Statut des baux commerciaux

Conditions d'application du statut des baux commerciaux

Un bail portant sur un immeuble ou un local…

Le contrat de location doit porter sur un immeuble ou un local ; ce peut être un espace clos et couvert, mais aussi un emplacement (par exemple, emplacement fixe dans un centre commercial ou une gare), à condition qu'il soit stable et permanent. Cette condition suppose que la situation et la surface de l'emplacement ne soient pas laissés à la discrétion du bailleur.

Un terrain nu peut faire l'objet d'un bail commercial si des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal y sont édifiées et exploitées avec l'accord exprès du bailleur.

... dans lequel un fonds est exploité

Le locataire doit exploiter dans les locaux loués un fonds de commerce (ou un fonds industriel ou artisanal). Ne relèvent donc pas du statut les locaux donnés en location aux membres des professions libérales (médecin, avocat, architecte, etc.).

Le fonds doit appartenir au locataire, ce qui suppose, au minimum, que le locataire ait une clientèle personnelle. Les tribunaux considèrent que tel est le cas pour les locaux situés dans un centre commercial, mais non pour ceux hébergés au sein d'un ensemble (hypermarché, hôtel ou théâtre, par exemple) lorsque le locataire n'a pas d'autre clientèle que celle de l'ensemble qui l'accueille.

Le statut s'applique aux locaux accessoires - locaux dans lesquels le fonds n'est pas directement exploité mais qui sont cependant affectés à l'exploitation de ce fonds (par exemple, entrepôts, bureaux, aires de stationnement) - si deux conditions sont remplies :.

• ils sont indispensables à l'exploitation du fonds ;
• ils appartiennent au propriétaire des locaux servant à l'établissement principal ou, à défaut, le propriétaire les a loués en sachant qu'ils serviraient à l'exploitation de l'établissement principal.

Le locataire doit être immatriculé

Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, s'il est commerçant ou industriel, ou, s'il relève du secteur des métiers et de l'artisanat, au répertoire des métiers (jusqu'au 31-12-2022) ou au registre national des entreprises (à compter du 1-1-2023).

Extension du champ d'application du statut

Extension légale

Par l'effet de la loi, le statut des baux commerciaux s'applique aux bénéficiaires suivants, sans qu'il soit besoin de rechercher s'ils exploitent un fonds dans un local et s'ils sont immatriculés :

• les établissements d'enseignement ;
• les régies communales ;
• les entreprises et établissements publics à caractère commercial ;
• les locataires de collectivités publiques louant des biens dépendant de leur domaine privé ;
• les sociétés coopératives à forme ou objet commercial ;
• les sociétés coopératives de crédit ;
• les artistes auteurs d'œuvres graphiques ou plastiques ;
• les groupements d'intérêt économique.

Extension conventionnelle

Les parties peuvent soumettre au régime du statut une location normalement exclue de son champ d'application, par exemple parce que le locataire n'envisage pas d'exploiter dans les locaux un fonds commercial ou artisanal.

Il n'est pas nécessaire que l'extension conventionnelle résulte d'une stipulation expresse, mais le bailleur doit avoir manifesté de façon non équivoque sa volonté de ne pas se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice du statut. Le mieux, pour éviter tout conflit, est de l'inscrire dans le bail.

Un statut avantageux pour le locataire

Le statut des baux commerciaux tend à assurer la protection du locataire dans son activité. À cette fin, il fixe au bail une durée minimale et reconnaît au locataire un droit au renouvellement à son expiration. En outre, il permet au locataire de s'adapter aux évolutions économiques en instaurant la possibilité de modifier la destination contractuelle du bail selon une procédure spécifique. Enfin, il tend à limiter la charge financière de la location grâce au plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.