La société civile immobilière (SCI), comme toutes les autres sociétés, résulte de la volonté de personnes souhaitant mettre en commun des biens ou leur industrie, en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie pouvant en résulter.
La société civile immobilière a, par nature, un objet civil, par opposition à certaines sociétés commerciales, comme la SA ou la SARL.
Toutefois, la SCI peut effectuer des actes commerciaux. En revanche, ces opérations doivent être accessoires à l’objet social. Autrement dit, il s’agit d’opérations attachées à l’opération principale de gestion d’un ou plusieurs biens.
Les SCI ont pour objet de faire construire ou d’acquérir un immeuble en vue de le louer ou de le mettre à disposition gratuite de leurs associés.
Elles sont créées pour des opérations de construction, de commercialisation ou de gestion d’immeuble.
La société civile immobilière de location est une société civile immobilière créée à l’initiative de particuliers ou d’entrepreneurs. Dotée d’une personnalité morale, elle peut s’avérer utile à l’entrepreneur qui souhaite séparer son activité et les locaux abritant celle-ci.
En outre, en cas de décès d’un des associés, ce n’est pas l’immeuble qui est transmis mais les parts de la société. Dès lors, il est plus facile de maintenir la location des locaux par l’entreprise.
La SCI de location a plus particulièrement pour objet la gestion et la location d’immeubles, bâtis ou non.
Les statuts doivent être établis par écrit. Ils doivent contenir un certain nombre de mentions obligatoires :
Par ailleurs, s’ils sont établis par acte sous signature privée, une copie certifiée conforme doit être remise à chaque associé.
Enfin, le recours à un notaire est obligatoire en cas d’apport d’un immeuble ou d’un bail supérieur à 12 ans.
Le nombre minimal d’associés requis est de deux. Toutefois, la société ne fait pas automatiquement l’objet d’une dissolution s’il s’avère qu’en cours de vie sociale toutes les parts sociales sont réunies dans une seule main. Par ailleurs, il n’y a pas de limite maximale du nombre d’associés.
Les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment des dettes sociales, proportionnellement aux parts détenues. C’est la raison pour laquelle ils attachent une grande importance à leurs coassociés et notamment en ce qui concerne leur solvabilité. Ceci explique le fait que les parts d’une société civile ne soient pas négociables, autrement dit, que la cession des parts des associés est encadrée (lire le paragraphe ci-dessous : le transfert des parts sociales).
Les apports sont obligatoires. Ces apports sont importants puisqu’ils définissent les droits de chaque associé dans le capital social. Leurs droits sont proportionnels à leurs apports.
L’apport peut se faire en numéraire, en nature et en industrie. Les apports en numéraire et en nature constituent le capital social de la SCI. En revanche, l’apport en industrie n’entre pas dans le capital social. Toutefois, il donne lieu à l’attribution de parts ouvrant droit au partage des bénéfices et de l’actif net, à condition de contribuer aux pertes.
L’apport en numéraire est un apport en argent. Aucun minimum n’est requis.
L’apport en nature se fait par l’octroi d’un bien à la société (autre qu’une somme d’argent), aussi bien en propriété qu’en jouissance. Toutefois, il faut être prudent au moment de la rédaction des statuts et préciser dans ceux-ci si la jouissance est apportée pour la durée statutaire de la société ou seulement pour la durée effective. En effet, si la jouissance du bien a été apportée pour la durée statutaire, en cas de dissolution de la SCI, ce droit demeure alors dans la masse à liquider et à partager.
Par ailleurs, il faut également être vigilant en ce qui concerne l’apport d’un bien en nue-propriété lorsque ce bien est l’unique apport au patrimoine de la société. En effet, la Cour de cassation a pu considérer qu’une société constituée de ce seul type d’apport doit être qualifiée de société fictive dès lors qu’elle ne disposait d’aucun moyen financier pour assurer la gestion de son patrimoine.
Remarque
Attention, dans le cadre de l’apport d’un bien, il faut noter que :
Une fois les statuts signés par les associés, un avis de constitution doit être inséré dans un journal d’annonces légales du département dans lequel se situe le siège social.
Il faut ensuite déposer un dossier de constitution, jusqu’au 31 décembre 2022, au Centre de formalités des entreprises (CFE), avec les documents suivants :
A compter du 1er janvier 2023, le guichet unique électronique sera en charge de la collecte, de la gestion et de la transmission des dossiers de création, de modification de situation et de cessation d’activité des sociétés, quelle que soit leur activité et leur statut. Ce dossier réunit les déclarations à souscrire et le site du guichet unique permet de déposer l’ensemble des actes et pièces par voie électronique.
Par ailleurs, après l’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés, le greffier doit effectuer la publication de la constitution de la société par son insertion dans le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc).
En outre, si un immeuble a été apporté en nature, l’apport doit faire l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.
Enfin, en raison de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, les documents et actes émis par la SCI doivent mentionner la dénomination sociale précédée ou suivie, des mots « société civile » si ce terme n’apparaît pas dans la dénomination sociale. En outre, ces documents doivent indiquer le montant du capital social ainsi que le numéro d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés.
Remarque
A noter : les sociétés en cours de constitution doivent, lors de la demande d’immatriculation ou au plus tard dans les 15 jours à compter de la délivrance du récépissé de dépôt de dossier de création d’entreprise, déposer au greffe du tribunal, pour être envoyé au RCS, un document identifiant leurs bénéficiaires effectifs (personnes qui, en dernier lieu, possèdent ou contrôlent la société ou pour le compte de qui une opération ou une activité est réalisée). Sont considérées comme telles les personnes qui soit détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital social ou des droits de vote de la société, soit exercent, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur les organes de gestion, d’administration ou de direction de la société ou sur l’assemblée générale de ses associés.
Les SCI sont généralement soumises à l’impôt sur le revenu (IR) : les résultats sont déterminés au niveau de l’entreprise mais ce sont les associés qui sont imposés, au prorata de leurs droits. Les associés sont imposés sur leur quote-part de résultat imposable en fonction de leur statut fiscal [IR, revenu foncier pour les particuliers, bénéfices commerciaux ou agricoles pour d’autres associés, ou encore impôt sur les sociétés (IS)].
En revanche, certaines SCI peuvent choisir, sur option, d’être imposées selon les règles de l’IS. Les bénéfices sont alors imposés au niveau de la société au taux applicable à l’IS.
Les parts de SCI de location entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) du redevable les détenant, pour la fraction de leurs actifs taxables, qu’il s’agisse de biens ou de droits immobiliers.
Au cours de la vie d’une SCI, les parts peuvent être cédées entre vifs ou transmises à la suite d’un décès.
La cession des parts sociales nécessite le consentement de l’ensemble des associés (procédure d’agrément), sauf disposition contraire prévue dans les statuts. Les parts cédées aux ascendants ou aux descendants du cédant ne font toutefois pas l’objet d’une telle procédure, sauf disposition contraire prévue dans les statuts.
Attention, les statuts peuvent prévoir que cet agrément nécessite une majorité déterminée dans les statuts, ou qu’il soit accordé par les gérants. Ils peuvent également prévoir le non recours à l’agrément lorsque la cession est consentie à des associés ou au conjoint de l’un d’eux.
Ainsi, le projet de cession est notifié, avec demande d’agrément, à la société et à chacun des associés par acte d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si les statuts prévoient que l’agrément puisse être accordé par les gérants, il est possible de ne notifier le projet de cession qu’à la société.
En cas de refus d’agrément, le cédant peut obtenir le rachat, notamment par les autres associés, des parts dont la cession était envisagée.
Par ailleurs, si aucune offre d’achat n’est faite au cédant dans un délai de six mois à compter de la dernière notification, l’agrément de la cession est réputé acquis, à moins que les autres associés ne décident dans le même délai la dissolution anticipée de la société. Le cédant peut alors rendre caduque cette décision en renonçant dans le même délai à la cession dans le délai d’un mois à compter de ladite décision.
En outre, la société peut aussi souhaiter acquérir les parts pour des raisons diverses, par exemple pour ne pas avoir à accueillir un nouvel associé jugé indésirable. Elle peut ainsi faire acquérir les parts par un tiers désigné à l’unanimité des autres associés ou suivant les modalités prévues par les statuts. La société peut également procéder au rachat des parts en vue de leur annulation.
Enfin, lorsque la cession se réalise, elle doit être constatée par un écrit sous signature privée, ou par un acte notarié. Elle n’est alors opposable qu’après accomplissement des formalités suivantes : signification par huissier de la cession de la société ou acceptation de la cession par la société dans un acte authentique. La signification effectuée par un huissier de justice, informe les tiers à la cession, la société par exemple, de l’existence de cette cession. Elle nécessite ensuite la publicité de la cession et le dépôt de celle-ci au greffe en annexe au registre du commerce et des sociétés d’une copie authentique de l’acte de cession, s’il est notarié, ou d’un original s’il est sous signature privée.
La cession est également opposable aux tiers si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société conformément à l’article 1865 du code civil.
Les transmissions du fait du décès d’un associé s’effectuent de plein droit sauf si les statuts le prévoient autrement. Dans ce dernier cas, ils peuvent prévoir que la société est dissoute de plein droit au décès d’un de ses associés ou encore qu’elle perdure mais seulement avec les associés survivants. La société continue alors avec les héritiers de l’associé défunt.
Toutefois, sauf clause contraire des statuts, lorsque la succession est dévolue à une personne morale, celle-ci ne peut devenir associée qu’avec l’agrément des autres associés. Cet accord est donné selon les conditions statutaires ou, à défaut, par l’accord unanime des associés.
Remarque
Attention : les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés ont droit à la valeur des parts sociales qui leur est due, au jour du décès de leur auteur.
Les causes de dissolution de la SCI sont les mêmes que pour toutes les sociétés :
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Les sociétés civiles immobilières de location - dénommées également « de gestion patrimoniale » - ont essentiellement pour objet la gestion et la location d'immeubles (bâtis ou non bâtis).
Il peut s’agir d’immeubles qui lui ont été apportés directement (en propriété ou en jouissance) par ses associés ou qu’elle acquiert soit au moyen de fonds provenant des associés (apports en espèces des associés) soit au moyen d’un emprunt.
Ce type de société présente l'avantage de permettre à plusieurs personnes de réaliser ensemble des placements immobiliers qu'elles ne pourraient entreprendre isolément, en évitant les contraintes de l’indivision.
