Durée du Bail Commercial

Durée minimale et maximale du bail commercial

La durée minimale du bail initial et des baux renouvelés est de neuf ans (C. com. art. L 145-4, al. 1).

Il n'y a pas de durée maximale mais le bail perpétuel est prohibé. Le choix d'une durée supérieure à neuf ans emporte une conséquence de taille : le loyer du bail renouvelé n'est alors pas plafonné.

Attention

Lorsqu'un bail est consenti pour plus de douze années, il doit être passé par acte notarié et faire l'objet d'une publicité au service chargé de la publicité foncière. À défaut, il est inopposable aux tiers. La publicité emporte exigibilité de la taxe de publicité foncière.

Le droit de résiliation triennale du locataire

Sauf s'il exploite une résidence de tourisme, le locataire peut librement mettre fin au bail à l'expiration de chaque période triennale, c'est-à-dire tous les trois ans (raison pour laquelle on parle de « bail trois, six, neuf »). En dehors de ces échéances, le locataire n'a pas le droit de quitter les lieux, sauf à engager sa responsabilité.

Le droit de résiliation triennale peut-il être aménagé ?

La faculté accordée au locataire de mettre fin au bail ne peut être aménagée que dans quatre cas : le bail est conclu pour plus de neuf ans, il porte sur des locaux construits en vue d'une seule utilisation (locaux monovalents), sur des locaux à usage exclusif de bureaux ou des locaux de stockage.

Hormis ces exceptions, le parties ne peuvent pas restreindre le droit de résiliation triennale du locataire, par exemple, conférer au bail une durée ferme de neuf ans ou assortir l'exercice de la résiliation triennale d'une indemnité au profit du bailleur.

Comment le locataire peut-il mettre fin au bail ?

Pour mettre fin au bail, le locataire doit donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Il n'a pas à motiver sa décision.

Précisions

La date de notification de la lettre recommandée est à l'égard du locataire celle de l'expédition et à l'égard du bailleur celle de la première présentation ; lorsque la lettre n'a pas pu être présentée au bailleur, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire.

Le droit de reprise triennale du bailleur

Le bailleur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale pour effectuer certains travaux (construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant, réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain).

Pour reprendre les locaux, le bailleur doit donner congé à l'expiration d'une période triennale six mois à l'avance par acte extrajudiciaire.

Quel est la date d’entrée en vigueur du bail commercial initial ?

Cette date a son importance car elle permet de décompter la durée du bail et ses échéances triennales. En principe, le bail entre en vigueur au jour de sa conclusion. Le bail peut cependant être signé à une date différente de celle de la date d'entrée en vigueur, qui peut être antérieure comme postérieure. Néanmoins, le bailleur étant obligé, par la nature du contrat, à délivrer les locaux au locataire (C. civ. art. 1719), la date d'entrée en vigueur du bail ne peut pas être antérieure au jour où le locataire a la faculté d'entrer dans les lieux.

En cas de pluralité de locataires, le congé donné par l’un d’eux entraîne-t-il la résiliation du bail commercial ?

Lorsque le bail a été consenti à plusieurs locataires, le congé doit être délivré par l'ensemble des locataires pour qu’il soit mis fin au bail. Sauf stipulation conventionnelle expresse, la seule volonté d'un locataire de résilier le bail ne suffit pas à mettre fin au contrat à l'égard des autres colocataires qui sont tenus de payer l’intégralité des loyers.

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