Fiche thématique
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11 octobre 2022
L'exécution du bail consiste, pour les parties, à respecter les obligations qui leur incombent en vertu de la loi ou du contrat.

Sommaire

Obligation du bailleur

Les obligations du bailleur sont celles résultant du droit commun du bail. Il s'agit, à titre principal, de l'obligation de délivrance et l'obligation de garantie.

Obligation de délivrance

Le bailleur doit mettre à la disposition du locataire le local convenu en bon état de réparation de toute espèce (C. civ., art. 1720, al. 1er), ainsi que les éléments accessoires indispensables (garages, ateliers, cave, parking…).

La délivrance implique aussi que le locataire puisse exploiter les lieux conformément à la destination envisagée, c'est-à-dire que la réglementation et les autorisations nécessaires, le cas échéant, soient respectées.

L'obligation de délivrance oblige également le bailleur à faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations d'entretien et de gros entretien (C. civ., art. 605), les grosses réparations (C. civ., art. 606) et les dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure, sauf clause contraire dans le bail.

Obligation de garantie

Le bailleur doit garantir la jouissance paisible des lieux loués.

Celle-ci recouvre une garantie des vices cachés, une garantie d'éviction et une garantie de l'exercice paisible de l'activité.

Garantie des vices cachés

Sauf clause contraire dans le bail, le bailleur est responsable en cas de vice caché lorsque celui-ci a rendu la chose impropre à l'usage auquel elle était destinée (C. civ., art. 1721).

La caractéristique de vice caché est laissée à l'appréciation des tribunaux.

À l'inverse, le bailleur n'est pas responsable des vices apparents, c'est-à-dire ceux qui ont été connus ou ont pu être connus du locataire, sauf en cas d'aggravation dangereuse.

Par ailleurs, il est nécessaire que le vice ait rendu la chose impropre à l'usage auquel le locataire la destinait. Autrement dit, le preneur n'aurait pas contracté s'il avait connu les vices affectant la chose louée.

Pour autant, le bailleur peut s'exonérer de la garantie des vices cachés en insérant dans le contrat une clause d'exonération partielle ou totale de cette garantie. Dès lors, il n'est responsable que pour dol et faute lourde de sa part.

Garantie d'éviction

Conformément au droit commun, la garantie d'éviction du bailleur couvre à la fois la garantie du fait d'un tiers et la garantie de son fait personnel.

Tout d'abord, il engage donc sa responsabilité en cas d'éviction par le fait d'un tiers, s'il s'agit d'un trouble de droit et non d'un trouble de fait (C. civ., art. 1725 et 1726).

Ainsi, lorsque le tiers cause un trouble de fait au locataire, comme des nuisances venant d'un chantier de construction, le bailleur n'en est pas garant, contraignant le locataire à agir directement contre l'auteur du trouble, à moins que le trouble n'ait été facilité par le bailleur.

En revanche, si le trouble causé est de droit, c'est-à-dire qu'il renvoie à une action concernant la prorpriété du fonds, le bailleur devra garantir le preneur qui pourra directement agir contre lui.

Ensuite, il doit aussi garantir l'éviction de son propre fait, laquelle tient généralement en une interdiction de modifier la chose louée, au principal ou en accessoire.

Garantie dans l'exercice de l'activité

Le bailleur doit garantir au locataire l'exercice paisible de son activité, en s'abstenant d'actes de concurrence déloyale.

Celui-ci peut ainsi souscrire une clause d'exclusivité ou une clause de non-concurrence.

En l'absence de ces clauses, le principe demeure celui de la liberté d'exploitation.

Obligations du locataire

Les obligations du locataire résultent à la fois du droit commun du bail et du statut des baux commerciaux.

Paiement du loyer et des charges

Le locataire doit payer le loyer convenu et les charges qui lui incombent, en vertu des clauses du bail aux époques convenues (C. civ., art. 1728  ; v. Bail commercial [Loyer]).

En matière de loyers et de charges, le principe est celui de la liberté contractuelle, sauf en cas de révision légale du loyer ou de désaccord sur son montant.

L'obligation de payer est une obligation quérable, le lieu de paiement étant celui du domicile du preneur.

Le locataire doit toujours s'acquitter de son dû par un mode légal de paiement.

En cas de défaut de paiement, le bailleur peut agir en paiement forcé avec une prescription de cinq ans (C. civ., art. 2224).

Il peut également demander la résiliation du bail par application d'une clause résolutoire figurant au bail (qui a l'intérêt d'entraîner la résiliation automatique du contrat) ou bien la résiliation judiciaire (v. Bail commercial [Résiliation]).

Usage de la chose louée

Le locataire doit user de la chose louée raisonnablement et en bon père de famille, dès lors que le contrat qui autorise la jouissance des locaux est un bail (C. civ., art. 1728).

L'abus de jouissance existe lorsque la chose louée subit des détériorations, non par l'usage normal qu'elle comporte en vertu du bail mais par le fait volontaire du preneur.

De même, le preneur ne doit pas faire un usage de la chose nuisant aux tiers et sera responsable de tous les troubles anormaux de voisinage.

Il doit faire les réparations qui lui incombent en vertu du droit commun ou en vertu des clauses du bail et respecter les droits des tiers et remettre la chose dans l'état dans lequel elle se trouvait à l'issue du bail.

Il doit user de la chose en respectant sa destination telle qu'elle est précisée dans le contrat (C. civ., art. 1728, 1o).

Cela l'oblige à respecter l'affectation matérielle des locaux et à exercer l'activité autorisée par le bail. Toute modification sans l'accord du bailleur peut être sanctionnée par la résiliation du bail.

Néanmoins, le locataire peut adjoindre à l'activité prévue des activités complémentaires ou connexes par déspécialisation partielle, à condition d'informer le bailleur par acte extrajudiciaire (C. com., art. L. 145-47).

Il peut aussi exercer une activité différente par déspécialisation plénière, avec l'accord du bailleur (C. com., art. L. 145-48 à L. 145-50), lorsque ce changement d'activité est justifié par la conjoncture économique et les nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution et que l'activité nouvelle est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier (v. Déspécialisation).

Sous-location

Sauf clause expresse dans le contrat, la sous-location est interdite, sous peine de résiliation du bail ou de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction (C. com., art. L. 145-31, al. 1er).

Lorsqu'elle est autorisée, la sous-location nécessite l'accord ou le concours du bailleur à l'acte (C. com., art. L. 145-31, al. 1er et 2).

Si la sous-location est régulière, le contrat de sous-location est un nouveau contrat entre le locataire et le sous-locataire. Il peut relever ou non du statut des baux commerciaux.

Le bailleur dispose à l'encontre du locataire principal d'une action en réajustement du loyer, ce dernier disposant d'un droit au renouvellement.

Enfin, à l'expiration du bail principal, le sous-locataire peut faire valoir contre le bailleur initial un droit direct au renouvellement de son bail s'il est exercé seulement à la fin du bail principal, que la sous-location régulière a été agréée par le propriétaire et en cas de divisibilité matérielle ou juridique des locaux.

Si la sous-location est irrégulière , le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail, l'application d'une clause résolutoire le cas échéant ou refuser le renouvellement du bail sans indemnité ni mise en demeure.

À l'égard du propriétaire, le sous-locataire en situation irrégulière devient un occupant sans droit ni titre et peut se prévaloir à son égard du statut des baux commerciaux, notamment de son droit au renouvellement.

Cession de bail

Selon l'article 1717 du code civil, la cession du bail est licite ; elle peut néanmoins être interdite par clause du bail et donc inopposable au bailleur.

Tel n'est pas le cas pour les cessions de fonds de commerce ou d'entreprise ou encore de transfert universel de patrimoine professionnel, selon l' alinéa 1er de l'article L. 145-16 du code de commerce, cette disposition étant d'ordre public (v. Bail commercial [Cession de bail à l'acquéreur du fonds].

Si la cession est autorisée, elle doit être signifiée au bailleur (C. civ., art. 1690).

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Questions fréquemment posées

Le bailleur doit-il rembourser les travaux exécutés par le preneur sans son autorisation ?

Pour les baux conclus depuis le 1er octobre 2016, le locataire peut, après avoir mis le bailleur en demeure, faire exécuter lui-même les travaux incombant au bailleur dans un délai et à un coût raisonnables et lui demander le remboursement des sommes engagées à cette fin (C. civ. art. 1222 issu de ord. 2016-131 du 10-2-2016).

En cas de colocation, qui est le débiteur du loyer ?

Lorsque plusieurs locataires sont titulaires d’un bail commercial sans qu'une clause de solidarité n'ait été prévue, le bailleur doit agir contre chacun d’eux à hauteur de sa part dans la dette.

Si l'un des colocataires donne congé, le locataire qui reste dans les lieux est, à compter de la date d'effet du congé, seul titulaire du bail et donc seul tenu au paiement de l'intégralité du loyer.

Quelles sanctions pour le locataire ne respectant pas la destination du bail commercial ?

Le locataire commercial ne peut pas modifier unilatéralement la destination des lieux prévue par le contrat de bail et donc changer ou étendre son activité, sauf à obtenir l'accord du bailleur.

L'exercice d'une activité irrégulière dans les locaux loués constitue une infraction au bail et expose le locataire à différentes sanctions :

  • la résiliation du bail par la mise en jeu d'une clause résolutoire de plein droit pour non-respect de la destination ;
  • la résiliation du bail par le juge ;
  • le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour non-respect de sa destination ;
  • l’indemnisation du préjudice subi par le bailleur en raison du non-respect de la destination.
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