Annexe environnementale (bail vert)

Le bail vert, qu’est-ce que c’est ?

Le bail vert, aussi appelé « bail environnemental », « annexe environnementale » ou encore « annexe verte », est né d’une loi du 12 juillet 2010, dite Loi Grenelle II, aux termes de laquelle l’État a pris « un engagement national pour l’environnement », en introduisant l’obligation d’insérer une annexe appelée « environnementale » pour les baux concernant les locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces. L’objectif du bail vert consiste à faire diminuer les émissions de gaz à effet de serre du secteur du bâtiment et à réduire la consommation d’énergie des immeubles, en obligeant le propriétaire des locaux et l’entreprise à adopter une attitude « éco-responsable », par la signature d’une déclaration de bonne volonté et de bonnes pratiques à mettre en œuvre.

Qui est soumis au bail vert ?

Depuis le 1^er janvier 2012, tout nouveau bail de locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerce doit comprendre une annexe environnementale. Cette obligation s’applique également à compter du 14 juillet 2013 aux baux de tels locaux en cours à cette date, même s’ils ont été conclus avant 2012. Par ailleurs, le décret tertiaire du 23 juillet 2019 pris en application de la loi ELAN du 24 novembre 2018 a précisé les obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie dans tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant une activité tertiaire d’une surface de plancher cumulée supérieur ou égale à 1 000 mètres : elles s’appliquent de plein droit aux locaux pour lesquels l’annexe environnementale est obligatoire.

En pratique, comment ça marche ?

Désormais, le locataire et le propriétaire doivent se communiquer mutuellement toute une série d’informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux. En outre, le propriétaire doit laisser l’entreprise accéder aux locaux afin d’y réaliser des travaux d’amélioration si nécessaire, pour la performance énergétique (C. envir., art. L. 125-9  ; D. n^o 2011-2058, 30 déc. 2011).

Quelles sont les informations contenues dans le bail vert ?

Les informations fournies par l’entreprise

Il s’agit :

• de la liste, du descriptif complet ainsi que des caractéristiques énergétiques des équipements qu’il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage, ainsi qu’à tout autre système lié à son activité spécifique ;
• des consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l’exploitation  ;
• des consommations annuelles d’eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l’exploitation ;
• de la quantité annuelle de déchets générés à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu’il a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique (CCH, art. D. 174-20 ).

Les informations fournies par le bailleur

Il s’agit :

• de la liste, du descriptif complet ainsi que des caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage, ainsi qu’à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;
• des consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes dont il a l’exploitation ;
• des consommations annuelles d’eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l’exploitation ;
• de la quantité annuelle de déchets générés par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu’il a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique (CCH, art. D. 174-19 ).

Une fois ces informations échangées, entreprise et propriétaire établissent, selon la périodicité fixée, un bilan de l’évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. C’est sur la base de ce bilan que les deux parties s’engagent sur un programme d’actions visant à en améliorer la performance énergétique et environnementale.

Outre ces informations, l’annexe environnementale doit prévoir :

• des objectifs d’amélioration des consommations en fonction de l’état, des caractéristiques des locaux et/ou immeuble et des activités de l’utilisateur ;
• une obligation annuelle de suivi ;
• des modalités de rencontres périodiques des parties en vue des ajustements qui seraient jugés nécessaires.

Quel est son intérêt ?

Au-delà de la maîtrise énergétique à laquelle ils doivent parvenir, locataire et propriétaire pourraient parfaitement prévoir d’indexer le montant du loyer sur la consommation énergétique de l’ensemble des installations, la consommation d’eau, ou encore la quantité de déchets générée. Chacun y trouverait ainsi un intérêt : l’entreprise pourrait prétendre à une évolution pondérée du montant de son loyer et le bailleur sécuriserait la valeur « écologique » de ses locaux.

Les difficultés de mise en œuvre du bail vert

La principale difficulté de mise en œuvre du bail vert réside dans la capacité des parties (bailleur, preneur, property/facility) à évaluer les gains. Il ne suffit pas de lire une facture pour calculer les économies d’énergie ; il faudra parallèlement répondre à deux questions majeures :

• comment définir le périmètre des consommations rattachées au bail ? Quelle est la part de la facture privative ?
• comment corriger les données par rapport aux conditions externes (évolution des prix/incidences climatiques) ?

Et même en supposant que l’on puisse calculer un résultat : dans le cas où il est inférieur au gain prévu, comment déterminer la cause de la dérive ? Qui n’a pas fait ce qu’il devait faire ? Pour quelles raisons ? Avec quelles conséquences ? Or, le bail vert ne peut fonctionner que si l’on peut évaluer le gain et que si l’on peut identifier les responsables d’un éventuel écart par rapport à ce qui était prévu.

Le recours à un cabinet extérieur peut être envisagé pour définir un plan de mesure et de vérification.