Garantie des vices cachés

La garantie des vices cachés découle, comme la garantie contre l'éviction, de l'obligation de délivrance : puisque le vendeur est tenu de délivrer la chose convenue, il doit livrer un bien qui n'est atteint d'aucun défaut susceptible de compromettre l'utilisation que l'acheteur souhaite en faire.

Le régime légal de la garantie des vices cachés

Depuis 1804, la garantie des vices cachés s'est considérablement développée et est aujourd'hui considérée comme un instrument majeur de la protection des acquéreurs aux côtés d'autres mécanismes protecteurs tels que la responsabilité du fait des produits défectueux (C. civ., art. 1245 issu de l'Ord. n^o 2016-131 du 10 févr. 2016, anc. art. 1386-1 s.), le défaut de conformité (C. civ., art. 1616), les vices du consentement (C. civ., art. 1130 s.).

Les conditions de la garantie

La garantie des vices cachés ne joue pas dans certaines ventes (celles faites par autorité de justice et les ventes aléatoires). D'autres sont soumises à un régime dérogatoire tantôt impératif (vente d'immeuble à construire) tantôt supplétif (ventes d'animaux).

La garantie suppose la démonstration d'un vice inhérent à la chose et compromettant son usage, nécessairement caché, c'est-à-dire non apparent et non connu de l'acheteur (le professionnel étant présumé connaître le vice sauf s'il démontre son caractère indécelable), dont la cause est antérieure à la vente ou, plus exactement au moment du transfert des risques.

L'action doit être exercée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice par l'acheteur, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente.

Lorsque les conditions posées par les articles 1641 et suivants du Code civil sont réunies, l'acheteur ne peut contourner l'exigence de bref délai en agissant sur d'autres fondements tels que la délivrance non conforme ou l'erreur sur les qualités substantielles de la chose. En revanche, le cumul d'actions est permis avec le dol.

Les effets de la garantie

L'acheteur a le choix, en principe libre, entre l'action rédhibitoire qui lui permet d'obtenir la résolution de la vente et l'action estimatoire qui lui permet de garder la chose tout en demandant une réduction du prix.

Lorsque le vendeur est de mauvaise foi ou professionnel, il est en outre tenu de réparer tous les dommages causés par le vice de la chose par le versement de dommages-intérêts.

Le vendeur est débiteur de la garantie non seulement à l'égard de l'acheteur avec qui il a contracté mais également à l'égard de tous les sous-acquéreurs de la chose. L'action directe exercée contre lui résulte alors de la transmission de la créance en garantie à titre d'accessoire de la chose (intuitus rei) le long d'une chaîne translative de propriété qui peut être homogène ou hétérogène. Parce qu'il exerce un droit dérivé, le sous-acquéreur ne peut agir en garantie contre le vendeur initial que si les conditions de la garantie sont réunies en la personne du vendeur intermédiaire. Par ailleurs, le vendeur originaire peut opposer au sous-acquéreur tous les moyens de défense qu'il peut opposer à son propre cocontractant, notamment une clause limitative de responsabilité et ne saurait être tenu, en cas d'action rédhibitoire, de restituer davantage qu'il n'a reçu. En revanche, il ne peut se prévaloir de la clause stipulée dans le contrat unissant le sous-acquéreur et le contractant intermédiaire.

Le régime conventionnel de la garantie des vices cachés

Si les clauses de garantie contractuelle sont toujours valables lorsqu'elles étendent la garantie au profit de l'acquéreur, celles qui la restreignent le sont rarement.

Les clauses limitatives ou élusives de garantie ne sont en effet valables que dans deux cas : lorsque le vendeur est un non-professionnel et lorsque vendeur et acheteur sont professionnels de même spécialité.