Externaliser ou non l'immobilier d'exploitation ?

Financement de l'immobilier d'exploitation

Le groupe peut financer son immobilier sur ses capitaux propres ou par un emprunt bancaire ou bien par la location simple, le crédit-bail immobilier ou le sale and leaseback (cession d'un bien immobilier suivie de sa location avec option d'achat ou non).

Le financement optimal de l'immobilier d'exploitation dépend de plusieurs critères.

Maturité du groupe

Un jeune groupe en pleine croissance nécessite d'importantes liquidités pour se développer, et ses besoins immobiliers évoluent rapidement. La location simple semble plus adaptée. En revanche, pour un groupe arrivé à maturité, investir en pleine propriété dans son immobilier lui permet de sécuriser ses actifs d'exploitation stratégiques et constitue une garantie pour l'obtention d'un financement futur.

A savoir

L'entreprise arrivée à maturité sur son marché peut cependant décider de céder son immobilier d'exploitation, quitte à le louer ensuite, afin de financer sa croissance sur de nouveaux marchés.

Nature des biens

Les actifs immobiliers d'un groupe sont constitués :

d'actifs stratégiques pour l'activité économique (valeur de l'immeuble essentiel pour l'image ou les marques du groupe et flexibilité opérationnelle) pour lesquels la détention en pleine propriété ou éventuellement l'acquisition via un crédit-bail sont à privilégier ;
d'actifs banalisés (peu d'intérêt opérationnel) pour lesquels l'arbitrage entre acquisition ou location est une question purement financière ;
et d'actifs d'exploitation non stratégiques ou non pérennes pour lesquels la location simple est un choix judicieux.

Intérêt des actionnaires

Dans un groupe familial, l'immobilier est souvent un outil de stratégie patrimoniale : il est assez fréquent qu'une SCI ou une société holding familiale détienne l'immobilier d'exploitation (loué à l'entreprise opérationnelle) qui a été financé par un emprunt bancaire et qui est remboursé par les loyers perçus. Le dirigeant de l'entreprise opérationnelle détient dans la SCI ou holding familiale une participation très majoritaire afin de se constituer des revenus complémentaires lors de son départ à la retraite grâce aux dividendes versés par la SCI une fois qu'elle est désendettée ou grâce à la revente de l'immeuble. Ce montage permet également au dirigeant de faciliter la transmission de ses biens dans le cadre de sa succession, l'immobilier d'un côté, et l'activité opérationnelle de l'autre.

Contraintes financières du groupe

Lorsque la situation financière du groupe est tendue, la cession d'actifs immobiliers permet de se désendetter.

Quel est l’intérêt pour une entreprise d’acquérir ses locaux via une structure distincte ?

L'acquisition de locaux d'une entreprise par une structure distincte, dont les propriétaires de l’entreprise deviennent associés, permet de mettre les locaux à l’abri des poursuites des créanciers de l'entreprise en cas de difficultés financières de cette dernière, sous réserve que les créanciers ne puissent pas invoquer la fictivité de la SCI ou la confusion de son patrimoine avec celui de l'entreprise (C. com., art. L. 621-2).

Confusion des patrimoines de la SCI et de la société d’exploitation, quels sont les risques ?

En cas de confusion des patrimoines de deux sociétés, la procédure collective ouverte à l'encontre de l'une d'elles peut être étendue à l'autre.

La confusion des patrimoines est établie lorsque est relevée entre ces sociétés l'existence de relations financières ou de flux financiers anormaux. Pour cela, il suffit que les relations financières soient incompatibles avec des obligations contractuelles réciproques normales : par exemple, absence de paiement de loyers par la société d’exploitation sans que la SCI poursuive la résiliation du bail ou, à l’inverse, perception par la SCI de loyers excessifs ; financement par la société d’exploitation de travaux sur l’immeuble loué excédant ses facultés.

L'opération consistant à créer une SCI pour acquérir des immeubles au moyen d'emprunts et les louer à une société commerciale y exerçant son activité est un montage classique qui, à lui seul, ne suffit pas à établir la confusion des patrimoines des deux sociétés.