Pour quelles activités est destiné le bail professionnel ?

Le bail professionnel s'applique à toutes les activités professionnelles, autres que commerciales, artisanales, industrielles ou agricoles. Il concerne donc les professions libérales, réglementées ou non (par exemple, architecte, géomètre-expert, astrologue, médecin, radiologue, chirurgien-dentiste, vétérinaire, avocat, commissaire de justice, expert-comptable, commissaire aux comptes, conseil en gestion de patrimoine, notaire). En revanche, pour les professions libérales qui effectuent des actes de commerce, le statut des baux professionnels ne s'applique pas. Tel est le cas du courtier en assurance, de l'administrateur de biens, de l'agent immobilier, du généalogiste ou encore de l'opticien. Les locations consenties pour l'exercice de ces activités sont régies par le statut des baux commerciaux.

Quelles sont les principales règles applicables au bail professionnel ?

Le bail professionnel est régi par les articles 57 A et 57 B de la loi du 23 décembre 1986, dont les dispositions sont d'ordre public. Sont ainsi encadrés les éléments suivants : durée du bail : au moins égale à 6 ans. préavis et forme du congé : délai de préavis de 6 mois à l’expiration du bail ou, pour le locataire, s’il souhaite quitter les locaux en cours de bail ; notification du congé, qui n'a pas à être motivé, par LRAR ou par acte de commissaire de justice. modalités de renouvellement : à son terme, le bail est reconduit tacitement pour la même durée, sauf congé ou renouvellement exprès pour la durée minimale légale. forme du contrat : écrit, établi par les parties elles-mêmes, par un notaire ou par un avocat ; si le bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit être rédigé par un notaire et être publié. état des lieux : états des lieux d’entrée et de sortie établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un commissaire de justice. Les autres aspects de la relation contractuelle sont librement négociés et arrêtés par les parties dans leur convention : le loyer, les modalités de paiement, les garanties de paiement, la répartition des charges et des obligations d'entretien et de réparation, les assurances, etc.

Modèle de Bail Professionnel : Exemple Gratuit

Entre les soussignés :

› Personne physique :

.....(prénom du bailleur) .....(nom du bailleur), exerçant la profession de .....(à compléter) , demeurant .....(adresse) , né(e) le .....(date), à .....(lieu), de nationalité .....(nationalité).

› Personne morale :

.....(dénomination sociale du bailleur), .....(forme), au capital de .....(capital) €, dont le siège social est situé .....(siège social), RCS .....(RCS), .....(numéro SIREN) , représentée par .....(prénom) .....(nom), en sa qualité de .....(qualité) , ayant tous pouvoirs aux fins des présentes,

Observation

si les locaux appartiennent à une indivision, le ou les indivisaires ne peuvent conclure ou renouveler un bail professionnel que s’ils représentent au moins les 2/3 des droits indivis. A défaut, il convient de faire intervenir les indivisaires nécessaires pour atteindre cette majorité ou de s’assurer que le signataire a reçu mandat spécial de ces derniers. Si le Bailleur est usufruitier, il peut consentir seul un bail professionnel. Lorsque le bail porte sur un bien commun, il peut être passé par un seul conjoint (C. civ., art. 1425 ). Si les locaux appartiennent à un mineur non émancipé, le bail devra être signé par l’administrateur légal (C. civ., art. 389 et s.). S’il appartient à un majeur protégé, le bail sera signé, selon le cas, par le tuteur ou par le majeur avec l’assistance de son curateur (C. civ., art. 492 et s.).

ci-après dénommé « le Bailleur »,

d’une part,

+ Si le Bailleur a un mandataire, on ajoutera :

Ayant pour mandataire .....(dénomination sociale du mandataire), .....(forme), au capital de .....(capital) €, dont le siège social est situé .....(siège social), RCS .....(RCS) numéro SIREN .....(numéro SIREN) , représentée par .....(prénom) .....(nom), en sa qualité de .....(qualité) ,

› Personne physique :

.....(prénom du preneur) .....(nom du preneur) , exerçant la profession de .....(préciser), demeurant .....(adresse), né(e) le .....(date), à .....(lieu), de nationalité .....(préciser),

› Personne morale :

.....(dénomination sociale du preneur), .....(forme), au capital de .....(capital) €, dont le siège social est situé .....(siège social), RCS .....(RCS), .....(numéro SIREN) , représentée par .....(prénom) .....(nom), en sa qualité de .....(qualité) ayant tous pouvoirs aux fins des présentes,

ci-après dénommé(e) « le Preneur »,

d’autre part,

Il a été préalablement exposé ce qui suit :

Observation

d’une façon générale, l’exposé préalable est destiné à préciser tous éléments susceptibles d’éclairer l’intention des Parties sur les conditions du bail, sur les modalités particulières de fixation du loyer d’origine, etc.

› S’il s’agit de la conclusion d’un premier bail, indiquer :

Le Preneur s’est déclaré intéressé par la prise à bail des locaux décrits ci-après.

Au terme de discussions qu’elles ont menées .....(directement/avec l’assistance de leurs avocats respectifs) et qui se sont déroulées sur la période du .....(à préciser) au .....(à préciser), les Parties sont convenues de conclure le bail dont les termes sont ci-après arrêtés.

Observation

il est conseillé de détailler le déroulement de la période précontractuelle.

› S’il s’agit d’un renouvellement de bail, indiquer :

Suivant convention en date du .....(date), à .....(lieu), le Bailleur a consenti au Preneur un bail portant sur divers locaux à usage professionnel dépendant de l’immeuble sis à .....(adresse des locaux loués).

Ce bail est venu à expiration le .....(à préciser), par l’effet de .....(à préciser).

Les Parties sont convenues de renouveler ce bail dans les termes ci-après qui ont été arrêtés au terme de discussions qu’elles ont menées .....(directement/avec l’assistance de leurs avocats respectifs) et qui se sont déroulées du .....(date) au .....(date) .

Observation

le cas échéant, les Parties peuvent aussi conclure un simple acte de renouvellement en l’adaptant aux évolutions législatives et réglementaires survenues depuis le bail précédent.

Cela exposé, il a été convenu de ce qui suit :

Objet - Régime juridique - Durée

Article 1 - . Objet - Régime juridique

Par le présent acte, le Bailleur donne à bail au Preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés aux clauses et conditions suivantes.

Le présent bail professionnel est soumis aux dispositions de l’article 57 A de la loi n^o 86-1290 du 23 décembre 1986 et aux stipulations ci-après, ainsi qu’aux dispositions supplétives du code civil qui n’y sont pas contraires.

Le Preneur s’engage à respecter les clauses et conditions du présent contrat, les prescriptions des lois et règlements ainsi que, le cas échéant, celles du règlement de copropriété ou de jouissance ou du règlement intérieur de l’immeuble, dont il a été remis copie au Preneur avant la conclusion du présent bail/qui pourrait être ultérieurement créé .....(à préciser).

Article 2 - . Durée

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de six années (ou plus) qui commencera à courir le .....(date) pour se terminer le .....(date).

Au terme du contrat, chacune des parties pourra notifier à l’autre son intention de ne pas le renouveler, à condition de respecter un préavis de 6 mois. A défaut, le contrat se renouvellera tacitement pour une durée de six années.

Pendant le cours du bail, le Preneur pourra à tout moment, en respectant un préavis d’au moins 6 mois, donner congé au Bailleur.

Les notifications visées au présent article devront être effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Locaux

Article 3 - . Désignation

Le Bailleur donne à bail au Preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés : .....(à compléter) .

Observation

énumérer les différentes parties des locaux et préciser pour chacune l’étage et la superficie. Il est conseillé d’annexer au bail un plan des locaux.

Le Preneur déclare avoir une parfaite connaissance desdits locaux pour .....(les avoir visités ou les occuper déjà) et les accepte en conséquence dans l’état où ils se trouvent, sans recours d’aucune sorte contre le Bailleur sauf en cas de vices cachés, de vices de construction ou de travaux à la charge du Bailleur en vertu des stipulations du présent bail ou de dispositions légales et réglementaires impératives.

Aucune erreur dans la désignation ou la contenance indiquées ou toute différence entre les surfaces indiquées aux présentes et les dimensions réelles des locaux loués ne pourra justifier une réduction ou augmentation de loyer ou une indemnité.

De convention expresse entre les Parties, les locaux loués forment un tout unique et indivisible.

Article 4 - . Destination

Les locaux loués sont destinés à l’usage de : .....(à compléter) , à l’exclusion de toute autre utilisation. Le Preneur ne pourra pas modifier, même partiellement, cet usage ni y adjoindre une autre activité.

Observation

indiquer les activités que le Preneur sera autorisé à exercer.

Article 5 - . Délivrance – État des lieux initial

› Si le Preneur accepte la délivrance des locaux dans l’état où ils se trouvent, indiquer :

Le Preneur déclare avoir reçu, préalablement à la conclusion du présent bail, toutes informations utiles sur l’état des locaux et de l’immeuble et accepter de se faire délivrer les locaux dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance en renonçant expressément à demander au Bailleur d’y effectuer des travaux d’aménagement ou des réparations.

Observation

il est fortement recommandé pour l’efficacité de cette clause de délivrer au Preneur, préalablement à la conclusion du bail, toutes informations et pièces utiles à une bonne connaissance de l’état des locaux et de l’immeuble et de conserver la preuve de cette communication.

Le Preneur reconnaît que les locaux loués lui permettent en l’état l’exercice de l’activité autorisée en vertu du présent bail.

› Si le Preneur prend en charge les travaux d’aménagement ou de remise en état des locaux loués, remplacer par :

Le Preneur déclare vouloir y entreprendre, à sa charge, des travaux .....(d’aménagement et/ou de remise en état) que le Bailleur a d’ores et déjà autorisés, suivant descriptif technique sommaire et plan ci-annexés, et s’engage à les faire exécuter dans le respect des stipulations du présent bail, à ses frais et risques et sans recours d’aucune sorte contre le Bailleur.

Il reconnaît que l’accord des Parties, notamment sur le montant du loyer .....(et, le cas échéant, sur les allégements consentis par le Bailleur), a tenu compte de ce que le preneur prend en charge ces travaux aux lieu et place du Bailleur et que ce dernier a ainsi satisfait à son obligation de délivrance.

Un état des lieux contradictoire sera dressé à l’amiable à la remise des clés, conformément à l’article 57 B de la loi n^o 86-1290 du 23 décembre 1986. Si l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la Partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le Bailleur et le Preneur.

+ Des modalités d’accès peuvent être ajoutées :

Article 5 bis - . Modalités d’accès aux locaux loués

Les modalités d’accès aux locaux loués sont ainsi fixées : .....(à compléter)

Observation

si besoin est, on précisera sous cette rubrique certaines modalités d’accès telles que : interdiction d’emprunter telle entrée ou tel escalier, soit de manière générale, soit pour des manutentions ou livraisons ; interdiction de faire stationner des véhicules dans une cour, sauf pour le temps du chargement et du déchargement ; réglementation du tonnage ou du gabarit des véhicules à admettre dans une cour ou un passage, etc.

Article 6 - . État des risques et pollutions

Observation

cet état doit être annexé au bail lorsque l’immeuble est situé dans une zone incluse dans un plan de prévention des risques (aléas naturels, miniers et/ou technologiques, sismicité, potentiel radon, sols pollués et le risque d’effondrement par le recul du trait de côte) (v., sous la rubrique Baux (code civil), formule 8). Il doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du bail ou de son renouvellement (C. envir., art. R. 125-26 ). La liste des communes concernées est disponible sur le site www.georisques.gouv.fr

› Si l’immeuble est situé dans une zone de risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques et/ou à potentiel radon ou dans un secteur d’information sur les sols, indiquer :

En application des articles L. 125-5 et R. 125-26 du code de l’environnement, un état des risques et pollutions, établi depuis moins de 6 mois avant la date de conclusion du présent bail, ainsi que, le cas échéant, la liste des dommages consécutifs à la réalisation desdits risques et des indemnisations versées à ce titre sont annexés au présent contrat.

Le Preneur déclare se satisfaire de cette information, en faire son affaire personnelle sans recours contre le Bailleur et reconnaît ainsi que le Bailleur a pleinement rempli son obligation d’information prévue par l’article précité.

› Si l’immeuble n’a pas subi de sinistre, préciser :

Le Bailleur déclare qu’à sa connaissance, l’immeuble dont dépendent les locaux n’a subi aucun sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles, minières ou technologiques ou sismiques.

Observation

(C. assur., art. L. 125-2 et L. 128-2 )

› Si l’immeuble a subi un sinistre, remplacer par :

Le Bailleur déclare que l’immeuble dont dépendent les locaux a subi le .....(date) un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité.

› Si l’immeuble n’est pas situé dans une zone de risques naturels, technologiques ou sismiques, à potentiel radon, de recul du trait de côte ni dans un secteur d’information sur les sols, remplacer par :

Le Preneur est informé que les locaux ne sont situés ni dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ni dans une zone de sismicité, ni dans une zone à potentiel radon, ni dans une zone de recul du trait de côte, ni dans un secteur d’information sur les sols.

+ Si les locaux ne sont pas répertoriés sur la base de données des anciens sites industriels, ajouter :

Article 6 bis - . Anciens sites industriels pollués

Conformément à l’article L. 125-7 du code de l’environnement, le Bailleur, après avoir consulté la base de données publiques BASIAS (inventaire historique de sites industriels et activités de service) et la carte des anciens sites industriels et activités de services (CASIAS), publiées par l’État, informe le Preneur que l’immeuble dont dépendent les locaux loués n’est pas répertorié, à la date de signature du présent bail, sur cette base de données.

Article 7 - . Accidents de pollution

Le Preneur s’engage à utiliser les lieux loués et les parties communes de l’immeuble dans le strict respect des lois et règlements protégeant l’environnement, à faire cesser et enlever toute éventuelle pollution accidentelle de son fait ou de celui de ses préposés, mandataires, clients, fournisseurs ou visiteurs et à rendre les lieux loués, à son départ, exempts de tout matériau, matériel ou substance présentant un caractère dangereux ou polluant ou susceptibles de le devenir.

Le Preneur s’oblige également à informer le Bailleur, sans délai, de tout événement porté à sa connaissance, de nature à justifier la prise de mesures destinées à prévenir ou réparer des pollutions dans les lieux loués ou l’immeuble.

Article 8 - . Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Conformément aux dispositions des articles L. 126-26 et L. 126-29 (anc. art. L. 134-1 et L. 134-3-1) du code de la construction et de l’habitation, est annexé au bail le diagnostic de performance énergétique des locaux.

Le Preneur s’engage à communiquer au Bailleur, chaque .....(fréquence à déterminer par les Parties : trimestre/année) et pendant toute la durée du bail, une copie des factures qui lui seront adressées par son fournisseur d’énergie, afin de permettre au Bailleur d’actualiser ce dossier.

Observation

la communication du DPE est obligatoire depuis la loi portant engagement national pour l’environnement, dite « Grenelle II », qui impose d’annexer un DPE aux contrats de location quel que soit l’usage du local ou du bâtiment (CCH, art. L. 126-29 et L. 126-30, mod. par ord. n^o 2020-71, 29 janv. 2021, art. 8 et ann. : JO, 31 janv. ; CCH, anc. art. L. 134-3-1 et L. 134-4, mod. par L. n^o 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1^er, I, 9° et 10° : JO, 13 juill.). Par ailleurs, en vertu de la loi ELAN n^o 2018-1021 du 23 novembre 2018, le diagnostic de performance énergétique est renforcé à depuis le 1^er janvier 2021 : l’obligation légale de l’annexer au bail n’est plus tempérée par l’expression «à des fins d’information » qui est supprimée de l’ancien article L. 134-3-1 (devenu L. 126-29) du code de la construction et de l’habitation (CCH). La loi ELAN avait prévu de rendre opposables par le locataire à l’encontre du bailleur, à compter du 1^er janvier 2021, les informations contenues dans le DPE ( L. n^o 2018-1021, 23 nov. 2018, art ; 179, III : JO, 24 nov.). Cependant, à la suite de l’état d’urgence sanitaire lié à la Covid-19, l’entrée en vigueur de cette opposabilité a été reportée au 1^er juillet 2021 ( L. n^° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 179, III, mod. par L. n^o 2020-734, 17 juin 2020, art.31 : JO, 18 juin ; Arr. 31 mars 2021, NOR : LOGL2033917A : JO, 13 avr. ; Arr. 31 mars 2021, NOR : LOGL2106175A : JO, 13 avr. ; Arr. 31 mars 2021, NOR : LOGL2107220A : JO, 13 avr.). En outre, la durée de validité du DPE reste fixée à 10ans mais des dispositions particulières sont prises pour réduire la durée de validité des diagnostics réalisés avant la date du 1^er juillet 2021. Ainsi, ceux réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valides jusqu’au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1^erjanvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024 (CCH, art. D. 126-19, mod. par D. n^o 2021-872, 30 juin 2021, art. 9 et ann. : JO, 1^er juill.).

+ Si la date de construction de l’immeuble est antérieure au 1^er juillet 1997, ajouter :

Article 8 bis - . Dossier technique amiante (DTA)

Observation

hors contexte d’une vente, le DTA doit être mis à jour dans trois cas : lors de toute découverte de matériaux ou produits contenant de l’amiante, lors de la surveillance périodique de matériaux et produits contenant de l’amiante et lors de travaux portant sur des matériaux et produits contenant de l’amiante.

› Si le DTA a été mis à jour conformément aux dispositions des arrêtés des 12 et 21 décembre 2012, entrés en vigueur le 1^er janvier 2013, préciser :

Le dossier technique amiante a été communiqué au Preneur avant la conclusion du présent bail ainsi qu’il le reconnaît. Il restera tenu à sa disposition par le Bailleur.

Le Preneur déclare avoir pris connaissance des éléments contenus dans ce dossier, ainsi que des consignes de sécurité à respecter en cas de présence d’amiante, et s’il y a lieu pour la gestion des déchets amiantés, et s’engage à en aviser toute entreprise mandatée par ses soins ou par ses préposés ou mandataires amenée à effectuer des travaux dans les locaux loués.

Conformément à l’article R. 1334-29-5 du code de la santé publique, est annexée au présent bail la fiche récapitulative du dossier technique amiante relative aux locaux loués ainsi qu’aux parties communes dont le Preneur a l’usage. Cette fiche récapitulative est établie conformément aux prescriptions de l’annexe 2 de l’arrêté du 21 décembre 2012 et contient les recommandations générales de sécurité établies selon l’annexe 1 dudit arrêté.

Le dossier technique amiante restera à la disposition du Preneur.

› Si le DTA n’a pas été mis à jour conformément aux dispositions des arrêtés des 12 et 21 décembre 2012, entrés en vigueur le 1^er janvier 2013, remplacer par :

Afin de permettre au Bailleur de procéder à la mise à jour du dossier technique amiante, conformément aux arrêtés des 12 et 21 décembre 2012 pris pour l’application de l’article R. 1334-29-5 du code de la santé publique, le Preneur s’engage à l’informer de toute découverte de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans les locaux loués et de tous travaux portant sur des matériaux et produits contenant de l’amiante.

+ Pour les locaux de plus de 2 000 m², ajouter :

Article 8 ter - . Annexe environnementale

Observation

cette annexe est obligatoire depuis le 1^erjanvier 2012 pour les baux portant sur des locaux de plus de 2000 m² à usage de commerces ou de bureaux (C. envir., art. L. 125-9, créé par L. n^o 2010-788, 12 juill. 2010, art. 8 : JO, 13 juill.). Un décret définit le contenu de cette annexe (CCH, art. D. 174-19 à D. 174-21, mod. par D. n^o 2021-872, 30 juin 2021 : JO, 1^er juill. ; CCH, anc. art. 137-1 à R. 137-3 ; C. envir., art. D. 125-40, mod. par D. n^o 2012-517, 19 avr. 2012. Un cadre d’annexe environnementale est proposé dans cet ouvrage (v., sous la rubrique Baux commerciaux, formule 6).

Renuméroter « Article 8 ter » en « Article 8 bis » si nécessaire.

Les Parties s’engagent à coopérer, chaque fois qu’il sera nécessaire ou utile, à la mise en œuvre des mesures et travaux de toute nature tendant à améliorer les caractéristiques techniques, les performances énergétiques et les qualités environnementales de l’immeuble et des locaux, et à se communiquer toutes les informations utiles à cet effet, notamment relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le Preneur permettra au Bailleur l’accès aux locaux loués pour la réalisation, le cas échéant, de travaux d’amélioration de la performance énergétique.

En application des articles L. 125-9 du code de l’environnement et D. 174-19 à D. 174-21 (anciens articles R. 137-1 à R. 137-3) du code de la construction et de l’habitation est jointe au présent bail une annexe environnementale visant à définir les obligations respectives des Parties et à organiser entre elles une concertation dans le but d’améliorer les performances énergétiques et environnementales de l’immeuble et des locaux loués.

Dans ce cadre, le Bailleur s’engage à organiser tous les .....(à compléter selon une périodicité à la convenance des Parties, par exemple tous les ans, tous les 2 ans) et pour la première fois le .....(date) une réunion de concertation avec le Preneur afin d’établir un bilan énergétique et environnemental de l’immeuble et des locaux loués et prévoyant, le cas échéant, un plan d’action des mesures à entreprendre pour améliorer lesdites performances. A l’issue de chaque réunion de concertation, l’annexe environnementale sera actualisée pour tenir compte des bilans et actions résultant des réunions de concertation précédentes.

Les Parties feront leurs meilleurs efforts afin de faciliter l’organisation et la tenue des réunions de concertation selon la périodicité indiquée.

+ Pour les locaux de plus de 1 000 m², ajouter :

Article 8 quater - . Réduction des consommations d’énergie

Observation

le décret n^o 2019-771 du 23 juillet 2019, pris en application de la loi ELAN du 24 novembre 2018, a précisé les obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie dans tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant une activité tertiaire (marchande ou non marchande) d’une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m (CCH, art. R. 131-38 à R. 131-45, créés par D. n^o 2019-771, 23 juill. 2019, art. 1^er et 2). Elles s’appliquent de plein droit aux locaux pour lesquels l’annexe environnementale est obligatoire.

Renuméroter « Article 8 quater » en « Article 8 bis » ou « Article 8 ter » si nécessaire.

De premiers arrêtés ont été pris en application desdites dispositions ( Arr. 10 avr. 2020, NOR : LOGL2005904A, mod. par arr. 24 nov. 2020, NOR : LOGL2025882A : JO, 17 janv. 2021). D’autres arrêtés sont encore attendus.

8 quater. 1.

Les Parties soussignées s’engagent à coopérer activement en vue d’améliorer progressivement, dans leur intérêt commun, la qualité environnementale et la performance énergétique de l’immeuble et des locaux, et le bien-être de leurs occupants et visiteurs.

Elles s’obligent à respecter les prescriptions édictées par les lois et règlements et notamment par les articles R. 174-22 à R. 174-32 et R. 185-2 (anciens articles R. 131-38 à R. 131-45) du CCH et les arrêtés pris en application et à entreprendre les actions nécessaires et utiles pour réaliser les objectifs de réduction de la consommation énergétique finale mentionnés au 2° du III de l’article L. 111-10-3 du code de l’environnement.

Ces actions porteront notamment sur :

la performance énergétique de l’immeuble et des locaux ;
l’installation d’équipements performants et de dispositifs de contrôle et de gestion active de ces équipements ;
les modalités d’exploitation des équipements ;
l’adaptation des locaux à un usage économe en énergie et le comportement des occupants.

A cet effet, chacune d’elles s’engage à mettre en œuvre, dans les parties de l’immeuble et dans les équipements dont elle a l’exploitation ou la responsabilité, des mesures et actions concrètes destinées, notamment, à réduire constamment les consommations et les coûts d’énergie et d’eau, à privilégier l’utilisation de matériaux et produits propres, à réaliser les travaux de maintenance des équipements nécessaires pour éviter les déperditions d’énergie, à effectuer tous travaux utiles pour réduire l’usage des énergies fossiles et promouvoir les énergies renouvelables, à contribuer à la réduction, au tri sélectif, à la valorisation et au recyclage des déchets, à favoriser l’usage des moyens de transport alternatifs respectueux de l’environnement, et d’une façon générale à tendre en permanence vers la diminution radicale de toutes sources de pollution et d’émissions de gaz à effet de serre ainsi qu’à l’économie croissante en ressources naturelles dans l’objectif d’un développement durable.

Les Parties se portent fort du respect de ces engagements par leurs personnels, et feront leurs meilleurs efforts pour en obtenir le respect de la part de leurs prestataires, mandataires et visiteurs et de tous professionnels qu’elles feront intervenir dans les parties de l’immeuble dont elles ont l’exploitation ou la responsabilité.

Les stipulations ci-après précisent les engagements et les mesures que le Bailleur, d’une part, et le Preneur, d’autre part, conviennent de prendre à l’effet d’atteindre ces objectifs généraux. Ces stipulations pourront être ultérieurement complétées ou améliorées pour tenir compte notamment des évolutions législatives et réglementaires.

Les Parties sont convenues plus particulièrement d’arrêter les objectifs ci-après .....(à compléter) :

Observation

indiquer les objectifs de réduction des puissances d’éclairage et de consommation d’électricité par m2/an, de consommations d’eau, de température des locaux, de teneur en CO₂ par référence au protocole retenu par les parties, et les échéances de leur réalisation.

8 quater. 2.

Elles s’engagent à cet effet à œuvrer et à adapter leurs comportements et actions en vue d’atteindre ces objectifs, en formant leurs personnels à cet effet.

Le Bailleur s’oblige à gérer ou faire gérer l’immeuble et les équipements dont il a l’exploitation ou la responsabilité conformément aux meilleures pratiques en la matière.

Il veillera à ce que ces bonnes pratiques soient également respectées par les autres locataires ou occupants de l’immeuble, s’il en existe.

+ Ajouter, éventuellement :

Le Bailleur pourra établir ou inclure dans le règlement intérieur de l’immeuble, après avoir recueilli les observations du Preneur, un guide des bonnes pratiques fixant les règles de comportement destinées à favoriser la réalisation des objectifs ci-dessus définis. Ce guide sera actualisé chaque fois que nécessaire.

Le Preneur s’engage à se conformer à ces règles.

8 quater. 3.

Le Preneur s’engage à communiquer au Bailleur, dans les trente jours de l’expiration de chaque semestre civil, les données de ses consommations d’énergie afin de permettre au Bailleur de déclarer annuellement, au plus tard le 30 septembre, sur la plateforme de l’Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire (OPERAT), les données ci-après relatives à l’année précédente :

la ou les activités tertiaires exercées dans l’immeuble et les locaux ;
la surface des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments soumis à l’obligation ;
les consommations annuelles d’énergie par type d’énergie, des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments ;
le cas échéant, l’année de référence mentionnée au 1° de l’article R. 131-39 du code de l’environnement et les consommations de référence associées, par type d’énergie, avec les justificatifs correspondants ;
le cas échéant, le renseignement des indicateurs d’intensité d’usage relatifs aux activités hébergées, permettant de déterminer l’objectif de consommation d’énergie finale en application du 2° de l’article R. 131-39 et, éventuellement, de le moduler en application du II de l’article R. 131-40 ;
le cas échéant, les modulations prévues à l’article R. 131-40. La modulation qui porte sur le volume de l’activité est effectuée automatiquement par la plateforme OPERAT sur la base des indicateurs d’intensité d’usage spécifiques aux activités concernées ;
le cas échéant, la comptabilisation des consommations d’énergie finale liées à la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables.

+ Ajouter éventuellement si les transmissions annuelles des consommations sont déléguées à un prestataire :

La déclaration annuelle des consommations d’énergie sur la plateforme OPERAT est réalisée par .....(préciser ici : le Bailleur ou le Preneur, en fonction des stipulations du bail), et dans le cadre des dispositions relatives aux droits d’accès sur la plateforme numérique. Chacune des Parties a la faculté de déléguer la transmission de ses consommations d’énergie à un prestataire ou, sous réserve de leur capacité technique, aux gestionnaires de réseau de distribution d’énergie.

Le Preneur peut, avec l’accord du Bailleur, déléguer à ce dernier cette transmission de ses données.

Conditions financières

Article 9 - . Loyer

› Si le bail n’est pas soumis à la TVA :

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de .....(prix) € hors droits et hors charges que le Preneur s’oblige à payer .....(d’avance ou à terme échu) au Bailleur en quatre termes égaux les 1^er janvier, 1^er avril, 1^er juillet et 1^er octobre de chaque année.

Il n’est pas soumis à la TVA.

› Si le bail est soumis à la TVA :

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de .....(prix) € hors charges, auquel s’ajoutera la TVA au taux légal en vigueur que le Preneur s’oblige à payer .....(d’avance/à terme échu) au Bailleur en quatre termes égaux les 1^er janvier, 1^er avril, 1^er juillet et 1^er octobre de chaque année.

Les paiements devront être effectués au domicile du Bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui.

Toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires et non payée à son échéance exacte sera de plein droit et à dater de ladite échéance productive au profit du Bailleur d’un intérêt conventionnellement fixé à .....(nombre à indiquer) % par mois de retard jusqu’à complet paiement.

+ S’il est convenu que le loyer sera indexé, on ajoutera :

Article 9 bis - . Indexation du loyer

Le loyer convenu variera selon l’évolution de l’indice .....(choix de l’indice à préciser) .

Observation

il est possible de choisir soit l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC), soit l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) soit encore tout autre indice légalement admissible et notamment un indice en relation avec l’activité de l’une des Parties. Son application doit pouvoir conduire soit à une hausse soit à une baisse selon le sens de variation de l’indice.

Le loyer sera réajusté chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice ci-dessus choisi.

L’indexation jouera de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable.

L’indice initial retenu pour la variation du loyer initial stipulé ci-dessus est le dernier indice publié à la date de prise d’effet du présent bail, soit celui du .....(à préciser)

Pour chaque rajustement à intervenir, cet indice sera comparé à celui du même trimestre de l’année suivante, lequel servira lui-même de base de comparaison pour le rajustement suivant et ainsi de suite.

Dans tous les cas, conformément aux dispositions du code monétaire et financier, la période de variation indiciaire ne devra jamais être supérieure à la durée écoulée entre la date de prise d’effet du loyer (initial ou modifié) et celle de l’indexation annuelle suivante.

Par exception, en cas de modification amiable du loyer en cours de bail, l’indexation suivante devra être calculée sur la base du rapport entre le dernier indice publié à la date de prise d’effet du loyer ainsi modifié et le dernier indice publié à la date habituelle de l’indexation.

Si la publication de cet indice devait cesser en cours de bail, il serait fait application de l’indice légal de remplacement ou, à défaut, de l’indice le plus voisin parmi ceux existant alors ; à défaut de texte légal désignant de plein droit l’indice de remplacement ou encore à défaut d’accord entre elles sur le choix de cet indice, les Parties s’en remettront sans recours possible à l’avis d’un expert qui sera désigné par la plus diligente d’entre elles par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, ledit expert ayant à cet effet la mission de mandataire commun des Parties, ainsi qu’elles s’y obligent dès à présent.

Observation

depuis le 1^er janvier 2020, la loi n^o 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice a fusionné tribunal d’instance et tribunal de grande instance au sein du «tribunal judiciaire ».

Article 10 - . Charges, prestations et taxes

Le Preneur remboursera au Bailleur sa quote-part des charges ci-après :

Observation

cette énumération n’est, ici encore, donnée qu’à titre d’exemple. La liste des charges récupérables sur le Preneur devra être adaptée à chaque cas particulier. Les Parties jouissent en ce domaine d’une liberté totale. La liste n’étant pas limitative, on peut ajouter toutes autres dépenses dont le Preneur acceptera d’assumer la quote-part.

chauffage et, s’il en existe, climatisation des locaux loués et des parties communes ;
gardiennage de l’immeuble, s’il existe ;
dépenses de fonctionnement, d’entretien, de maintenance et de nettoyage des parties communes de l’immeuble ;
service des ascenseurs et monte-charge ;
éclairage des parties communes ;
honoraires de gestion de l’immeuble ;
charges de copropriété, d’ASL ou d’AFUL de l’immeuble ;
consommation d’eau chaude et froide ;
.....(à compléter)

En outre, il sera tenu de rembourser au Bailleur à hauteur de la quote-part des locaux loués s’il n’est pas le seul occupant de l’immeuble, les taxes et contributions suivantes .....(à compléter, par exemple : taxes foncières, taxes d’enlèvement des ordures ménagères et non ménagères, taxes de déversement à l’égout, taxes de balayage, contribution sur les revenus locatifs, etc.).

Observation

il peut être mis librement à la charge du Preneur le remboursement au Bailleur des taxes dont ce dernier est le redevable légal : taxe foncière, taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, contribution sur les revenus locatifs (CRL), etc.

La répartition s’effectuera selon les modalités suivantes : .....(à compléter) .

Observation

préciser les modalités de répartition des charges : au prorata des surfaces louées ou des tantièmes du lot loué.

Le Preneur remboursera également au Bailleur les dépenses visées ci-dessus que ce dernier aura exposées ou avancées au titre des locaux loués.

Ces remboursements seront faits au Bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d’acomptes provisionnels, le compte étant soldé une fois l’an en fonction du relevé établi par .....(le Bailleur, son mandataire ou le syndic ou le président de l’association syndicale libre (ASL) ou de l’association foncière urbaine libre (AFUL) dans le cas d’une copropriété).

Le Bailleur se réserve le droit de modifier à tout moment les prestations de l’immeuble, soit pour réduire les charges, soit pour améliorer le niveau de service fourni aux occupants de l’immeuble.

Le Bailleur se réserve également la possibilité de modifier la base de répartition, notamment en cas de création ou de suppression de lots, de surfaces ou équipements dans l’immeuble dont dépendent les locaux loués.

+ Si le loyer est soumis à la TVA, ajouter :

Le présent bail étant soumis à la TVA, cette taxe sera payée au Bailleur en sus des charges et taxes récupérables au fur et à mesure de leur exigibilité.

Article 11 - . Charges, impôts, contributions et taxes propres au Preneur

Le Preneur devra acquitter avec ponctualité tous impôts, contributions et taxes dont il est le redevable et dont le Bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque et il devra en justifier à toute demande du Bailleur, notamment à l’expiration du bail avant tout déménagement.

Il souscrira directement tous abonnements pour l’alimentation des locaux en fluides et en acquittera les coûts ainsi que les dépenses de consommations.

Garanties

+ Si un dépôt de garantie a été convenu, ajouter :

Article 11 bis - . Dépôt de garantie

› Si un dépôt de garantie a été versé à la signature du bail, indiquer :

Le Bailleur reconnaît avoir reçu du Preneur la somme de .....(montant total) €, correspondant à .....(nombre, généralement 3 mois si le loyer trimestriel est payable d’avance ou 6 mois si le loyer trimestriel est payable à terme échu) mois de loyer hors taxes et hors charges, en garantie du paiement des loyers, charges, taxes et accessoires, de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail, des réparations et travaux à sa charge et des sommes dues par le Preneur dont le Bailleur pourrait être rendu responsable.

› Si le dépôt de garantie n’est pas versé à la signature du bail, remplacer par :

Le Preneur s’engage à verser au Bailleur la somme de .....(montant total)€, à titre de dépôt de garantie, au plus tard, le .....(date).

Observation

indiquer les délais et modalités de règlement.

Le défaut de paiement à cette date constituerait une condition résolutoire du présent bail qui, sauf renonciation du Bailleur, autoriserait celui-ci à poursuivre l’expulsion du Preneur sur simple ordonnance de référé.

Ce montant, équivalent à .....(nombre de mois) mois de loyers, variera dans les mêmes proportions que le loyer principal en cas de révision ou par application de la clause d’indexation susvisée de manière à être égal en permanence à .....(nombre de mois) mois de loyer.

Il pourra être immédiatement affecté par le Bailleur, en tout ou partie, au paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail et demeurées impayées. En ce cas, il devra être reconstitué par le Preneur entre les mains du Bailleur, dans un délai maximum de .....(à préciser).

Ce dépôt de garantie ne sera pas productif d’intérêt au profit du Preneur.

Au départ du Preneur après cessation du bail, le dépôt de garantie lui sera restitué sous réserve de vérification de l’exécution par le Preneur des travaux à sa charge, déménagement, libération de tous occupants, remise des clés et production par le Preneur de l’acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques, et sous déduction de toutes sommes dues par lui au titre du présent bail.

En cas de transfert de la propriété de l’immeuble, le montant du dépôt de garantie en possession du Bailleur sera transféré au nouveau propriétaire sur simple notification au Preneur, ce que ce dernier reconnaît et accepte expressément.

+ Si l’on convient de remplacer ou de compléter le dépôt de garantie par un cautionnement bancaire, remplacer par :

Article 11 ter - . Cautionnement bancaire

Observation

remplacer « Article 11 ter » par « Article 11 bis » si nécessaire.

Le présent bail est .....(en outre/en substitution du dépôt de garantie) consenti et accepté moyennant la remise par le Preneur au Bailleur d’un cautionnement bancaire solidaire destiné à garantir le paiement de toutes sommes dues par le Preneur au Bailleur en vertu du présent bail ou dont le Bailleur pourrait être rendu responsable de son fait ainsi que la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail.

Ce cautionnement ou un cautionnement bancaire équivalent devra être maintenu en vigueur pendant toute la durée du présent bail et de son éventuel renouvellement.

Le Bailleur reconnaît avoir reçu du Preneur un acte de la banque [ .....(dénomination sociale), .....(forme), au capital de .....(capital) €, RCS .....(RCS), numéro SIREN .....(numéro SIREN)], dont le siège social est situé .....(adresse), se constituant caution solidaire d’une somme de .....(montant total) €, correspondant à .....(nombre) mois de loyer hors taxes.

A chaque rajustement de loyer, ce cautionnement sera automatiquement majoré ou diminué de manière à toujours correspondre à .....(nombre) mois de loyer hors taxes.

Ce cautionnement pourra être appelé par le Bailleur, en tout ou partie, pour avoir paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail et demeurées impayées. En ce cas, il devra être immédiatement reconstitué par le Preneur au profit du Bailleur, dans un délai maximum de .....(à préciser).

Ce cautionnement devra bénéficier tant au Bailleur qu’aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Article 12 - . Garnissement

Le Preneur devra maintenir les locaux loués constamment équipés conformément aux usages de sa profession.

Article 13 - . Assurances

Observation

cette clause « Assurances » est un simple exemple. Elle doit être très soigneusement étudiée et rédigée avant la signature du bail ; elle doit être cohérente avec la police souscrite par le Bailleur et doit, le cas échéant, prévoir le remboursement à ce dernier, par le Preneur, des primes correspondantes (v. ci-dessus clause « Charges »). Il est fortement conseillé aux deux parties, au regard de l’importance de ses conséquences possibles, de la soumettre préalablement à leurs assureurs ou courtiers respectifs en prévoyant, s’il y a lieu, renonciations réciproques à recours.

13.1. Polices souscrites par le Bailleur

Le Bailleur a souscrit en sa qualité de propriétaire une ou plusieurs polices garantissant l’immeuble pour sa valeur de reconstruction à neuf, contre les risques suivants : .....(préciser). La garantie couvre également la perte des loyers pendant une période de .....(préciser).

Le Preneur devra rembourser au Bailleur, sur simple demande de celui-ci et sur justification, les primes résultant des polices ainsi souscrites.

Si l’activité exercée par le Preneur entraîne des surprimes soit pour le Bailleur, soit pour les colocataires, soit pour les voisins, le Preneur sera tenu de les supporter personnellement.

13.2. Polices à souscrire par le Preneur

De son côté, le Preneur est tenu de faire assurer par une ou plusieurs polices, à compter de la délivrance des locaux, la totalité des mobiliers, matériels, agencements installés ou réalisés à ses frais, contre les risques suivants : .....(préciser).

Il devra également souscrire une police garantissant sa responsabilité civile pour les montants minima suivants : .....(préciser).

Une attestation d’assurance sera remise par le Preneur au Bailleur à la prise d’effet du bail et chaque année sur demande de ce dernier.

Le Preneur devra déclarer sous 48 heures à ses assureurs d’une part, au Bailleur d’autre part, tout sinistre quelle qu’en soit l’importance, même s’il n’en résulte aucun dégât apparent.

Le Preneur devra aussi aviser le Bailleur de toute dégradation, malfaçon, révélation de vice caché ou défaut de construction qui apparaîtrait dans les locaux ou l’immeuble pendant le cours de son occupation, sous peine d’être tenu pour responsable d’un éventuel refus de garantie opposé par l’assureur du Bailleur et des conséquences de ces désordres ou dommages affectant les locaux.

13.3. Renonciations du Bailleur et du Preneur.

Le Bailleur renonce et s’engage à obtenir de ses assureurs une renonciation à tout recours envers le Preneur et ses assureurs.

Réciproquement, le Preneur renonce et s’engage à obtenir de ses assureurs une renonciation à tout recours envers le Bailleur et ses assureurs, ainsi que, si les locaux viennent à dépendre ultérieurement d’une copropriété, envers celle-ci et ses assureurs.

Sur simple demande de l’une des Parties, l’autre Partie devra lui fournir les justificatifs de la souscription d’une police conforme au présent bail.

Conditions d’occupation

Article 14 - . Règles générales d’occupation des locaux

Le Preneur devra occuper les lieux loués par lui-même, paisiblement et raisonnablement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil.

Il devra les utiliser constamment conformément aux usages de sa profession et dans le respect de la destination contractuelle et devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’inspection du travail et, de manière générale, à toutes prescriptions légales ou réglementaires relatives à son activité, de façon que le Bailleur ne puisse être inquiété ou recherché, ce dont il garantit ce dernier.

S’il existe ou s’il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l’immeuble, le Preneur devra s’y conformer, comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l’assemblée des copropriétaires.

En toute hypothèse, il est interdit au Preneur :

d’embarrasser ou d’occuper, même temporairement, les parties d’immeuble non comprises dans la présente location ;
d’exposer le moindre objet aux fenêtres, portes, murs extérieurs ou dans les parties communes, y compris les stores, plaques et enseignes et d’une manière générale tout ce qui intéresse tant la sécurité des occupants ou des tiers que l’aspect extérieur ou intérieur de l’immeuble. Toutefois, le Preneur pourra apposer des plaques ou enseignes d’un modèle agréé par le Bailleur ou, le cas échéant, le syndic, et aux endroits indiqués par ce dernier et, le cas échéant, sous réserve des autorisations administratives que le Preneur devra requérir à sa diligence et à ses frais ;
de faire usage d’appareils à combustion lente ou produisant des gaz nocifs ;
de faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance normale.

.....(liste à compléter éventuellement).

Article 15 - . Respect des prescriptions administratives

Le Preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’inspection du travail, le cas échéant la réglementation relative aux établissements recevant du public si l’activité autorisée par le bail y est assujettie et, de manière générale, à toutes les prescriptions relatives à son activité, de façon que le Bailleur ne puisse être ni inquiété ni recherché.

Le Preneur fera son affaire personnelle de l’obtention et du maintien en vigueur de toute autorisation administrative requise par la législation et la réglementation applicables à la destination contractuelle des locaux loués.

Article 16 - . Gardiennage - Services collectifs

Le Preneur fera son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance des locaux, le Bailleur ne pouvant en aucun cas et à aucun titre être responsable des vols ou détournements dont le Preneur pourrait être victime dans les locaux.

Le Bailleur ne pourra être rendu responsable des irrégularités ou interruptions dans le service des eaux, du gaz, de l’électricité ou dans tout autre service collectif analogue extérieur à l’immeuble, le Bailleur n’étant pas tenu, au surplus, de prévenir le Preneur des interruptions.

Article 17 - . Visite des locaux

Le Preneur devra laisser en permanence libre accès aux locaux au Bailleur, à ses représentants et à tous techniciens désignés par lui, afin d’y effectuer tous travaux nécessaires ou utiles, vérifier leur bon entretien ou la bonne exécution des travaux à la charge du Preneur, ou encore effectuer toutes constatations et mesures destinées à la constitution et/ou à l’actualisation des diagnostics légaux et réglementaires obligatoires.

Sauf urgence manifeste, le Bailleur devra aviser le Preneur de ces visites au moins 48 heures à l’avance.

Dans les 3 mois qui précéderont l’expiration du bail, le Preneur devra également laisser visiter les locaux, tous les jours non fériés de 9 heures à 11 heures et de 14 heures à 17 heures par toute personne munie de l’autorisation du Bailleur. Il devra, pendant le même temps, laisser le Bailleur apposer un écriteau ou une enseigne pour indiquer que les locaux sont à louer.

Le même droit de visite et d’affichage existera en tout temps, en cas de mise en vente des locaux ou de l’immeuble dont ils dépendent.

Article 18 - . Réclamations des tiers ou contre des tiers

Le Preneur devra faire son affaire personnelle à ses risques, périls et frais, sans que le Bailleur puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers, notamment pour bruits, odeurs, chaleurs ou trépidations, causés par lui ou par des appareils lui appartenant.

Au cas néanmoins où le Bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du locataire, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai.

Le Preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux locaux loués et de tous troubles de jouissance causés par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le Bailleur puisse être recherché et au contraire en garantissant ce dernier de toutes conséquences des réclamations.

Article 19 - . Occupation personnelle - Interdiction de cession et de sous-occupation

Le Preneur devra occuper par lui-même et par son personnel les locaux loués.

Il lui est interdit de :

concéder directement ou indirectement la jouissance des locaux loués à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement et à titre gratuit et précaire, notamment par domiciliation, prêt ou location-gérance ;
céder ou apporter son droit au présent bail ;
sous-louer en totalité ou partiellement les locaux loués.

Entretien - Travaux

Article 20 - . Entretien des locaux

Le Preneur aura la charge des réparations locatives et d’entretien des locaux et devra les faire exécuter dans le respect des règles de l’art dès qu’elles se révéleront nécessaires ou utiles.

Observation

cette clause ici proposée n’est qu’un exemple de ce qui peut être considéré comme le résultat d’une répartition négociée entre le Bailleur et le Preneur. Elle sera naturellement à adapter en fonction des discussions préalables à la conclusion du bail. Dans le cadre d’un bail soumis au droit commun, les Parties jouissent de la liberté la plus grande quant à la définition et quant à la répartition de la charge des travaux à exécuter au départ comme au cours du bail. La clause peut être restreinte au profit du Preneur (en ne laissant à sa charge que les réparations locatives) ou au contraire alourdie (en lui faisant supporter des travaux incombant normalement au propriétaire et qui, à défaut de clause expresse, restent à la charge du Bailleur).

En outre, le Preneur aura la charge d’effectuer dans les locaux les travaux qui seraient prescrits en matière d’hygiène, de santé, de sécurité électrique et de prévention contre l’incendie, par les lois et règlements actuels ou futurs.

Il s’oblige également à procéder aux contrôles, vérifications et travaux qui pourraient être prescrits par la réglementation présente ou à venir relative à la protection de l’environnement.

Il devra faire entretenir et au besoin remplacer les équipements et installations à son usage personnel, ainsi que fenêtres, portes et volets, glaces, vitres, parquets, carrelage, revêtements de sol, boiseries.

Il assumera les conséquences, et garantit le Bailleur, de toutes dégradations et des troubles de jouissance que les travaux qu’il serait ainsi tenu de faire effectuer seraient susceptibles d’entraîner.

Le Preneur devra aviser immédiatement le Bailleur de toute dégradation touchant à la structure des locaux ou aux parties communes.

A sa sortie, il devra rendre les locaux en bon état après avoir fait procéder à ses frais et sous sa responsabilité aux travaux ci-dessus définis.

› Si l’immeuble est en monopropriété :

Le Bailleur est tenu de faire procéder à l’exécution à ses frais des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que des autres travaux qui n’incombent pas au Preneur en vertu des stipulations qui précèdent.

› Si l’immeuble est en copropriété :

Le Bailleur aura la charge des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que des autres travaux qui n’incombent pas au Preneur en vertu de la loi ou des stipulations qui précèdent et de les exécuter lui-même si elles ne portent que sur les locaux loués.

Le Preneur sera néanmoins responsable de toutes réparations normalement à la charge du Bailleur si elles sont nécessitées soit par le défaut d’exécution de celles dont il a la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs dans les locaux ou dans d’autres parties de l’immeuble, soit enfin par un manquement à son obligation d’information envers le Bailleur édictée ci-dessus.

Les Parties s’engagent à coopérer, chaque fois qu’elle sera nécessaire ou utile, à la mise en œuvre des mesures et travaux de toute nature tendant à améliorer les caractéristiques techniques, les performances énergétiques et les qualités environnementales de l’immeuble et des locaux.

A cet effet, elles se fourniront mutuellement toutes informations utiles pour permettre la prise en compte des objectifs ci-dessus définis dans l’exécution des travaux relevant de leurs obligations respectives.

Article 21 - . Travaux à l’initiative du Bailleur ou de tiers

Le Preneur devra supporter la gêne que lui causeraient les réparations, reconstructions, surélévations et travaux qui pourront être exécutés dans l’immeuble ou à l’extérieur de celui-ci, sans pouvoir demander au Bailleur aucune indemnité ni diminution de loyer, quelles qu’en soient l’importance et la durée, alors même que cette dernière excéderait 21 jours et ce, par dérogation à l’article 1724 du code civil, à la condition toutefois que le Bailleur fasse tous ses efforts pour limiter la gêne que de tels travaux pourraient causer au Preneur et pour lui assurer en permanence un libre accès aux locaux loués.

Le Preneur devra déposer dans les plus brefs délais tous coffrages, aménagements et installations qu’il aurait réalisés avec l’autorisation du Bailleur et dont l’enlèvement sera utile pour la recherche et la réparation des fuites de toute nature, de fissures dans les conduits de fumée, ou de ventilation, notamment après incendie ou infiltrations et en général pour l’exécution de tous travaux. Les frais correspondants seront à la charge de la Partie à laquelle seront reconnus imputables les travaux qui les auront nécessités.

Le Preneur devra également déposer dans les plus brefs délais puis reposer lors de l’exécution du ravalement, toutes enseignes et d’une manière générale tous agencements dont l’enlèvement sera utile pour l’exécution des travaux.

Article 22 - . Transformations et améliorations des locaux par le Preneur – Accession

Le Preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d’ouverture, si ce n’est avec le consentement préalable et écrit du Bailleur et après avoir obtenu s’il y a lieu toutes autorisations administratives requises.

En cas d’autorisation, les travaux devront être soumis préalablement pour avis à l’architecte du Bailleur dont les honoraires seront à la charge du Preneur.

Le Preneur devra en outre exécuter les travaux à ses frais dans les règles de l’art et dans le respect de toutes normes légales et réglementaires par des entreprises qualifiées et faire son affaire personnelle de l’obtention de toutes autorisations administratives éventuellement requises. Les travaux touchant à la structure des locaux ou à des éléments d’équipement intéressant les parties communes ne pourront être menés que par les entreprises autorisées par le Bailleur ou le syndic et sous le contrôle d’un maître d’œuvre diplômé. Le Preneur s’engage en outre à n’utiliser ou ne laisser utiliser aucun matériau susceptible de présenter un danger pour la santé ou la sécurité des personnes.

Le Preneur fera son affaire personnelle de toutes réclamations formulées par des tiers et autres occupants de l’immeuble et s’engage en conséquence à en garantir le Bailleur.

Tous embellissements, améliorations et installations faits par le Preneur dans les lieux loués deviendront, à la fin du présent bail, la propriété du Bailleur sans indemnité à la charge de celui-ci.

+ Pour un rétablissement des locaux dans leur état d’origine, ajouter :

Le Bailleur se réserve le droit de demander, au départ du Preneur, le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du Preneur.

Dispositions finales

Article 23 - . Destruction des locaux loués

Si les locaux loués viennent à être détruits en totalité par un événement indépendant de la volonté du Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité.

En cas de destruction partielle de plus de .....(% à compléter) de la surface des locaux loués, le présent bail pourra être résilié sans indemnité à la demande de l’une ou l’autre des Parties et ce par dérogation aux dispositions de l’article 1722 du code civil, mais sans préjudice des recours de chacune des Parties contre celle à la faute de qui la destruction serait imputable.

Article 24 - . Restitution des locaux

Le Preneur devra prévenir le Bailleur de la date de son déménagement au plus tard un mois à l’avance afin de permettre au Bailleur de faire à l’administration fiscale les déclarations nécessaires.

Il devra rendre les clés le jour de son déménagement, après avoir libéré les locaux de toute occupation, les avoir vidés de tout encombrement et les avoir remis en bon état de tous travaux et réparations à sa charge.

Les Parties dresseront amiablement un état des lieux contradictoire lors de la restitution des locaux, à défaut de quoi l’état des lieux sera établi par un huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié entre le Bailleur et le Preneur.

Article 25 - . Clause résolutoire

A défaut de paiement par le Preneur à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges, contributions, taxes ou prestations dus en vertu du présent bail, ou encore à défaut d’exécution par le Preneur de l’une ou l’autre des conditions du présent bail ou de ses annexes, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter délivré par acte extrajudiciaire contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur.

Dans le cas où le Preneur se refuserait à évacuer les locaux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire compétent.

Observation

les forme et délai de mise en œuvre de la clause résolutoire sont librement fixés dans le cadre d’un bail professionnel.

Dans tous les cas, le Preneur sera de plein droit débiteur envers le Bailleur d’une indemnité journalière d’occupation égale à .....(pourcentage à préciser) du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la taxe à la valeur ajoutée si le présent bail y est assujetti.

Dispositions diverses

Article 26 - . Tolérances

Une tolérance relative à l’application des clauses et conditions du présent bail ne pourra jamais, quelle qu’ait pu en être la durée ou la fréquence, être considérée comme une modification ou suppression de ces clauses et conditions.

Article 27 - . Frais

Tous les frais, droits et honoraires de rédaction du présent acte et ceux qui en seront la suite et la conséquence seront supportés et acquittés par le Preneur qui s’y oblige.

Article 28 - . Élection de domicile

Pour l’exécution du présent bail et de ses suites, le Preneur fait élection de domicile .....(adresse du preneur) et le Bailleur .....(adresse du bailleur).

Annexes

plan(s) des locaux ;
état des lieux ;
état des risques et pollutions ;
diagnostic de performance énergétique ;

+ Si la construction de l’immeuble est antérieure au 1^er juillet 1997, ajouter :

fiche récapitulative du diagnostic technique amiante (DTA) ;

+ Si le local loué est situé dans un immeuble en copropriété, ajouter :

règlement de copropriété ;

+ S’il s’agit de locaux de plus de 2 000 m², ajouter :

annexe environnementale ;
Observation
voir, sous la rubrique Baux commerciaux, formule 6.

+ Le cas échéant, ajouter :

descriptif sommaire et plans des travaux d’aménagement autorisés.

Fait à .....(lieu), le .....(date)

en .....(nombre) exemplaires dont un original a été remis à chacune des Parties qui le reconnaît.

Observation

le bail doit être établi en autant d’exemplaires que de Parties intéressées.

Signatures des Parties

Bail professionnel

Objet - Régime juridique - Durée

Article 1 - . Objet - Régime juridique

Article 2 - . Durée

Locaux

Article 3 - . Désignation

Article 4 - . Destination

Article 5 - . Délivrance – État des lieux initial

Article 5 bis - . Modalités d’accès aux locaux loués

Article 6 - . État des risques et pollutions

Article 6 bis - . Anciens sites industriels pollués

Article 7 - . Accidents de pollution

Article 8 - . Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Article 8 bis - . Dossier technique amiante (DTA)

Article 8 ter - . Annexe environnementale

Article 8 quater - . Réduction des consommations d’énergie

8 quater. 1.

8 quater. 2.

8 quater. 3.

Conditions financières

Article 9 - . Loyer

Article 9 bis - . Indexation du loyer

Article 10 - . Charges, prestations et taxes

Article 11 - . Charges, impôts, contributions et taxes propres au Preneur

Garanties

Article 11 bis - . Dépôt de garantie

Article 11 ter - . Cautionnement bancaire

Article 12 - . Garnissement

Article 13 - . Assurances

13.1. Polices souscrites par le Bailleur

13.2. Polices à souscrire par le Preneur

13.3. Renonciations du Bailleur et du Preneur.

Conditions d’occupation

Article 14 - . Règles générales d’occupation des locaux

Article 15 - . Respect des prescriptions administratives

Article 16 - . Gardiennage - Services collectifs

Article 17 - . Visite des locaux

Article 18 - . Réclamations des tiers ou contre des tiers

Article 19 - . Occupation personnelle - Interdiction de cession et de sous-occupation

Entretien - Travaux

Article 20 - . Entretien des locaux

Article 21 - . Travaux à l’initiative du Bailleur ou de tiers

Article 22 - . Transformations et améliorations des locaux par le Preneur – Accession

Dispositions finales

Article 23 - . Destruction des locaux loués

Article 24 - . Restitution des locaux

Article 25 - . Clause résolutoire

Dispositions diverses

Article 26 - . Tolérances

Article 27 - . Frais

Article 28 - . Élection de domicile

Annexes

Pour quelles activités est destiné le bail professionnel ?

Quelles sont les principales règles applicables au bail professionnel ?