Annexes obligatoires du bail commercial

L'état des lieux

Un état des lieux doit être dressé lors de la prise de possession des locaux par le locataire dans les cas suivants :

• conclusion du bail ;
• cession du droit au bail ;
• cession ou mutation à titre gratuit du fonds de commerce ;
• restitution des locaux.

Toute clause excluant l'établissement d'un état des lieux dans l'un des cas énoncés est réputée non écrite.

L'état des lieux doit être établi soit contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux, soit par un commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente : les frais d'établissement doivent alors être partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Il doit être joint au bail ou, à défaut, conservé par chacune des parties (hypothèses de cessions de fonds de commerce pour lesquelles l'intervention du bailleur n'est pas requise et pour lesquelles aucun acte n'intervient entre le bailleur et le cessionnaire).

À défaut de réalisation de l'état des lieux, le bailleur ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil selon lequel, en l'absence d'état des lieux, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Informations environnementales

Le bailleur doit fournir au locataire les informations suivantes :

1. Dès la mise en location du bien, le DPE - diagnostic de performance énergétique.
2. Lors de la signature du bail :

• l'état des risques (C. envir. art. L 125-5) ;
• l'existence éventuelle de sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité au titre de la garantie nationale contre les effets des catastrophes technologiques ou naturelles constatées par arrêté interministériel, soit au profit du bailleur, soit au profit d'un précédent propriétaire, dans la mesure où il en a été lui-même informé (C. envir. art. L 125-5, IV) ;
• les risques de pollution des sols rendus publics si le terrain donné en location est situé dans un « secteur d'information sur les sols » (SIS) (C. envir. art. L 125-7), étant précisé que les listes départementales des secteurs d'information auraient dû être établies avant le 1^er janvier 2019 ; toutes les listes n'ayant pas été finalisées à cette date, une carte d'avancement par département de l'élaboration des SIS est consultable sur le site www.georisques.gouv.fr.

Tous les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces doivent en outre contenir une annexe environnementale, aussi connue sous l'appellation d'« annexe verte » ( C. envir. art. L 125-9 ; CCH art. R 136-1 s. ).

L'article L 125-9 du Code de l'environnement n'indique pas la nature juridique du bail concerné par l'annexe verte. Toutefois, il ne fait pas de doute que le bail commercial relevant des dispositions de l'article L 145-1, al. 1 du Code de commerce entre dans son champ d'application. À notre avis, sont aussi concernés le bail commercial par application conventionnelle du statut, le bail portant sur des locaux accessoires, le bail de courte durée de l'article L 145-5 du Code de commerce.

Informations relatives aux travaux

Lors de la conclusion du contrat de location, le bailleur doit communiquer un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel