Lorsque le bailleur exerce son droit d'option, le locataire est redevable d'une indemnité d'occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû depuis la date d'expiration du bail dont le bailleur avait précédemment accepté le principe du renouvellement.
Le bailleur commercial qui, sans être opposé au principe du renouvellement du bail, souhaite obtenir une modification du loyer doit faire connaître au locataire le montant qu’il propose. Le nouveau loyer est dû à compter de la demande qui en est faite par le bailleur (C. com. art. L 145-11).
Le bailleur qui a accepté le principe du renouvellement peut se raviser en exerçant son droit d'option au plus tard dans le mois qui suit la décision définitive fixant le loyer. Le locataire devient alors redevable d'une indemnité d'occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue au loyer dû à compter de la date d'expiration du bail dont le bailleur avait d'abord accepté le principe du renouvellement.
La Cour de cassation vient de rappeler ces principes à l'occasion des faits suivants : le locataire d'un local commercial avait sollicité le renouvellement du bail à effet au 1er janvier 2015. Le 7 octobre suivant, le bailleur avait demandé la fixation du prix du bail renouvelé à un montant déplafonné puis saisi à cet effet le juge des loyers commerciaux. Le loyer ayant été fixé par le juge à un montant plafonné, le bailleur avait alors exercé son droit d'option et demandé le paiement d'une indemnité d'occupation égale à la valeur locative des locaux à compter du 1er janvier 2015. Pour écarter partiellement cette demande, une cour d'appel avait jugé, en se fondant sur l'article L 145-11 précité, que, le bailleur ayant accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2015, et n'ayant formé une demande de nouveau prix que le 7 octobre, sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation à un autre montant que le loyer ne pouvait être accueillie qu'à compter du 1er janvier 2016. Cette décision est censurée par la Cour de cassation.
A noter :
Le « droit d’option » reconnu au bailleur comme au locataire est justifié par l'idée que les contractants ayant accepté le principe du renouvellement du bail ne sauraient être définitivement liés sans un accord sur le montant du loyer. Ainsi, lorsqu'il y a désaccord sur le loyer fixé par le juge, les parties disposent d’un dernier délai de réflexion, soit pour former définitivement le nouveau bail, soit pour le refuser.
Si le bail est définitivement formé le nouveau loyer est dû à compter de la demande qui en a été faite par le bailleur, par application de l'article L 145-11 du Code de commerce.
Si l'une des parties exerce son droit d'option et refuse le renouvellement, ce droit d'option opère alors rétroactivement dès la date d'expiration du bail. Le locataire doit donc une indemnité d'occupation à compter de cette date (Cass. 3e civ. 7-11-1984 n° 83-13.550 : Bull. civ. III n° 185 ; Cass. 3e civ. 16-3-2023 n° 21-19.707 FS-B : RJDA 6/23 n° 301) et jusqu'à son départ. Dans l'affaire commentée, l'indemnité d'occupation était donc due à compter du 1er janvier 2015.
La nature et le régime de cette indemnité d'occupation diffèrent selon que le droit d'option est exercé par le bailleur ou par le locataire.
Lorsque le droit d'option est exercé par le bailleur, l’indemnité d’occupation trouve son origine dans les articles L 145-28 et L 145-57 du Code de commerce, articles visés par la décision commentée (déjà en ce sens, Cass. 3e civ. 3-10-2007 n° 06-17.766 FS-PBRI : RJDA 11/08 n° 1099). On parle alors d'indemnité d'occupation statutaire. A défaut de convention contraire, cette indemnité d'occupation, distincte du loyer, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L 145-33 du Code de commerce. La solution est sévère pour le locataire, l'indemnité ainsi fixée échappant à la règle du plafonnement. L'application à cette indemnité d'un abattement de précarité n'est cependant dans ce cas pas à exclure.
Lorsque le droit d'option est exercé par le locataire, cette indemnité d’occupation trouve son origine dans l'article L 145-57 du Code de commerce pour la seule période courue entre la date d’échéance du bail et celle de l’exercice du droit d’option (Cass. 3e civ. 5-2-2003 n° 01-16.882 FS-PB : RJDA 4/03 n° 369 ; Cass. 3e civ. 16-3-2023 n° 21-19.707 FS-B : RJDA 6/23 n° 301). En revanche, pour la période écoulée entre l’exercice du droit d’option et la libération des lieux loués, le locataire se trouve dans la situation d’un occupant sans titre puisqu’il a renoncé au renouvellement : il est donc redevable d’une indemnité de droit commun susceptible d’être supérieure à la valeur locative (Cass. 3e civ. 16-3-2023 n° 21-19.707 FS-B précité).
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