ; ce peut être un espace clos et couvert, mais aussi un emplacement (par exemple, emplacement fixe dans un centre commercial ou une gare), à condition qu'il soit stable et permanent. Cette condition suppose que la situation et la surface de l'emplacement ne soient pas laissés à la discrétion du bailleur.

Un terrain nu peut faire l'objet d'un bail commercial si des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal y sont édifiées et exploitées avec l'accord exprès du bailleur.

... dans lequel un fonds est exploité

Le locataire doit exploiter dans les locaux loués un fonds de commerce (ou un fonds industriel ou artisanal). Ne relèvent donc pas du statut les locaux donnés en location aux membres des professions libérales (médecin, avocat, architecte, etc.).

Le fonds doit appartenir au locataire, ce qui suppose, au minimum, que le locataire ait une clientèle personnelle. Les tribunaux considèrent que tel est le cas pour les locaux situés dans un centre commercial, mais non pour ceux hébergés au sein d'un ensemble (hypermarché, hôtel ou théâtre, par exemple) lorsque le locataire n'a pas d'autre clientèle que celle de l'ensemble qui l'accueille.

Attention

Le bail portant à la fois sur des locaux dans lesquels un fonds est exploité et sur des locaux d'habitation est commercial pour le tout, même si la surface affectée à l'exploitation du fonds est minime par rapport à celle du logement.

Le statut s'applique aux locaux accessoires - locaux dans lesquels le fonds n'est pas directement exploité mais qui sont cependant affectés à l'exploitation de ce fonds (par exemple, entrepôts, bureaux, aires de stationnement) - si deux conditions sont remplies :.

  • ils sont indispensables à l'exploitation du fonds ;
  • ils appartiennent au propriétaire des locaux servant à l'établissement principal ou, à défaut, le propriétaire les a loués en sachant qu'ils serviraient à l'exploitation de l'établissement principal.

Le locataire doit être immatriculé

Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, s'il est commerçant ou industriel, ou, s'il relève du secteur des métiers et de l'artisanat, au répertoire des métiers (jusqu'au 31-12-2022) ou au registre national des entreprises (à compter du 1-1-2023).

Précisions

a. Si le propriétaire du fonds l'a donné en location-gérance, il bénéficie du statut même s'il n'est pas immatriculé et même si le locataire-gérant ne l'est pas non plus (alors qu'il devrait l'être).

b. Lorsque le fonds de commerce appartient en indivision à plusieurs personnes, qui toutes deviennent colocataires, seul l'exploitant du fonds doit être immatriculé ; le statut s'applique même si ses colocataires non exploitants ne le sont pas. Mais attention, lorsque l'indivision fait suite au décès du locataire, ses héritiers ou ayants droit devenus copropriétaires du fonds et ne l'exploitant pas doivent, pour bénéficier du statut, demander le maintien de l'immatriculation pour les besoins de la succession.

Extension du champ d'application du statut

Extension légale

Par l'effet de la loi, le statut des baux commerciaux s'applique aux bénéficiaires suivants, sans qu'il soit besoin de rechercher s'ils exploitent un fonds dans un local et s'ils sont immatriculés :

  • les établissements d'enseignement ;
  • les régies communales ;
  • les entreprises et établissements publics à caractère commercial ;
  • les locataires de collectivités publiques louant des biens dépendant de leur domaine privé ;
  • les sociétés coopératives à forme ou objet commercial ;
  • les sociétés coopératives de crédit ;
  • les artistes auteurs d'œuvres graphiques ou plastiques ;
  • les groupements d'intérêt économique.

Extension conventionnelle

Les parties peuvent soumettre au régime du statut une location normalement exclue de son champ d'application, par exemple parce que le locataire n'envisage pas d'exploiter dans les locaux un fonds commercial ou artisanal.

Il n'est pas nécessaire que l'extension conventionnelle résulte d'une stipulation expresse, mais le bailleur doit avoir manifesté de façon non équivoque sa volonté de ne pas se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice du statut. Le mieux, pour éviter tout conflit, est de l'inscrire dans le bail.

Attention

Le choix du statut emporte soumission aux dispositions impératives du statut : les parties ne peuvent pas choisir d'appliquer partiellement le statut, en y dérogeant sur certains aspects. Ainsi, les règles sur le congé prévues par le Code de commerce s'appliqueront même si le bail met en place un mécanisme dérogatoire plus léger.

Le bailleur et le locataire ne peuvent pas non plus convenir de conclure un bail commercial alors qu'un autre régime impératif s'applique, ce qui est le cas notamment lorsque la location porte sur un logement ou un terrain agricole.

Un statut avantageux pour le locataire

Le statut des baux commerciaux tend à assurer la protection du locataire dans son activité. À cette fin, il fixe au bail une durée minimale et reconnaît au locataire un droit au renouvellement à son expiration. En outre, il permet au locataire de s'adapter aux évolutions économiques en instaurant la possibilité de modifier la destination contractuelle du bail selon une procédure spécifique. Enfin, il tend à limiter la charge financière de la location grâce au plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.

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Questions fréquemment posées

Un professionnel libéral ayant une activité civile peut-il conclure un bail commercial pour l’exercice de son activité ?

Les membres des professions libérales ayant une activité civile (notamment, professionnels de santé, professionnels du droit, professionnels du chiffre, professionnels du cadre de vie, experts et conseils) n’exploitent pas un fonds commercial, industriel ou artisanal et ils ne bénéficient donc pas du statut des baux commerciaux.

Mais ils peuvent convenir avec leur bailleur de l’appliquer.

A quelles conditions le locataire d’un local est situé dans un centre commercial peut-il bénéficier du statut des baux commerciaux ?

Lorsque le local est situé dans un centre commercial, le locataire ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux que si trois conditions sont réunies :

  • il dispose d’un local déterminé ; l'emplacement doit être fixe ;
  • la clientèle est personnelle au locataire ; le locataire doit prouver l'existence d'une clientèle propre, distincte de celle de l'ensemble commercial auquel il est intégré.
  • le locataire ne doit pas être soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité.

Quand le locataire commercial doit-il être immatriculé au RCS pour bénéficier du statut des baux commerciaux ?

L'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés, s’il est commerçant ou industriel, ou au registre national des entreprises, s’il est artisan, est une condition du bénéfice du statut des baux commerciaux uniquement pour le renouvellement du bail.

En effet, l'immatriculation du locataire n'est pas requise :

  • lors de la conclusion du bail, les commerçants comme les artisans ne devant être immatriculés qu'à compter du début de leur activité ;
  • en cours d'exécution du bail, à moins que l'immatriculation n'ait été mentionnée comme étant une condition de celui-ci ; en l'absence de clause expresse en ce sens, le défaut d'immatriculation n'est pas de nature à justifier la résiliation du bail.
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