Fiche thématique
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10 mai 2023
En cette période d’incertitude économique, avoir tout son patrimoine bloqué dans une entreprise dont dépendent tous ses revenus et peut-être même ceux des membres de sa famille peut avoir un côté anxiogène. La SCI permet d’abriter l’immobilier de l’entreprise dans une société à part, et de dissocier ainsi les actifs immobiliers professionnels de l’activité même de l’entreprise. C’est aussi une manière judicieuse d’anticiper les problématiques de succession familiale.

Sommaire

Constitution d'une SCI

La constitution d’une SCI permet d’attribuer l’affaire à celui ou ceux des enfants de l’exploitant qui sont les plus aptes à la gérer, et de transférer aux autres les parts de la SCI, par le biais d’une donation-partage ou d’un testament. Les risques d’indivision entre les héritiers au décès du chef d’entreprise, qui entraînent bien souvent la mise en vente de l’entreprise, sont ainsi évités. Idem en cas de cession de l’entreprise à un tiers : pour maximiser la valeur de la société, mieux vaut en dissocier le patrimoine immobilier qui risque d’alourdir la facture pour l’acquéreur alors qu’il aurait peut-être préféré louer les murs auprès de la SCI (accessoirement, cela procure un revenu locatif même après la cession de la société). Tous ces avantages ne vont pas sans certaines contraintes dont un formalisme qui peut paraître un peu lourd et coûteux. Dans cette rubrique, nous détaillerons les étapes de la création d’une SCI en décryptant la procédure à suivre et les écueils fréquents.

Pourquoi créer une SCI ?

Il ne faut pas perdre de vue que la création d’une société civile immobilière de location s’inscrit dans une logique de gestion du patrimoine à long terme. A ce titre, elle présente l’avantage d’une gestion simplifiée du patrimoine, qu’il soit à vocation personnelle ou professionnelle.

Ce type de structure permet, dans un premier temps, d’éviter les situations d’indivision. En effet, les droits de propriété de chacun des associés portent sur les parts sociales de la SCI et non sur l’immeuble directement. Ce qui permet d’optimiser toute la gestion de l’immeuble et d’éviter les situations de blocage qui résultent d’une indivision. Ainsi, dans la société, chacun exprime son point de vue sur l’immeuble et la décision est prise à la majorité en fonction du nombre de parts détenues par chacun des coassociés.

Dans le cas où la SCI accueille un local destiné à une activité commerciale ou artisanale par exemple, elle permet d’isoler la valeur de l’immeuble des risques liés à l’activité de la société qui occupe les locaux. Ainsi, séparer l’activité d’exploitation de l’élément immobilier permet une meilleure évaluation de l’exploitation en elle-même. Cela permet d’éviter, de ce fait, une dévaluation de la valeur du bien immobilier. Si l’immeuble n’est pas un élément indispensable de la production, l’acquéreur de l’exploitation ne sera pas tenu de l’acquérir. La valeur du bien immobilier n’est alors pas remise en cause.

Il peut être judicieux pour un entrepreneur de séparer le local dans lequel est exercée l’activité de son entreprise et sa société proprement dite. En effet, en cas de difficultés rencontrées par la société, la SCI est protégée des procédures des créanciers de l’entreprise. Toutefois, il ne faut pas que la SCI soit fictive, c’est-à-dire, indépendamment de son existence sous forme de société, il ne faut pas qu’elle soit, de fait, gérée comme une partie intégrante de la société d’exploitation. Dans ce cas, l’écran que constitue la SCI devant les créanciers n’aurait plus d’effet.

A long terme, la détention d’un immeuble à travers une SCI permet également d’éviter le démembrement du patrimoine foncier, lorsque la personne qui l’a constitué vient à décéder en laissant plusieurs héritiers. Ces derniers ne peuvent pas, en effet, demander le partage en nature des immeubles puisque leurs droits dans la succession portent sur des parts sociales et non sur les immeubles directement, ce qui permet de conserver l’actif immobilier intact.

De plus, sur un plan purement financier, pour une personne ou un groupement de personnes exerçant une activité libérale, la création d’une SCI est un moyen de faire échapper une partie des honoraires à des cotisations sociales ou professionnelles. En effet, ces cotisations sont assises sur le montant de revenus déclarés au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices non commerciaux (BNC). Or, les loyers versés à la SCI pour la location du local constituent une charge déductible, ce qui permet de réduire le montant net des BNC et donc des cotisations sociales.

Les inconvénients de la SCI

A l’égard des tiers, les associés de la SCI répondent indéfiniment des dettes sociales proportionnellement à leur part dans le capital social. Même si le risque est limité compte tenu de la valeur du patrimoine immobilier et de sa rentabilité, il convient tout de même de le prendre en considération.

Par ailleurs, il faut tenir compte du coût engendré lors de la création d’une SCI, notamment en cas d’apport d’un immeuble.

De plus, la SCI est une véritable société. Ce statut implique la réalisation de formalités diverses comme la tenue d’une assemblée générale annuelle, la souscription d’un compte propre à la société auprès d’une banque… A défaut, l’administration fiscale pourrait requalifier la société et la soumettre à un redressement fiscal.

Enfin, dans l’hypothèse où l’associé de la SCI est marié sous le régime de la communauté de biens et qu’il souhaite apporter un bien commun dans la SCI, il doit prendre certaines précautions. En effet, il doit informer son conjoint de cet apport. S’il ne le fait pas, le conjoint dispose de deux années, à compter du jour où il en a eu connaissance, afin de demander la nullité de l’apport. Toutefois, cette action ne peut plus être intentée plus de deux ans après la dissolution de la communauté.

Comment créer une SCI ?

La loi ne fixe aucun capital minimal pour la création de la société proprement dite. Ce capital est constitué par les apports des associés, en numéraire ou en nature (par exemple, un immeuble ou un terrain). Le capital peut être libéré ultérieurement. En revanche, la SCI exige un minimum de deux associés.

Remarque

Attention : dès lors qu’il y a un apport d’un immeuble à la SCI, il doit être publié au service chargé de la publicité foncière puisqu’il y a transfert de propriété d’un patrimoine à un autre. La rédaction d’un acte authentique par un notaire est obligatoire pour procéder à cette publication. Ce sont les baux de plus de 12 ans qui sont soumis obligatoirement à publication.

Les statuts doivent être formulés par écrit, avec l’indication obligatoire de :

  • la forme sociale ;
  • l’objet social (attention il doit être purement civil et doit porter sur l’acquisition et la gestion d’immeuble) ;
  • la dénomination ;
  • le siège social ;
  • le capital social ;
  • la durée ;
  • les apports de chaque associé ;
  • les modalités de fonctionnement.

Après la signature des statuts, il convient d’effectuer les formalités suivantes :

  • enregistrement des statuts auprès du service des impôts en quatre exemplaires ;
  • publication des statuts au service de la publicité foncière ;
  • insertion dans un journal d’annonces légales ;
  • dépôt au greffe du tribunal de commerce compétent ;
  • immatriculation au Registre du commerce et des sociétés ; insertion dans le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) ;
  • dépôt du dossier d’immatriculation au Centre de formalités des entreprises (CFE) du greffe du tribunal de commerce, lequel procède à l’immatriculation au RCS (ou en ligne auprès du guichet unique de création d’entreprise) :

    • un exemplaire des statuts (une copie authentique des statuts s’ils sont notariés ou un original enregistré s’ils sont sous signature privée,
    • l’acte de désignation du ou des gérants (hors cas de désignation dans les statuts),
    • une fiche d’état civil et d’une déclaration de non-condamnation pour le ou les gérants,
    • une déclaration des bénéficiaires effectifs de la société, datée et signée en original par le représentant légal de la société,
    • un formulaire MO dûment rempli et signé,
    • la lettre de demande de publication dans un journal d’annonces légales,
    • un justificatif du siège de la SCI (quittance EDF par exemple),
    • des frais d’immatriculation.
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Questions fréquemment posées

Quelles étapes suivre après la signature des statuts ?

Après la signature des statuts, il y a lieu d'accomplir les formalités suivantes pour que naisse la société en tant que personne morale et qu'elle soit connue des tiers :

  • insertion d’un avis dans un support d'annonces légales ;
  • immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) et, depuis le 1er janvier 2023, au registre national des entreprises (RNE) par l'intermédiaire du guichet unique électronique des formalités d'entreprises ;
  • insertion dans le Bodacc, mais cette insertion est à la charge du greffier du tribunal ;
  • déclaration au greffe du tribunal de l'identité du ou des « bénéficiaires effectifs » de la société.

Il est nécessaire, en outre, de procéder à des formalités particulières pour rendre opposable aux tiers l'apport à la société de certains biens en nature.

Les statuts d’une SCI doivent-il être systématiquement notariés ?

L'intervention d'un notaire est obligatoire lorsque les statuts constatent l'apport d'un immeuble, d'un droit au bail sur un immeuble d'une durée supérieure à 12 ans, et, d'une manière générale, chaque fois qu'il y a matière à publicité foncière (C. civ. art. 710-1).

Par ailleurs, l'intervention d'un notaire est à conseiller lorsque des héritiers participent à la constitution de la SCI. En effet, si l'acte constate un avantage au profit des futurs héritiers, cet avantage n'aura pas à être rapporté lors de l'ouverture de la succession (C. civ. art. 854).

Quelles sont les formalités à réaliser pour apporter un immeuble à une SCI ?

L'apport d'un immeuble en société doit faire l'objet d'une publication au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble.

Cette publication peut être faite dès la signature des statuts et avant l'immatriculation de la société au RCS. Elle ne vaut alors que sous la condition que celle-ci intervienne. Mais, à compter de l'immatriculation, les effets de la formalité rétroagissent à la date de son accomplissement (C. civ., art. 1843-1).

Pour pouvoir être publié, l'acte d'apport doit avoir été passé en la forme authentique (C. civ., art. 710-1, al. 1). Lorsque l'apport est mentionné dans les statuts, les statuts doivent être notariés.

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