Bail mixte : les règles des baux d'habitation sur la résiliation et l'expulsion ne s'appliquent pas

Aux termes d’un bail unique, une société prend en location des locaux à usage commercial et des locaux à usage d’habitation situés dans un même immeuble. En raison de loyers impayés, le bailleur agit en référé en vue de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la locataire.

Cette dernière réplique en faisant valoir que, son gérant ayant établi sa résidence principale dans les locaux loués, l’expulsion aurait dû respecter les obligations formelles imposées pour la résiliation et l’expulsion d’un local d’habitation (notamment, envoi d’un document d’information en vue de l’audience visant à prononcer ou constater la résiliation du bail : décret 2017-923 du 9-5-2017 art. 1 ; notification de l’assignation aux fins du constat de la résiliation au préfet afin qu’il saisisse les organismes pour le relogement des personnes expulsées : loi 89-462 du 6-7-1989 art. 24, III), faute de quoi la procédure serait nulle.

La cour d’appel de Caen donne raison au bailleur : les parties avaient conclu un contrat de bail commercial, ne se référant qu’aux dispositions du Code de commerce et prévoyant comme usage et destination des lieux « toutes activités de restauration sur place ou à emporter » ; l’objet principal du bail conclu entre les parties était la fourniture de locaux à usage commercial ; le statut des baux commerciaux s’applique aussi aux locaux constituant l’accessoire de l’activité commerciale tels des locaux d’habitation (C. com. art. L 145-1).

Par suite, la procédure tendant à voir prononcer ou constater la résiliation du bail n’était pas soumise au formalisme prévu pour les baux d’habitation.

En ce qui concerne la procédure d’expulsion, postérieure à la résiliation du bail, la cour d’appel relève que celle-ci doit respecter certaines particularités, notamment quant aux délais, si une partie des locaux loués est à usage d’habitation (C. exécution art. L 412-1 s.). En l’espèce, tel n’était pas le cas car il n’était pas établi que les locaux d’habitation compris dans le bail commercial soient habités par le gérant de la société locataire, le K bis de la société faisant au contraire apparaître une adresse différente.

Documents et liens associés : 
CA Caen 16-1-2025 n° 24/00560