Promesse de vente : il faut respecter les formalités particulières de la clause de substitution

Une société civile immobilière (SCI) consent à une autre société une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier. Une faculté de substitution est prévue, avec la précision que la substitution doit être notifiée au promettant par lettre recommandée AR ou acceptée par celui-ci dans l’acte authentique. La SCI ayant refusé de régulariser la vente par acte authentique, une troisième société invoquant la qualité d’acheteur substitué l’assigne en vue de la voir condamnée sous astreinte à signer cet acte.

La Cour de cassation déclare son action irrecevable, faute de qualité à agir : la faculté de substitution était précisément encadrée par la promesse de vente. Or, la substitution n’avait pas été notifiée à la SCI par lettre recommandée AR et cette dernière ne l’avait pas non plus acceptée dans l’acte notarié, la signature n'ayant pas eu lieu. Le fait que le notaire avait préparé l’acte avec la mention de l’acheteur substitué et qu’il en avait avisé le vendeur était inopérant au regard des exigences contractuelles. La substitution n'étant pas intervenue, seul l’acheteur initial pouvait agir pour demander la régularisation de la vente à son profit.

A noter :

Toute promesse de vente, qu’elle soit unilatérale ou synallagmatique, peut prévoir une clause dite « de substitution », permettant au bénéficiaire de la promesse de se substituer toute personne physique ou morale de son choix. Cette clause s'analyse, à notre avis, en une cession de contrat (dans le même sens, M. Mekki, La clause de substitution dans les promesses de vente : une cession de contrat, what else ?, BRDA 20/18 inf. 20 n° 22 s.). On peut alors considérer que pour produire effet la substitution doit être notifiée au promettant ou ce dernier doit en prendre acte (C. civ. art. 1216, al. 2).

Les parties peuvent imposer des modalités particulières pour la mise en œuvre de cette faculté de substitution (délais, lettre recommandée AR, etc.). Il convient alors de suivre la procédure prévue par la promesse. A défaut, la substitution est inopposable au promettant, même s'il en a eu connaissance, dès lors qu'il n'a pas renoncé de façon non équivoque aux formalités (Cass. 3^e civ. 30-11-2011 n° 10-16.843 FS-D : RJDA 6/12 n° 574, rendu sous l’empire du droit antérieur à ord. 2016-131 du 10-2-2016 mais transposable).