Que peut faire le propriétaire de locaux commerciaux si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer du bail principal ?

Lorsque le loyer de la sous-location de locaux commerciaux est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon la procédure judiciaire en réajustement du loyer, en application des dispositions de l'article L. 145-56 du Code de commerce (C. com., art. L. 145-31, al. 3).

Le sous-locataire de locaux commerciaux peut-il demander le renouvellement du sous-bail directement au propriétaire ?

Le sous-locataire dispose d'un droit direct au renouvellement de son bail à l'expiration du bail commercial principal si le bailleur a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location. Ce droit a un caractère subsidiaire : c'est seulement en cas d'insuffisance des droits que le locataire principal tient lui-même du propriétaire que le sous-locataire peut agir directement contre le bailleur ; ce droit ne joue donc qu'à l'expiration du bail principal.

Sous-location du Bail Commercial : Contrat

La sous-location : ne pas confondre avec la location-gérance !

On parle de sous-location lorsque le locataire d’un bien en confère lui-même la location à une autre personne. Il peut même arriver que le sous-locataire sous-loue à son tour, ce qui donne lieu à une sous-location au deuxième degré, voire au troisième degré. Pour qu’il y ait sous-location, on doit se trouver en présence d’un contrat présentant les caractères d’un véritable bail.

La mise en gérance libre du fonds est un contrat différent de la sous-location puisqu’il s’agit de donner en location le fonds de commerce et donc de permettre au locataire gérant d’exploiter aux lieu et place du locataire commercial. Il s’agit donc d’un mode d’exploitation déléguée du fonds de commerce. La location-gérance du fonds de commerce est réglementée par les articles L. 144-1 et suivants du code de commerce, alors que la sous-location est réglementée par les articles L. 145-31 et L. 145-32 du même code. La première est autorisée lorsqu’elle n’est pas interdite par le bail, cependant que la règle est inverse pour la seconde.

Remarque

Le bail comporte souvent une clause imposant au preneur une « occupation personnelle » des lieux loués, ou encore lui interdisant de conférer à un tiers, sous quelque forme que ce soit, la jouissance, même indirecte, des lieux loués. Dans ce cas, la location-gérance se trouve implicitement interdite ( Cass. 3^e civ., 6 févr. 2013, n^o 11-23.479 ).

La sous-location est interdite, sauf stipulation contraire ou accord du bailleur

Sauf stipulation contraire dans le bail ou accord du bailleur, la sous-location totale ou partielle d’un local est interdite. Toutefois, si le propriétaire des locaux souhaite conférer au preneur un droit de sous-location, il faudra alors le stipuler expressément dans le bail.

Remarque

L’article L. 145-31 du code de commerce pose un principe directement contraire à celui de l’article 1717 du code civil puisque ce dernier dispose que le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne leur a pas été interdite tandis que l’article L. 145-31 dispose que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

Attention, lorsqu’une telle autorisation est donnée, elle peut être soit générale, soit limitée (sous-location partielle ou sous-location restreinte à une société filiale ou apparentée, par exemple).

Le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte de sous-location

Si votre propriétaire a formellement autorisé la sous-location, il doit alors être appelé à concourir à l’acte de sous-location. Cela ne signifie pas que le bailleur doit prendre part à l’acte, mais il en est le « témoin » (vous ne pouvez pas juste vous contenter d’informer le propriétaire des sous-locations intervenues ou de lui envoyer la liste des sous-locataires). L’agrément doit être formulé par écrit et il est discrétionnaire, ce qui signifie que le propriétaire n’a pas à motiver sa décision en cas de refus. Dans tous les cas, l’agrément doit pouvoir être prouvé et il est donc préférable d’adresser votre demande par LRAR.

En conséquence, même autorisée par le bailleur, la sous-location est irrégulière si le bailleur n’a pas été appelé à concourir à l’acte, même si la sous-location ne concerne que les locaux à usage d’habitation, si le sous-locataire règle directement le loyer au propriétaire ou encore si le propriétaire a donné une autorisation de principe. Autre conséquence, si le propriétaire n’est pas appelé à l’acte, le locataire ne peut prétendre exercer son droit au renouvellement.

Remarque

C’est sur le locataire principal que pèse la responsabilité d’appeler le propriétaire à concourir à l’acte, mais au sous-locataire de vérifier que cette formalité a eu lieu, sous peine d’être partiellement responsable des conséquences de cette omission.

Comment appeler le propriétaire à l’acte de sous-location ?

Quelle forme doit avoir la notification ?

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer. La notification au propriétaire doit être faite par acte extrajudiciaire ou par LRAR. Il s’agit, en réalité, d’une simple proclamation d’intention ; vous ne demandez pas une confirmation de l’autorisation que, par hypothèse, vous possédez déjà.

Généralement, la notification indique que l’acte de sous-location sera signé à une date donnée (cette indication peut aussi être donnée après la réponse du propriétaire) et elle fait courir un délai de 15 jours, à compter de sa réception ; dans ce délai, le propriétaire doit vous faire connaître s’il entend concourir à l’acte.

Remarque

Si la date prévue pour la signature de l’acte est précisée, il faut veiller à ce que cette date se situe plus de 15 jours après réception de la notification en raison du délai que celle-ci fait courir.

Comment doit répondre le propriétaire ?

Il n’est pas nécessaire que le bailleur soit effectivement présent lors de la signature de l’acte.

Soit le propriétaire répond qu’il entend concourir à l’acte et dans ce cas, si la notification ne précisait pas la date, l’heure et le lieu de la signature de l’acte de sous-location, le locataire doit lui communiquer ces informations. Soit le bailleur refuse la sous-location. Soit le bailleur, malgré l’autorisation qu’il a précédemment donnée, refuse ou ne répond pas, et dans ces cas, il est alors « passer outre » (C. com., art. L. 145-31, dern. al.).

La durée de la sous-location

La sous-location peut être consentie à tout moment du bail, sous réserve de l’accord du bailleur et de son appel par le locataire à concourir à la signature de l’acte.

Généralement, la location principale et la sous-location expirent en même temps, la sous-location étant consentie pour la durée du bail principal qui reste à courir. La durée du bail de sous-location ne peut donc excéder celle du bail principal et l’expiration du contrat de bail principal entraîne la cessation du contrat de sous-location ( Cass. 3^e civ., 6 mai 2021, n^o 20-13.511 ).

Remarque

Exemples : un bail commercial d’une durée de 9 ans prend effet le 1^er janvier 2000. Le bail de sous-location revêtant la forme commerciale, conclu à compter du 1^er janvier 2001, ne pourra avoir une durée supérieure à 8 ans. Un bail commercial d’une durée de 12 ans prend effet le 1^er janvier 2000, pour prendre fin le 31 décembre 2011. Le locataire principal consent une sous- location commerciale d’une durée de 9 ans à compter du 1^er janvier 2001, qui arrivera à expiration le 31 décembre 2009. Le sous-locataire pourra éventuellement demander le renouvellement de son bail de sous-location mais le bail renouvelé ne pourra excéder la date d’échéance du bail principal : sa durée sera donc de 2 ans.

Le locataire principal reste le seul responsable vis-à-vis du bailleur

La sanction d’une négligence du locataire à inviter le bailleur à concourir à chaque acte de sous-location autorisée est appliquée par les tribunaux avec une extrême sévérité, puisque la sous-location devient alors inopposable au bailleur qui peut en outre, selon le cas, poursuivre la résiliation du bail ou mettre en œuvre la clause résolutoire, ou encore refuser le renouvellement sans indemnité pour motif grave et légitime sans même avoir à délivrer une mise en demeure préalable, l’infraction étant considérée comme irréversible ( Cass. 3^e civ., 9 juill. 2003, n^o 02-11.621 ).

En outre, le locataire principal reste responsable envers le bailleur des manquements éventuels du sous-locataire. Par exemple, les activités exercées par le sous-locataire doivent être identiques à celles exercées par le locataire principal et le bailleur pourrait demander la résiliation du bail principal si le sous-locataire exerçait une activité non conforme aux stipulations du contrat. Dans tous les cas, le locataire principal ne pourra pas conférer à son sous-locataire plus de droits qu’il n’en détient lui-même du bailleur.

Le locataire qui sous-loue cumule deux fonctions

En tant que bailleur, il est notamment tenu de fournir des locaux exploitables et de procéder aux grosses réparations (C. civ., art. 606 ). En tant que locataire, il est responsable des agissements du sous-locataire et répond de ses manquements.

Le propriétaire et le sous-locataire n’ont, pendant la durée du contrat, aucun rapport juridique direct : le propriétaire n’a qu’un locataire qui est le locataire principal et le sous-locataire n’a qu’un bailleur qui est ce même locataire principal. Le propriétaire peut toutefois agir directement à l’encontre du sous-locataire lorsque le locataire principal ne paie pas son loyer. Mais le sous-locataire n’est alors tenu que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location.