Toutes les activités immobilières peuvent-elles être exercées par une société civile ?

Une société civile doit avoir pour activité principale une activité civile. Sont des activités civiles immobilières par nature la propriété immobilière, l'achat (ou l’apport) de terrains en vue de leur revente en bloc ou par locaux après construction, ainsi que la location d'immeubles. La location d'immeubles est une activité civile même s'il s'agit d'une location meublée, la location des meubles (activité commerciale lorsqu'elle est exercée en entreprise) n'ayant alors qu'un caractère accessoire. Bien que restant civile, la location meublée est assimilée à une activité commerciale sur le plan fiscal (entraînant l’assujettissement de la société à l’impôt sur les sociétés). En revanche, sont des activités commerciales, qui ne peuvent pas être exercées à titre principal par une société civile, les activités immobilières suivantes : l'achat d'immeubles en vue de la revente en l'état, les opérations d'intermédiaires pour l'achat, la souscription ou la vente d'immeubles, d'actions ou de parts de sociétés immobilières et les travaux immobiliers accomplis par une entreprise.

SCI et activités commerciales, quelles limites ?

Il arrive fréquemment que l'activité exercée par une société soit mixte et comprenne à la fois des opérations civiles et des opérations commerciales. L'accomplissement d'actes de commerce par une société ne lui fait pas perdre sa nature civile si son activité principale est civile et si les opérations commerciales ne sont entreprises que comme accessoires de cette activité principale, dans le but de la favoriser. En revanche, si les actes de commerce sont plus importants que les actes civils, l'exercice de cette activité commerciale dominante entraîne l'apparition d'une société commerciale créée de fait. Les associés sont alors tenus indéfiniment et solidairement des dettes nées de l'activité commerciale à l'égard des tiers (C. civ. art. 1871 et 1872-1). En outre, les actes de commerce résultant de l'exercice de l'activité commerciale n'engagent pas la société civile puisqu'ils excèdent son objet (C. civ. art. 1849, al. 1).

Les différentes sociétés civiles immobilières (SCI)

Les sociétés civiles immobilières de droit commun (SCI)

Très courantes en pratique, les sociétés civiles immobilières ont pour objet la gestion et la location d'immeubles qui ont été soit apportés par ses associés soit acquis par elle.

Elles n'ont pas fait l'objet d'une réglementation particulière et sont soumises au droit commun des sociétés civiles.

Ces sociétés constituent une alternative à l'indivision ou au démembrement de propriété. Les associés détiennent des parts et ne peuvent en conséquence demander le partage en nature de l'immeuble.

Les sociétés immobilières de construction et de gestion d'immeubles locatifs

Le législateur a créé diverses sociétés dotées d'un régime fiscal avantageux dans le but d'inciter les investissements dans la construction et la gestion d'immeubles locatifs dans certains secteurs. Au gré des réformes fiscales, certaines de ces sociétés ont perdu de leur intérêt.

Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI)

Organisme de placement collectif, les sociétés civiles de placements immobiliers ont un objet limité à l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Elles ne peuvent exercer d'activités de construction ou de promotion immobilière, ni prendre des immeubles en location.

Pour les besoins de cette gestion, elles peuvent procéder à des travaux d'amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d'agrandissement et de reconstruction ; elles peuvent acquérir des équipements ou installations nécessaires à l'utilisation des immeubles. Uniquement à titre occasionnel, elles peuvent céder des éléments de leur patrimoine immobilier à la condition de ne pas les avoir achetés en vue de les revendre.

Ce sont des sociétés civiles dont le régime juridique emprunte de nombreuses dispositions propres aux sociétés anonymes. Leur caractéristique principale est de faire appel public à l'épargne.

Les sociétés immobilières d'investissement et de gestion (SII et SIG)

Les sociétés immobilières d'investissement et sociétés immobilières de gestion ont été créées par la loi n^o 63-254 du 15 mars 1963 en vue d'encourager la construction de logements locatifs. Ces sociétés bénéficient d'un statut fiscal avantageux dès lors qu'elles respectent certaines règles de constitution et de fonctionnement.

Ces sociétés constituées sous la forme respectivement de société anonyme ou de de société anonyme à responsabilité limitée doivent avoir pour objet l'exploitation d'immeubles ou groupes d'immeubles locatifs situés en France, affectés à concurrence des trois quarts au moins de leur superficie à l'habitation et construits ou acquis selon des programmes agréés conjointement par les ministères des Finances et des Affaires économiques et de la Construction.

Les sociétés immobilières d'investissement cotées (SIIC)

Instituées par la loi de finances n^o 2002- 1575 du 30 décembre 2002, les sociétés d'investissement immobiliers cotées s'entendent des sociétés par actions cotées sur un marché réglementé, dont le capital social n'est pas inférieur à 15 millions d'euros, qui ont pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales, dans des sociétés de personnes ou dans des sociétés relevant de l'impôt sur les sociétés de plein droit ou sur option dont l'objet social est identique. Elles peuvent bénéficier d'une exonération de l'impôt sur les sociétés sur les bénéfices provenant de la location d'immeubles dans les conditions prévues à l'article 208 C du code général des impôts.

Les sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie (SICOMI)

Les SICOMI sont issues de l'ordonnance n^o 67-837 du 28 septembre 1967 relative aux opérations de crédit-bail et aux sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie.

Afin de favoriser l'investissement dans l'immobilier professionnel, les sociétés spécialisées dans la location d'immeubles professionnels se sont vu doter d'un statut fiscal particulier.

Pour bénéficier de ce régime et prendre la dénomination de SICOMI, les sociétés doivent revêtir la forme de société anonyme ou de société à responsabilité limitée et avoir pour objet exclusif la location d'immeubles professionnel non équipés.

Le législateur a progressivement supprimé les avantages fiscaux liés à ce type de société, abrogeant ainsi de fait les SOCOMI.

Les sociétés de construction et de vente

Le législateur a réglementé les sociétés de construction afin d'éviter que des promoteurs ne prennent la forme morale pour s'affranchir de la législation d'ordre publique relative au secteur protégé.

Le code de la construction et de l'habitation fixe le statut des sociétés civiles constituées en vue de la vente d'immeuble (CCH, art. L. 211-1 s.), des sociétés d'attribution, des sociétés coopératives de production.

Seules les premières n'ont pas pour objet de permettre l'accession à la propriété immobilière à leurs associés.

Les sociétés civiles constituées en vue de la vente d'immeubles (SCCV) ont pour objet de construire aux fins de leur vente des locaux. Les associés ne peuvent se voir attribuer la propriété des immeubles ainsi construits. Les logements sont vendus sous la forme de contrat de vente d'immeuble à construire ou de location-accession.

Les sociétés d'attribution ont pour objet l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance.

Les sociétés coopératives de construction sont des sociétés à capital variable ayant pour objet la construction d'un ou plusieurs immeubles en vue de leur division par lots ou d'un ensemble de maisons individuelles destinées à être attribuées ou vendues aux associés.

Les sociétés d'attribution d'immeuble à jouissance en temps partagé

Ces sociétés ont été créées par la loi n^o 86-18 du 6 janvier 1986 pour favoriser l'immobilier de loisir et de tourisme et protéger les investisseurs.

En contrepartie de leurs apports, les associés n'ont pas vocation à recevoir un droit de propriété ou autre droit réel mais un droit de jouissance par période.

L'objet de la société est la construction, l'acquisition d'immeubles ou de droit réels immobiliers, l'administration de l'immeuble, la gestion et l'acquisition des biens mobiliers, la fourniture de services ou le fonctionnement des équipements collectifs en lien avec la destination de résidence de tourisme.