Lorsque le bail commercial n’autorise qu’un usage de snack, le locataire ne peut pas exercer une activité de restauration, dès lors que celle-ci est plus sophistiquée que celle pouvant être servie dans un snack.
Des locaux commerciaux sont loués à destination de centre d’animation et de snack. Le locataire y exploite un restaurant.
La Cour de cassation juge qu'il peut être déduit des éléments suivants que l’exercice d’une telle activité de restauration n’est pas compris dans la destination contractuelle du bail : aux termes du bail, le bailleur avait autorisé le locataire à prolonger le bâtiment loué pour y construire un snack ; l’installation comporte une partie cuisine de 30 mètres carrés, entièrement équipée, une salle à manger de 50 mètres carrés, des toilettes indépendantes, un fare pote (sorte de kiosque) de 16 mètres carrés et quatre petits kiosques de 6 mètres carrés ainsi qu’une parcelle de 500 mètres carrés environ entourant le snack ; celui-ci, exploité sous le nom de « snack-restaurant », propose à la clientèle une cuisine française, chinoise et de fruits de mer, composée notamment de poisson au gingembre et ris de veau forestier ; le type de restauration était bien plus sophistiqué que celle pouvant être servie dans un snack.
Par suite, le locataire avait modifié unilatéralement la destination des locaux loués sans en informer le bailleur, commettant ainsi un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
A noter :
Le locataire doit user des locaux loués conformément à la destination qui leur a été donnée par le bail (C. civ. art. 1728). Le locataire ne peut donc, en principe, utiliser les lieux loués que pour le ou les commerces énumérés au bail. Toutefois, certaines activités, bien que non expressément citées par le bail, peuvent être considérées comme implicitement incluses dans la destination contractuelle et être librement exercées par le locataire.
La question de savoir si une activité de restauration traditionnelle peut être librement exercée dans des locaux à usage de snack se pose régulièrement. Il a été jugé que l’exploitant d’un snack-bar n’a pas besoin de locaux et d’équipements techniques semblables à ceux d’un véritable restaurateur, de sorte qu’il ne peut pas, sans l’autorisation du bailleur, transformer les locaux en créant un véritable restaurant avec aménagement d’une cuisine et transformation de la salle de bar en salle à manger (CA Riom 4-4-1996 : AJPI 1997 p. 479 note C.-H. Gallet, confirmé par Cass. 3e civ. 27-5-1998 n° 826 D : RJDA 7/98 n° 842). En outre, il a été jugé que l'activité de « café-bar-petite restauration » n'inclut pas le service à la clientèle de plats garnis, lesquels répondent à une véritable activité de restauration (Cass. 3e civ. 17-11-1998 n° 1674 D : RJDA 2/99 n° 149 som.). L’arrêt commenté se situe dans le droit-fil de cette jurisprudence.
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