Fiche thématique
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10 mai 2023
Il peut être intéressant pour un entrepreneur de créer avec d’autres personnes une SCI de location afin de mettre ses locaux à disposition de sa propre entreprise. Encore faut-il savoir dans quelle mesure il est possible de s’associer au sein d’une telle SCI.

Sommaire

Capacité et pouvoir des futurs associés d’une SCI

Toute personne physique ou morale peut devenir associée d’une SCI de location. Toutefois, il existe certaines règles particulières en ce qui concerne les mineurs ou encore les personnes mariées.

La capacité des associés de la SCI

Les mineurs peuvent être associés au sein d’une SCI. Toutefois, s’agissant des mineurs non émancipés, les statuts doivent être signés en leur nom par leurs représentants légaux.

De leur côté, les majeurs sous sauvegarde de justice peuvent décider seuls de s’associer en SCI à condition qu’aucune décision de justice n’ait désigné un mandataire en vue d’effectuer un tel acte.

Quant au majeur sous curatelle, il peut devenir associé d’une SCI mais avec l’assistance de son curateur, alors que le majeur sous tutelle a besoin de l’autorisation de son tuteur (juge des tutelles ou conseil de famille).

Le couple dans la SCI

En ce qui concerne les personnes mariées souhaitant participer à une SCI, il faut distinguer deux situations :

  • les époux mariés sous le régime de la séparation de biens et ceux mariés sous le régime de la participation aux acquêts : dans ce cas, chacun des époux reste propriétaire de ses propres biens et peut donc en disposer comme il le veut ;
  • les époux sous le régime de la communauté de biens :

    • en ce qui concerne les biens propres à chaque époux : liberté d’en disposer librement,
    • en ce qui concerne les biens communs : un époux peut effectuer un apport au sein d’une SCI avec un bien commun aux deux époux. Toutefois, si l’apport est effectué en fraude des droits du conjoint, cet apport ne lui est pas opposable.

L’emploi des biens communs pour faire un apport à une société ou acquérir des parts sociales non négociables nécessite l’information du conjoint et la mention de cette information dans l’acte.

Par ailleurs, la qualité d’associé est également reconnue au conjoint, pour la moitié des parts souscrites ou acquises, si celui-ci a notifié à la société son intention d’être personnellement associé.

La prise de décision des associés d’une SCI

Les décisions sont prises par l’ensemble des associés soit lors d’assemblées, soit par consultations écrites, si ce mode de prise de décision est prévu dans les statuts, soit par un acte écrit signé par tous les associés.

Les statuts déterminent qui a le droit de convoquer l’assemblée. Le plus souvent, cette convocation incombe au gérant.

Les décisions sont prises à la majorité des associés telle qu’il est défini dans les statuts. A défaut, elles sont prises à l’unanimité.

Par ailleurs, le gérant est tenu annuellement de rendre compte de la gérance de la SCI. C’est la raison pour laquelle un rapport écrit de l’activité doit être adressé à chaque associé au moins quinze jours avant la date de l’assemblée.

Enfin, un associé peut demander la convocation d’une assemblée.

Les droits des associés d’une SCI

Droit aux bénéfices

La détention de parts sociales permet aux associés de percevoir des bénéfices. La part de chaque associé dans les bénéfices se détermine à proportion de sa part dans le capital social et la part de l’associé qui n’a apporté que son industrie est égale à celle de l’associé qui a le moins apporté.

Toutefois, les statuts peuvent prévoir d’autres règles de répartition de ces bénéfices.

Par ailleurs, les associés peuvent décider de ne pas distribuer les bénéfices réalisés en vue de constituer une réserve pour la société. Toutefois, une telle décision ne doit pas être systématique. En effet, la Cour de cassation a annulé des décisions systématiques de mise en réserve des bénéfices, prises au détriment des associés minoritaires, pendant plus de six ans.

Droit de vote et droit d’information

Les associés disposent du droit de participer et de voter dans les assemblées. En vue de pouvoir exercer ce droit, ils peuvent se faire communiquer les livres et documents sociaux et poser des questions écrites sur la gestion sociale au moins une fois par an. Ils peuvent également se rendre au siège de la société afin de consulter les livres et documents sociaux et en prendre copie.

Le gérant doit, au moins une fois dans l’année, rendre compte de sa gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues.

Droit d’exiger une délibération

Il est possible pour un associé de demander au gérant de provoquer une délibération des associés sur une question précise.

En outre, si le gérant ne met pas en œuvre cette délibération, l’associé peut, à l’expiration du délai d’un mois à dater de sa demande, solliciter du président du tribunal de grande instance la désignation d’un mandataire chargé de provoquer la délibération des associés.

Droit de retrait

L’associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société et ainsi obtenir le remboursement de la valeur de ses droits sociaux. Toutefois, il doit respecter les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, avoir obtenu l’autorisation unanime des autres associés.

Par ailleurs, un associé peut également se retirer de la société s’il obtenu une autorisation de la part de la justice pour justes motifs. A titre d’exemple, le juge a permis à un associé de se retirer de la société en raison du divorce pour faute de deux associés. Ce fut encore le cas lors de la mise à l’écart d’un associé de l’activité de la société.

La responsabilité des associés d’une SCI

Les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales, en proportion des parts détenues.

L’associé qui n’a apporté que son industrie à la société est tenu des dettes sociales comme celui dont la participation dans le capital est la plus faible.

Toutefois, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la société.

La fiscalité des associés d’une SCI

La plupart des SCI relèvent du régime fiscal des sociétés de personnes : leurs bénéfices (issus, pour l’essentiel, des loyers) sont déterminés et calculés au niveau de la société mais sont imposables au niveau des associés, chacun pour la quote-part qui lui revient.

Les associés personnes physiques sont imposés, à raison de leur quote-part de bénéfices, à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) au titre des revenus du patrimoine. Les associés personnes morales relèvent quant à eux, généralement, des bénéfices industriels et commerciaux et, le cas échéant, de l’impôt sur les sociétés.

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Questions fréquemment posées

Qui a la qualité d'associé de la SCI en cas de démembrement du droit de propriété des parts ?

Certains droits et obligations accordés ou imposés par la loi sont expressément attachés à la qualité d'associé. En cas de démembrement du droit de propriété des parts, comment se répartissent-ils entre l'usufruitier et le nu-propriétaire ?

La qualité d'associé suppose la réunion de trois conditions : avoir fait un apport, participer aux bénéfices (ou aux économies) et aux pertes, avoir eu la volonté de s'associer (affectio societatis). Le nu-propriétaire réunit incontestablement ces trois conditions et a la qualité d'associé. De son côté, l'usufruitier de parts sociales n’a pas la qualité d'associé, qui n'appartient qu'au nu-propriétaire. Toutefois, il doit pouvoir exercer les droits dévolus à l'associé dès lors que ceux-ci ont une incidence directe sur son droit de jouissance.

Comment faire entrer un nouvel associé au capital d’une SCI ?

Il existe deux moyens de faire entrer un tiers dans la société : augmentation de capital avec création de parts sociales nouvelles souscrites par le tiers ; cession à celui-ci de parts existantes.

Quel que soit le procédé, l'entrée d’un nouvel associé dans une société civile existante est soumise à la procédure d'agrément.

Sauf stipulation contraire des statuts et sauf si la cession est consentie au profit d'un ascendant ou d'un descendant du cédant, l’agrément doit être donné par tous les associés de la société (C. civ., art. 1861).

En pratique, cette règle soulève des difficultés importantes et il est prudent de prévoir dans les statuts de dispenser d'agrément certaines cessions, comme :

  • les cessions et transmissions entre associés ;
  • les cessions et transmissions au profit du conjoint d’un associé.

Les statuts peuvent également convenir que cet agrément soit obtenu à une majorité qu'ils déterminent ou qu'il peut être accordé par les gérants.

Quelle distinction entre contribution des associés aux pertes et obligations aux dettes sociales ?

Chaque associé de société doit contribuer aux pertes (C. civ., art. 1832). La contribution aux pertes est la quote-part qui incombe normalement à chaque associé dans le montant des pertes sociales. Cette contribution n'est pas limitée au montant de l'apport de l'associé. Elle est illimitée.

Il ne faut pas la confondre avec l'obligation qui pèse sur lui de désintéresser les créanciers sociaux en proportion de sa part dans le capital social (« obligation aux dettes »).

La contribution aux pertes ne concerne que les rapports des associés entre eux ou avec la société, alors que l'obligation aux dettes concerne les rapports des associés avec les tiers.

À l'égard des tiers, les associés de société civile répondent indéfiniment des dettes sociales proportionnellement à leur part dans le capital social. Ils ne peuvent s'en affranchir par une clause statutaire contraire.

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