Bail professionnel

Entre les soussignés :

ci-après dénommé « le Bailleur »,

d’une part,

ET

ci-après dénommé(e) « le Preneur »,

d’autre part,

Il a été préalablement exposé ce qui suit :

Cela exposé, il a été convenu de ce qui suit :

Objet - Régime juridique - Durée

1. Objet - Régime juridique

Par le présent acte, le Bailleur donne à bail au Preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés aux clauses et conditions suivantes.

Le présent bail professionnel est soumis aux dispositions de l’article 57 A de la loi n^o 86-1290 du 23 décembre 1986 et aux stipulations ci-après, ainsi qu’aux dispositions supplétives du code civil qui n’y sont pas contraires.

Le Preneur s’engage à respecter les clauses et conditions du présent contrat, les prescriptions des lois et règlements ainsi que, le cas échéant, celles du règlement de copropriété ou de jouissance ou du règlement intérieur de l’immeuble, dont il a été remis copie au Preneur avant la conclusion du présent bail/qui pourrait être ultérieurement créé .....(à préciser).

2. Durée

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de six années (ou plus) qui commencera à courir le .....(date) pour se terminer le .....(date).

Au terme du contrat, chacune des parties pourra notifier à l’autre son intention de ne pas le renouveler, à condition de respecter un préavis de 6 mois. A défaut, le contrat se renouvellera tacitement pour une durée de six années.

Pendant le cours du bail, le Preneur pourra à tout moment, en respectant un préavis d’au moins 6 mois, donner congé au Bailleur.

Les notifications visées au présent article devront être effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Locaux

3. Désignation

Le Bailleur donne à bail au Preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés : .....(à compléter) .

Le Preneur déclare avoir une parfaite connaissance desdits locaux pour .....(les avoir visités ou les occuper déjà) et les accepte en conséquence dans l’état où ils se trouvent, sans recours d’aucune sorte contre le Bailleur sauf en cas de vices cachés, de vices de construction ou de travaux à la charge du Bailleur en vertu des stipulations du présent bail ou de dispositions légales et réglementaires impératives.

Aucune erreur dans la désignation ou la contenance indiquées ou toute différence entre les surfaces indiquées aux présentes et les dimensions réelles des locaux loués ne pourra justifier une réduction ou augmentation de loyer ou une indemnité.

De convention expresse entre les Parties, les locaux loués forment un tout unique et indivisible.

4. Destination

Les locaux loués sont destinés à l’usage de : .....(à compléter) , à l’exclusion de toute autre utilisation. Le Preneur ne pourra pas modifier, même partiellement, cet usage ni y adjoindre une autre activité.

5. Délivrance – État des lieux initial

Un état des lieux contradictoire sera dressé à l’amiable à la remise des clés, conformément à l’article 57 B de la loi n^o 86-1290 du 23 décembre 1986. Si l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la Partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le Bailleur et le Preneur.

6. État des risques et pollutions

7. Accidents de pollution

Le Preneur s’engage à utiliser les lieux loués et les parties communes de l’immeuble dans le strict respect des lois et règlements protégeant l’environnement, à faire cesser et enlever toute éventuelle pollution accidentelle de son fait ou de celui de ses préposés, mandataires, clients, fournisseurs ou visiteurs et à rendre les lieux loués, à son départ, exempts de tout matériau, matériel ou substance présentant un caractère dangereux ou polluant ou susceptibles de le devenir.

Le Preneur s’oblige également à informer le Bailleur, sans délai, de tout événement porté à sa connaissance, de nature à justifier la prise de mesures destinées à prévenir ou réparer des pollutions dans les lieux loués ou l’immeuble.

8. Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Conformément aux dispositions des articles L. 126-26 et L. 126-29 (anc. art. L. 134-1 et L. 134-3-1) du code de la construction et de l’habitation, est annexé au bail le diagnostic de performance énergétique des locaux.

Le Preneur s’engage à communiquer au Bailleur, chaque .....(fréquence à déterminer par les Parties : trimestre/année) et pendant toute la durée du bail, une copie des factures qui lui seront adressées par son fournisseur d’énergie, afin de permettre au Bailleur d’actualiser ce dossier.

Conditions financières

9. Loyer

10. Charges, prestations et taxes

Le Preneur remboursera au Bailleur sa quote-part des charges ci-après :

• chauffage et, s’il en existe, climatisation des locaux loués et des parties communes ;
• gardiennage de l’immeuble, s’il existe ;
• dépenses de fonctionnement, d’entretien, de maintenance et de nettoyage des parties communes de l’immeuble ;
• service des ascenseurs et monte-charge ;
• éclairage des parties communes ;
• honoraires de gestion de l’immeuble ;
• charges de copropriété, d’ASL ou d’AFUL de l’immeuble ;
• consommation d’eau chaude et froide ;
• .....(à compléter)

En outre, il sera tenu de rembourser au Bailleur à hauteur de la quote-part des locaux loués s’il n’est pas le seul occupant de l’immeuble, les taxes et contributions suivantes .....(à compléter, par exemple : taxes foncières, taxes d’enlèvement des ordures ménagères et non ménagères, taxes de déversement à l’égout, taxes de balayage, contribution sur les revenus locatifs, etc.).

La répartition s’effectuera selon les modalités suivantes : .....(à compléter) .

Le Preneur remboursera également au Bailleur les dépenses visées ci-dessus que ce dernier aura exposées ou avancées au titre des locaux loués.

Ces remboursements seront faits au Bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d’acomptes provisionnels, le compte étant soldé une fois l’an en fonction du relevé établi par .....(le Bailleur, son mandataire ou le syndic ou le président de l’association syndicale libre (ASL) ou de l’association foncière urbaine libre (AFUL) dans le cas d’une copropriété).

Le Bailleur se réserve le droit de modifier à tout moment les prestations de l’immeuble, soit pour réduire les charges, soit pour améliorer le niveau de service fourni aux occupants de l’immeuble.

Le Bailleur se réserve également la possibilité de modifier la base de répartition, notamment en cas de création ou de suppression de lots, de surfaces ou équipements dans l’immeuble dont dépendent les locaux loués.

11. Charges, impôts, contributions et taxes propres au Preneur

Le Preneur devra acquitter avec ponctualité tous impôts, contributions et taxes dont il est le redevable et dont le Bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque et il devra en justifier à toute demande du Bailleur, notamment à l’expiration du bail avant tout déménagement.

Il souscrira directement tous abonnements pour l’alimentation des locaux en fluides et en acquittera les coûts ainsi que les dépenses de consommations.

Garanties

12. Garnissement

Le Preneur devra maintenir les locaux loués constamment équipés conformément aux usages de sa profession.

13. Assurances

13.1. Polices souscrites par le Bailleur

Le Bailleur a souscrit en sa qualité de propriétaire une ou plusieurs polices garantissant l’immeuble pour sa valeur de reconstruction à neuf, contre les risques suivants : .....(préciser). La garantie couvre également la perte des loyers pendant une période de .....(préciser).

Le Preneur devra rembourser au Bailleur, sur simple demande de celui-ci et sur justification, les primes résultant des polices ainsi souscrites.

Si l’activité exercée par le Preneur entraîne des surprimes soit pour le Bailleur, soit pour les colocataires, soit pour les voisins, le Preneur sera tenu de les supporter personnellement.

13.2. Polices à souscrire par le Preneur

De son côté, le Preneur est tenu de faire assurer par une ou plusieurs polices, à compter de la délivrance des locaux, la totalité des mobiliers, matériels, agencements installés ou réalisés à ses frais, contre les risques suivants : .....(préciser).

Il devra également souscrire une police garantissant sa responsabilité civile pour les montants minima suivants : .....(préciser).

Une attestation d’assurance sera remise par le Preneur au Bailleur à la prise d’effet du bail et chaque année sur demande de ce dernier.

Le Preneur devra déclarer sous 48 heures à ses assureurs d’une part, au Bailleur d’autre part, tout sinistre quelle qu’en soit l’importance, même s’il n’en résulte aucun dégât apparent.

Le Preneur devra aussi aviser le Bailleur de toute dégradation, malfaçon, révélation de vice caché ou défaut de construction qui apparaîtrait dans les locaux ou l’immeuble pendant le cours de son occupation, sous peine d’être tenu pour responsable d’un éventuel refus de garantie opposé par l’assureur du Bailleur et des conséquences de ces désordres ou dommages affectant les locaux.

13.3. Renonciations du Bailleur et du Preneur.

Le Bailleur renonce et s’engage à obtenir de ses assureurs une renonciation à tout recours envers le Preneur et ses assureurs.

Réciproquement, le Preneur renonce et s’engage à obtenir de ses assureurs une renonciation à tout recours envers le Bailleur et ses assureurs, ainsi que, si les locaux viennent à dépendre ultérieurement d’une copropriété, envers celle-ci et ses assureurs.

Sur simple demande de l’une des Parties, l’autre Partie devra lui fournir les justificatifs de la souscription d’une police conforme au présent bail.

Conditions d’occupation

14. Règles générales d’occupation des locaux

Le Preneur devra occuper les lieux loués par lui-même, paisiblement et raisonnablement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil.

Il devra les utiliser constamment conformément aux usages de sa profession et dans le respect de la destination contractuelle et devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’inspection du travail et, de manière générale, à toutes prescriptions légales ou réglementaires relatives à son activité, de façon que le Bailleur ne puisse être inquiété ou recherché, ce dont il garantit ce dernier.

S’il existe ou s’il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l’immeuble, le Preneur devra s’y conformer, comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l’assemblée des copropriétaires.

En toute hypothèse, il est interdit au Preneur :

• d’embarrasser ou d’occuper, même temporairement, les parties d’immeuble non comprises dans la présente location ;
• d’exposer le moindre objet aux fenêtres, portes, murs extérieurs ou dans les parties communes, y compris les stores, plaques et enseignes et d’une manière générale tout ce qui intéresse tant la sécurité des occupants ou des tiers que l’aspect extérieur ou intérieur de l’immeuble. Toutefois, le Preneur pourra apposer des plaques ou enseignes d’un modèle agréé par le Bailleur ou, le cas échéant, le syndic, et aux endroits indiqués par ce dernier et, le cas échéant, sous réserve des autorisations administratives que le Preneur devra requérir à sa diligence et à ses frais ;
• de faire usage d’appareils à combustion lente ou produisant des gaz nocifs ;
• de faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance normale.

.....(liste à compléter éventuellement).

15. Respect des prescriptions administratives

Le Preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’inspection du travail, le cas échéant la réglementation relative aux établissements recevant du public si l’activité autorisée par le bail y est assujettie et, de manière générale, à toutes les prescriptions relatives à son activité, de façon que le Bailleur ne puisse être ni inquiété ni recherché.

Le Preneur fera son affaire personnelle de l’obtention et du maintien en vigueur de toute autorisation administrative requise par la législation et la réglementation applicables à la destination contractuelle des locaux loués.

16. Gardiennage - Services collectifs

Le Preneur fera son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance des locaux, le Bailleur ne pouvant en aucun cas et à aucun titre être responsable des vols ou détournements dont le Preneur pourrait être victime dans les locaux.

Le Bailleur ne pourra être rendu responsable des irrégularités ou interruptions dans le service des eaux, du gaz, de l’électricité ou dans tout autre service collectif analogue extérieur à l’immeuble, le Bailleur n’étant pas tenu, au surplus, de prévenir le Preneur des interruptions.

17. Visite des locaux

Le Preneur devra laisser en permanence libre accès aux locaux au Bailleur, à ses représentants et à tous techniciens désignés par lui, afin d’y effectuer tous travaux nécessaires ou utiles, vérifier leur bon entretien ou la bonne exécution des travaux à la charge du Preneur, ou encore effectuer toutes constatations et mesures destinées à la constitution et/ou à l’actualisation des diagnostics légaux et réglementaires obligatoires.

Sauf urgence manifeste, le Bailleur devra aviser le Preneur de ces visites au moins 48 heures à l’avance.

Dans les 3 mois qui précéderont l’expiration du bail, le Preneur devra également laisser visiter les locaux, tous les jours non fériés de 9 heures à 11 heures et de 14 heures à 17 heures par toute personne munie de l’autorisation du Bailleur. Il devra, pendant le même temps, laisser le Bailleur apposer un écriteau ou une enseigne pour indiquer que les locaux sont à louer.

Le même droit de visite et d’affichage existera en tout temps, en cas de mise en vente des locaux ou de l’immeuble dont ils dépendent.

18. Réclamations des tiers ou contre des tiers

Le Preneur devra faire son affaire personnelle à ses risques, périls et frais, sans que le Bailleur puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers, notamment pour bruits, odeurs, chaleurs ou trépidations, causés par lui ou par des appareils lui appartenant.

Au cas néanmoins où le Bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du locataire, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai.

Le Preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux locaux loués et de tous troubles de jouissance causés par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le Bailleur puisse être recherché et au contraire en garantissant ce dernier de toutes conséquences des réclamations.

19. Occupation personnelle - Interdiction de cession et de sous-occupation

Le Preneur devra occuper par lui-même et par son personnel les locaux loués.

Il lui est interdit de :

• concéder directement ou indirectement la jouissance des locaux loués à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement et à titre gratuit et précaire, notamment par domiciliation, prêt ou location-gérance ;
• céder ou apporter son droit au présent bail ;
• sous-louer en totalité ou partiellement les locaux loués.

Entretien - Travaux

20. Entretien des locaux

Le Preneur aura la charge des réparations locatives et d’entretien des locaux et devra les faire exécuter dans le respect des règles de l’art dès qu’elles se révéleront nécessaires ou utiles.

En outre, le Preneur aura la charge d’effectuer dans les locaux les travaux qui seraient prescrits en matière d’hygiène, de santé, de sécurité électrique et de prévention contre l’incendie, par les lois et règlements actuels ou futurs.

Il s’oblige également à procéder aux contrôles, vérifications et travaux qui pourraient être prescrits par la réglementation présente ou à venir relative à la protection de l’environnement.

Il devra faire entretenir et au besoin remplacer les équipements et installations à son usage personnel, ainsi que fenêtres, portes et volets, glaces, vitres, parquets, carrelage, revêtements de sol, boiseries.

Il assumera les conséquences, et garantit le Bailleur, de toutes dégradations et des troubles de jouissance que les travaux qu’il serait ainsi tenu de faire effectuer seraient susceptibles d’entraîner.

Le Preneur devra aviser immédiatement le Bailleur de toute dégradation touchant à la structure des locaux ou aux parties communes.

A sa sortie, il devra rendre les locaux en bon état après avoir fait procéder à ses frais et sous sa responsabilité aux travaux ci-dessus définis.

21. Travaux à l’initiative du Bailleur ou de tiers

Le Preneur devra supporter la gêne que lui causeraient les réparations, reconstructions, surélévations et travaux qui pourront être exécutés dans l’immeuble ou à l’extérieur de celui-ci, sans pouvoir demander au Bailleur aucune indemnité ni diminution de loyer, quelles qu’en soient l’importance et la durée, alors même que cette dernière excéderait 21 jours et ce, par dérogation à l’article 1724 du code civil, à la condition toutefois que le Bailleur fasse tous ses efforts pour limiter la gêne que de tels travaux pourraient causer au Preneur et pour lui assurer en permanence un libre accès aux locaux loués.

Le Preneur devra déposer dans les plus brefs délais tous coffrages, aménagements et installations qu’il aurait réalisés avec l’autorisation du Bailleur et dont l’enlèvement sera utile pour la recherche et la réparation des fuites de toute nature, de fissures dans les conduits de fumée, ou de ventilation, notamment après incendie ou infiltrations et en général pour l’exécution de tous travaux. Les frais correspondants seront à la charge de la Partie à laquelle seront reconnus imputables les travaux qui les auront nécessités.

Le Preneur devra également déposer dans les plus brefs délais puis reposer lors de l’exécution du ravalement, toutes enseignes et d’une manière générale tous agencements dont l’enlèvement sera utile pour l’exécution des travaux.

22. Transformations et améliorations des locaux par le Preneur – Accession

Le Preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d’ouverture, si ce n’est avec le consentement préalable et écrit du Bailleur et après avoir obtenu s’il y a lieu toutes autorisations administratives requises.

En cas d’autorisation, les travaux devront être soumis préalablement pour avis à l’architecte du Bailleur dont les honoraires seront à la charge du Preneur.

Le Preneur devra en outre exécuter les travaux à ses frais dans les règles de l’art et dans le respect de toutes normes légales et réglementaires par des entreprises qualifiées et faire son affaire personnelle de l’obtention de toutes autorisations administratives éventuellement requises. Les travaux touchant à la structure des locaux ou à des éléments d’équipement intéressant les parties communes ne pourront être menés que par les entreprises autorisées par le Bailleur ou le syndic et sous le contrôle d’un maître d’œuvre diplômé. Le Preneur s’engage en outre à n’utiliser ou ne laisser utiliser aucun matériau susceptible de présenter un danger pour la santé ou la sécurité des personnes.

Le Preneur fera son affaire personnelle de toutes réclamations formulées par des tiers et autres occupants de l’immeuble et s’engage en conséquence à en garantir le Bailleur.

Tous embellissements, améliorations et installations faits par le Preneur dans les lieux loués deviendront, à la fin du présent bail, la propriété du Bailleur sans indemnité à la charge de celui-ci.

Dispositions finales

23. Destruction des locaux loués

Si les locaux loués viennent à être détruits en totalité par un événement indépendant de la volonté du Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité.

En cas de destruction partielle de plus de .....(% à compléter) de la surface des locaux loués, le présent bail pourra être résilié sans indemnité à la demande de l’une ou l’autre des Parties et ce par dérogation aux dispositions de l’article 1722 du code civil, mais sans préjudice des recours de chacune des Parties contre celle à la faute de qui la destruction serait imputable.

24. Restitution des locaux

Le Preneur devra prévenir le Bailleur de la date de son déménagement au plus tard un mois à l’avance afin de permettre au Bailleur de faire à l’administration fiscale les déclarations nécessaires.

Il devra rendre les clés le jour de son déménagement, après avoir libéré les locaux de toute occupation, les avoir vidés de tout encombrement et les avoir remis en bon état de tous travaux et réparations à sa charge.

Les Parties dresseront amiablement un état des lieux contradictoire lors de la restitution des locaux, à défaut de quoi l’état des lieux sera établi par un huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié entre le Bailleur et le Preneur.

25. Clause résolutoire

A défaut de paiement par le Preneur à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges, contributions, taxes ou prestations dus en vertu du présent bail, ou encore à défaut d’exécution par le Preneur de l’une ou l’autre des conditions du présent bail ou de ses annexes, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter délivré par acte extrajudiciaire contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur.

Dans le cas où le Preneur se refuserait à évacuer les locaux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire compétent.

Dans tous les cas, le Preneur sera de plein droit débiteur envers le Bailleur d’une indemnité journalière d’occupation égale à .....(pourcentage à préciser) du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la taxe à la valeur ajoutée si le présent bail y est assujetti.

Dispositions diverses

26. Tolérances

Une tolérance relative à l’application des clauses et conditions du présent bail ne pourra jamais, quelle qu’ait pu en être la durée ou la fréquence, être considérée comme une modification ou suppression de ces clauses et conditions.

27. Frais

Tous les frais, droits et honoraires de rédaction du présent acte et ceux qui en seront la suite et la conséquence seront supportés et acquittés par le Preneur qui s’y oblige.

28. Élection de domicile

Pour l’exécution du présent bail et de ses suites, le Preneur fait élection de domicile .....(adresse du preneur) et le Bailleur .....(adresse du bailleur).

Annexes

• plan(s) des locaux ;
• état des lieux ;
• état des risques et pollutions ;
• diagnostic de performance énergétique ;