Modèle
3 septembre 2024

Un bail dérogatoire au statut peut être conclu pour une durée au plus égale à 3 ans. Attention, il peut, à son expiration, se transformer en un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. Il est donc possible de prévoir dès à présent des clauses de nature à régir des relations contractuelles beaucoup plus longues. En ce cas, on pourra y intégrer certaines clauses conformes aux dispositions impératives des articles L. 145-15 et L. 145-16 du code de commerce, telles que celles qui régissent les charges, la cession du droit au bail ; à défaut de quoi, en cas de transformation du bail dérogatoire en bail statutaire, le droit commun pourrait redevenir applicable : libre cessibilité du bail, absence de charges, etc. (v. formule 1).

Mais il importe, en toute hypothèse, dans un bail dérogatoire, de déroger effectivement à des dispositions du statut.

Entre les soussignés :

› Personne physique :

.....(prénom) .....(nom du bailleur), demeurant .....(adresse) ,

Ou

› Personne morale :

.....(dénomination sociale du bailleur), .....(forme) au capital de .....(capital) €, dont le siège social est situé .....(siège social), enregistrée au .....(RCS/RNE) sous le numéro .....(numéro SIREN) , représentée par .....(prénom) .....(nom), en sa qualité de .....(qualité) ,

ci-après .....(dénommé/dénommée) le « Bailleur »

d’une part,

Et

› Personne physique :

.....(prénom) .....(nom du preneur), demeurant .....(adresse) ,

Ou

› Personne morale :

.....(dénomination sociale du preneur) .....(forme) au capital de .....(capital) € dont le siège social est situé .....(siège social), enregistrée au .....(RCS/RNE) sous le numéro .....(numéro SIREN) , représentée par .....(prénom) .....(nom), en sa qualité de .....(qualité) ,

ci-après .....(dénommé/dénommée) le « Preneur »,

d’autre part,

Ci-après encore .....(dénommés/dénommées) collectivement les « Parties » ou individuellement une « Partie »,

Il est préalablement exposé ce qui suit :

Observation

d’une façon générale, l’exposé préalable, toujours recommandé, est destiné à préciser tous les éléments susceptibles d’éclairer l’intention des Parties sur les conditions du bail, sur les modalités particulières de fixation du loyer d’origine, etc.

Depuis la réforme du droit des contrats par l’ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016 et la loi de ratification no 2019-287 du 20 avril 2018, l’exposé relatera aussi utilement les pourparlers qui ont précédé la conclusion du bail, la durée des négociations, les conseils dont les Parties ont pu s’entourer, etc. Ces éléments factuels, s’ils ne sont pas décisifs par eux-mêmes et s’ils supposent naturellement que la preuve puisse en être rapportée s’il y a lieu, permettront d’éclairer le juge en cas de contentieux sur la qualification du bail entre contrat de gré à gré et contrat d’adhésion.

Cela exposé, il a été convenu ce qui suit :

Objet - Régime juridique – Durée

Article 1 - . Objet – Régime juridique

Par le présent acte, le Bailleur donne à bail au Preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés, aux clauses et conditions suivantes.

Conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce, les Parties entendent déroger aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce portant statut des baux commerciaux.

Le présent bail est soumis aux stipulations ci-après et aux dispositions supplétives du code civil dans la mesure où il n’y déroge pas.

Le Preneur s’engage également à respecter les prescriptions des lois et règlements ainsi que, le cas échéant, celles du règlement de copropriété ou de jouissance ou du règlement intérieur de l’immeuble .....(à préciser : dont il a été remis copie au Preneur avant la conclusion du présent bail/qui pourrait être ultérieurement créé).

Article 2 - . Durée

› En cas de durée initiale de 3 ans maximum, indiquer :

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de…. .....(durée à préciser au plus égale à 3 ans) à compter du…. .....(à préciser date). Cette durée ne sera susceptible d’aucune reconduction et expirera effectivement le .....(date d’expiration).

Ou

› En cas de durée initiale inférieure à 3 ans, remplacer par :

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de .....(au plus égale à 3 ans) à compter du .....(date). Cette durée ne sera susceptible d’aucune reconduction automatique et expirera effectivement le .....(date d’expiration).

Il pourra toutefois être renouvelé, d’un commun accord entre les Parties, une ou plusieurs fois dans la limite d’une durée maximale de trois (3) années à compter de sa date de prise d’effet initiale.

Dans tous les cas, le Preneur ne pourra se prévaloir d’aucun maintien dans les lieux après la cessation du bail. En conséquence, à l’expiration du contrat, le Preneur s’oblige irrévocablement à libérer les locaux loués, à défaut de quoi il pourra en être expulsé sur simple ordonnance de référé rendue à la demande du Bailleur par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Il sera en outre, de plein droit débiteur envers le Bailleur d’une indemnité journalière d’occupation ou d’immobilisation égale à 120 % du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la taxe à la valeur ajoutée si le présent bail y est assujetti.

Locaux

Article 3 - . Désignation

Le Bailleur donne à bail au Preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés : .....(à compléter).

Observation

énumérer les différentes parties des locaux et préciser pour chacune l’étage et la superficie. Il est conseillé d’annexer au bail un plan des locaux.

Le Preneur déclare avoir une parfaite connaissance desdits locaux pour .....(les avoir visités/les occuper déjà) et les accepte en conséquence dans l’état où ils se trouvent, sans recours d’aucune sorte contre le Bailleur.

Aucune erreur dans la désignation ou la contenance indiquées ou toute différence entre les surfaces indiquées aux présentes et les dimensions réelles des locaux loués ne pourra justifier ni réduction ni augmentation de loyer, ni indemnité.

De convention expresse entre les Parties, les locaux loués forment un tout unique et indivisible.

Article 4 - . Destination

Les locaux loués sont destinés à l’usage de : .....(à compléter), à l’exclusion de toute autre utilisation.

Le Bailleur garantit la conformité de cette destination au regard des règles du code de l’urbanisme.

Le Preneur ne pourra pas modifier, même partiellement, cet usage ou y adjoindre une autre activité.

Observation

indiquer les activités que le Preneur sera autorisé à exercer.

S'il n'est pas prévu que le Bailleur consente au Preneur une exclusivité dans l'immeuble, ajouter :

Le Bailleur restera libre de louer les autres locaux de l'immeuble pour des activités similaires à celles du Preneur.

Article 5 - . Délivrance – État des lieux initial

› Si le Preneur accepte de se faire délivrer les locaux dans l’état où ils se trouvent, indiquer :

Le Preneur déclare avoir reçu, préalablement à la conclusion du présent acte, toutes les informations utiles sur l’état des locaux et de l’immeuble et accepter de se faire délivrer les locaux dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance en renonçant expressément à demander au Bailleur d’y effectuer des travaux d’aménagement ou des réparations.

Observation

il est fortement recommandé pour l’efficacité de cette clause de délivrer au Preneur, préalablement à la conclusion du bail, toutes informations et pièces utiles à une bonne connaissance de l’état des locaux et de l’immeuble et de conserver la preuve de cette communication.

Le Preneur reconnaît que les locaux loués lui permettent en l’état l’exercice de l’activité autorisée en vertu du présent bail.

Ou

› Si le Preneur prend en charge des travaux d’aménagement ou de remise en état des locaux loués, remplacer par :

Le Preneur déclare vouloir y entreprendre, à sa charge, des travaux .....(d’aménagement et/ou de remise en état) que le Bailleur a d’ores et déjà autorisés, suivant descriptif technique sommaire et plan ci-annexés, et s’engage à les faire exécuter dans le respect des stipulations du présent bail, à ses frais et risques et sans recours d’aucune sorte contre le Bailleur.

Il reconnaît que l’accord des Parties, notamment sur le montant du loyer, a tenu compte de ce qu’il prend en charge ces travaux aux lieu et place du Bailleur et que ce dernier a ainsi satisfait à son obligation de délivrance.

Un état des lieux contradictoire sera dressé à l’amiable à la remise des clés, conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce. Si l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable, il le sera par un commissaire de justice, sur l’initiative de la Partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le Bailleur et le Preneur.

Article 6 - . Modalités d’accès aux locaux loués

Les modalités d’accès aux locaux loués sont ainsi fixées : .....(à compléter).

Observation

si besoin est, on précisera sous cette rubrique certaines modalités d’accès telles que : interdiction d’emprunter telle entrée ou tel escalier, soit de manière générale, soit pour des manutentions ou livraisons ; interdiction de faire stationner des véhicules dans une cour, sauf pour le temps du chargement et du déchargement ; réglementation du tonnage ou du gabarit des véhicules à admettre dans une cour ou un passage, etc.

Informations et diagnostics techniques et environnementaux

Article 7 - . États des risques et pollutions
Observation

cet état doit être annexé au bail lorsque l’immeuble est situé dans une zone incluse dans un plan de prévention des risques (aléas naturels, miniers et/ou technologiques, sismicité, potentiel radon, sols pollués et recul du trait de côte). Il doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du bail ou de son renouvellement (C. envir., art. R. 125-26 ). La liste des communes concernées est disponible sur le site internet www.georisques.gouv.fr. Attention : depuis le 1er janvier 2023, toute annonce relative à la mise en location d’un bien soumis à l’obligation d’établissement d’un état des risques doit comporter la mention suivante : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». De plus, cet état doit être remis par le bailleur ou son mandataire à tout candidat locataire, lors de sa première visite des locaux.

› Si l’immeuble est situé dans une zone de risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques et/ou à potentiel radon, ou dans un secteur d’information sur les sols, indiquer :

En application des articles L. 125-5 et R. 125-26 du code de l’environnement, un état des risques et pollutions établi depuis moins de 6 mois avant la date de conclusion du présent bail, ainsi que, le cas échéant, la liste des dommages consécutifs à la réalisation desdits risques et des indemnisations versées à ce titre sont annexés au présent contrat.

Le Preneur déclare se satisfaire de cette information, en faire son affaire personnelle sans recours contre le Bailleur et reconnaît ainsi que le Bailleur a pleinement rempli son obligation d’information prévue par l’article précité.

› Si l’immeuble n’a pas subi de sinistre, indiquer :

Le Bailleur déclare qu’à sa connaissance, l’immeuble dont dépendent les locaux n’a subi aucun sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles, minières ou technologiques ou sismiques.

Observation

(C. assur., art. L. 125-2 et L. 128-2 ).

Ou

› Si l’immeuble a subi un sinistre, remplacer par :

Le Bailleur déclare que l’immeuble dont dépendent les locaux a subi le .....(date) un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité.

Ou

› Si l’immeuble n’est pas situé dans une zone de risques naturels, technologiques ou sismiques et/ou à potentiel radon ni dans un secteur d’information sur les sols, remplacer par :

Le Preneur est informé que les locaux loués ne sont situés ni dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ni dans une zone de sismicité, ni dans une zone à potentiel radon, ni dans un secteur d’information sur les sols.

Si les locaux ne sont pas répertoriés sur la base de données des anciens site industriels, ajouter :

Article 7 bis - . Anciens sites industriels pollués

Conformément à l’article L. 125-7 du code de l’environnement, le Bailleur, après avoir consulté la base de données publiques BASIAS (inventaire historique de sites industriels et activités de service) et la carte des anciens sites industriels et activités de services (CASIAS), publiées par l’État, informe le Preneur que l’immeuble dont dépendent les locaux loués n’est pas répertorié, à la date de signature du présent bail, sur ces documents.

Le Preneur déclare se satisfaire de cette information, en faire son affaire personnelle sans recours contre le Bailleur et reconnaît ainsi que ce dernier a pleinement rempli son obligation d’information prévue par l’article précité.

Article 8 - . Accidents de pollution

Le Preneur s’engage à utiliser les lieux loués et les parties communes de l’immeuble dans le strict respect des lois et règlements protégeant l’environnement, à faire cesser et enlever toute éventuelle pollution accidentelle de son fait ou de celui de ses préposés, mandataires, clients, fournisseurs ou visiteurs et à rendre les lieux loués, à son départ, exempts de tout matériau, matériel ou substance présentant un caractère dangereux ou polluant ou susceptibles de le devenir.

Le Preneur s’oblige également à informer le Bailleur, sans délai, de tout événement porté à sa connaissance, de nature à justifier la prise de mesures destinées à prévenir ou réparer des pollutions dans les lieux loués ou l’immeuble.

Article 9 - . Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Conformément aux dispositions des articles L. 126-26 et L. 126-29 (anc. art. L. 134-1 et L. 134-3-1) du code de la construction et de l’habitation, est annexé au bail le diagnostic de performance énergétique des locaux. Le Preneur s’engage à communiquer au Bailleur, chaque .....(fréquence à déterminer par les Parties : trimestre/année), et pendant toute la durée du bail, une copie des factures qui lui seront adressées par son fournisseur d’énergie, afin de permettre au Bailleur d’actualiser ce dossier.

Observation

la communication du DPE est obligatoire depuis la loi portant engagement national pour l’environnement, dite « Grenelle II », qui impose d’annexer un DPE aux contrats de location quel que soit l’usage du local ou du bâtiment (CCH, art. L. 126-29, L. 126-30, L. 185-5 et L. 185-6, mod. par Ord. no 2020-71, 29 janv. 2020, art. 8 et ann. : JO, 31 janv. ; CCH, anc. art. L. 134-3-1 et L. 134-4, mod. par L. no 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1er, I, 9° et 10° : JO, 13 juill.). Par ailleurs, en vertu de la loi ELAN no 2018-1021 du 23 novembre 2018, le diagnostic de performance énergétique est renforcé à compter du 1er janvier 2021 : l’obligation légale de l’annexer au bail n’est plus tempérée par l’expression « à des fins d’information », qui est supprimée de l’ancien article L. 134-3-1 (devenu L. 126-29) du code de la construction et de l’habitation (CCH). Jusqu’à présent, le DPE n’a qu’une valeur informative. La loi ELAN avait prévu de rendre opposables par le locataire à l’encontre du bailleur, à compter du 1er janvier 2021, les informations contenues dans le DPE ( L. no 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 179, III : JO, 24 nov.). Cependant, à la suite de l’état d’urgence sanitaire lié au Covid-19, l’entrée en vigueur de cette opposabilité a été reportée au 1er juillet 2021 ( L. no 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 179, III, mod. par L. no 2020-734, 17 juin 2020, art. 31 : JO, 18 juin). En outre, la durée de validité du DPE reste fixée à 10 ans mais des dispositions particulières sont prises pour réduire la durée de validité des diagnostics réalisés avant la date du 1er juillet 2021. Ainsi, ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valides jusqu’au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Lorsque la date de construction de l’immeuble est antérieure au 1er juillet 1997, ajouter :

Article 9 bis - . Dossier technique amiante (DTA)
Observation

hors contexte d’une vente, le DTA doit être mis à jour dans trois cas : lors de toute découverte de matériaux ou produits contenant de l’amiante, lors de la surveillance périodique de matériaux et produits contenant de l’amiante et lors de travaux portant sur des matériaux et produits contenant de l’amiante.

› Si le DTA a été mis à jour conformément aux dispositions des arrêtés des 12 et 21 décembre 2012, entrés en vigueur le 1er janvier 2013, préciser :

Le dossier technique amiante a été communiqué au Preneur avant la conclusion du présent bail ainsi qu’il le reconnaît. Il restera tenu à sa disposition par le Bailleur.

Le Preneur déclare avoir pris connaissance des éléments contenus dans ce dossier, ainsi que des consignes de sécurité à respecter en cas de présence d’amiante, et s’il y a lieu pour la gestion des déchets amiantés, et s’engage à en aviser toute entreprise mandatée par ses soins ou par ses préposés ou mandataires amenée à effectuer des travaux dans les locaux loués.

Conformément à l’article R. 1334-29-5 du code de la santé publique, est annexée au présent bail la fiche récapitulative du dossier technique amiante relative aux locaux loués ainsi qu’aux parties communes dont le Preneur a l’usage. Cette fiche récapitulative est établie conformément aux prescriptions réglementaires de l’annexe 2 de l’arrêté du 2 décembre 2012 et contient les recommandations générales de sécurité établies selon l’annexe 1 dudit arrêté.

Le dossier technique amiante restera à la disposition du Preneur.

Ou

› Si le DTA n’a pas été mis à jour conformément aux dispositions des arrêtés des 12 et 21 décembre 2012, entrés en vigueur le 1er janvier 2013, remplacer par :

Afin de permettre au Bailleur de procéder à la mise à jour du dossier technique amiante conformément aux arrêtés des 12 et 21 décembre 2012 pris pour l’application de l’article R. 1334-29-5 du code de la santé publique, le Preneur s’engage à l’informer de toute découverte de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans les locaux loués et, préalablement à leur exécution, de tous travaux devant porter sur des matériaux et produits contenant ou susceptible de contenir de l’amiante.

Pour les locaux de plus de 2 000 m2, ajouter :

Article 9 ter - . Annexe environnementale
Observation

l’annexe environnementale est obligatoire depuis le 1er janvier 2012 pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m2 à usage de commerces ou de bureaux (C. envir., art. L. 125-9, créé par L. no 2010-788, 12 juill. 2010, art. 8 : JO, 13 juill.). Un décret définit le contenu de cette annexe (CCH, art. D. 174-19 à D. 174-21, mod. par Ord. no 2020-71, 29 janv. 2021, art. 8 et ann. : JO, 31 janv.  ; C. envir., art. D. 125-40, mod. par D. no 2012-517, 19 avr. 2012. Un cadre d’annexe environnementale est proposé dans ce formulaire (v. formule 6).

Renuméroter « Article 9 ter » en « Article 9 bis » si nécessaire.

Les Parties s’engagent à coopérer, chaque fois qu’il sera nécessaire ou utile, à la mise en œuvre des mesures et travaux de toute nature tendant à améliorer les caractéristiques techniques, les performances énergétiques et les qualités environnementales de l’immeuble et des locaux, et à se communiquer toutes les informations utiles à cet effet, notamment relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le Preneur permettra au Bailleur l’accès aux locaux loués pour la réalisation, le cas échéant, de travaux d’amélioration de la performance énergétique.

En application des articles L. 125-9 du code de l’environnement et D. 174-19 à D. 174-21 du code de la construction et de l’habitation, est jointe au présent bail une annexe environnementale visant à définir les obligations respectives des Parties et à organiser entre elles une concertation dans le but d’améliorer les performances énergétiques et environnementales de l’immeuble et des locaux loués.

Dans ce cadre, le Bailleur s’engage à organiser tous les .....(à compléter selon une périodicité à la convenance des Parties, par exemple tous les ans, tous les 2 ans) et pour la première fois le .....(date), une réunion de concertation avec le Preneur afin d’établir un bilan énergétique et environnemental de l’immeuble et des locaux loués et prévoyant, le cas échéant, un plan d’action des mesures à entreprendre pour améliorer lesdites performances. A l’issue de chaque réunion de concertation, l’annexe environnementale sera actualisée pour tenir compte des bilans et actions résultant des réunions de concertation précédentes.

Les Parties feront leurs meilleurs efforts afin de faciliter l’organisation et la tenue des réunions de concertation selon la périodicité indiquée.

Pour les locaux de plus de 1 000 m2, ajouter :

Article 9 quater - . Réduction des consommations d’énergie
Observation

le décret no 2019-771 du 23 juillet 2019, pris en application de la loi ELAN du 24 novembre 2018, a précisé les obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie dans tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant une activité tertiaire (marchande ou non marchande) d’une surface de plancher cumulée de 1 000 m2 ou plus (CCH, art. R. 174-22 à R. 174-32 et R. 185-2, mod par D. no 2021-872, 30 juin 2021, ann. : JO, 1er juill. ; CCH, anc. art. R. 131-38 à R. 131-45, créés par D. no 2019-771, 23 juill. 2019, art. 1er et 2). Elles s’appliquent de plein droit aux locaux pour lesquels l’annexe environnementale est obligatoire.

De premiers arrêtés ont été pris en application desdites dispositions ( Arr. 10 avr. 2020, NOR : LOGL2005904A, mod. par arr. 24 nov. 2020, NOR : LOGL2025882A, par arr. 29 sept. 2021, NOR : LOGL2114084A : JO, 30 sept. et par arr. 13 avr. 2022, NOR : LOGL2128787A, JO, 24 avr.). Ces textes ont été complétés par trois arrêtés du 31 mars 2021 (Arr. 31 mars 2021, NOR : LOGL2107220A ; JO, 13 avr. ;  Arr. 31 mars 2021, NOR : LOGL2033917A : JO, 13 avr. ;  Arr. 31 mars 2021, NOR : LOGL2106175A : JO, 13 avr.) et par un arrêté du 28 novembre 2023 (Arr. 28 nov. 2023, NOR : TREL2307517A : JO, 10 déc.). D’autres arrêtés sont encore attendus.

Renuméroter « Article 9 quater » en « Article 9 bis » ou « Article 9 ter » si nécessaire.

9 quater.1. 

Les Parties soussignées s’engagent à coopérer activement en vue d’améliorer progressivement, dans leur intérêt commun, la qualité environnementale et la performance énergétique de l’immeuble et des locaux, et le bien-être de leurs occupants et visiteurs.

Elles s’obligent à respecter les prescriptions édictées par les lois et règlements et notamment par les articles R. 174-22 à R. 174- 32 et R. 185-2 (anciens art. R. 131-38 à R. 131-45) du code de la construction et de l’habitation (CCH) et les arrêtés pris en application et à entreprendre les actions nécessaires et utiles pour réaliser les objectifs de réduction de la consommation énergétique finale mentionnés au I de l’article L. 174-1 du CCH.

Ces actions porteront notamment sur :

  • la performance énergétique de l’immeuble et des locaux ;
  • l’installation d’équipements performants et de dispositifs de contrôle et de gestion active de ces équipements ;
  • les modalités d’exploitation des équipements ;
  • l’adaptation des locaux à un usage économe en énergie et le comportement des occupants.

A cet effet, chacune d’elles s’engage à mettre en œuvre, dans les parties de l’immeuble et dans les équipements dont elle a l’exploitation ou la responsabilité, des mesures et actions concrètes destinées, notamment, à réduire constamment les consommations et les coûts d’énergie et d’eau, à privilégier l’utilisation de matériaux et produits propres, à réaliser les travaux de maintenance des équipements nécessaires pour éviter les déperditions d’énergie, à effectuer tous travaux utiles pour réduire l’usage des énergies fossiles et promouvoir les énergies renouvelables, à contribuer à la réduction, au tri sélectif, à la valorisation et au recyclage des déchets, à favoriser l’usage des moyens de transport alternatifs respectueux de l’environnement, et d’une façon générale à tendre en permanence vers la diminution radicale de toutes sources de pollution et d’émissions de gaz à effet de serre ainsi qu’à l’économie croissante en ressources naturelles dans l’objectif d’un développement durable.

Les Parties se portent fort du respect de ces engagements par leurs personnels, et feront leurs meilleurs efforts pour en obtenir le respect de la part de leurs prestataires, mandataires et visiteurs et de tous professionnels qu’elles feront intervenir dans les parties de l’immeuble dont elles ont l’exploitation ou la responsabilité.

Les stipulations ci-après précisent les engagements et les mesures que le Bailleur, d’une part, et le Preneur, d’autre part, conviennent de prendre à l’effet d’atteindre ces objectifs généraux. Ces stipulations pourront être ultérieurement complétées ou améliorées pour tenir compte notamment des évolutions législatives et réglementaires.

Les Parties sont convenues plus particulièrement d’arrêter les objectifs ci-après .....(à compléter) :

Observation

indiquer les objectifs de réduction des puissances d’éclairage et de consommation d’électricité par m2/an, de consommations d’eau, de température des locaux, de teneur en CO2 par référence au protocole retenu par les parties, et les échéances de leur réalisation.

9 quater.2. 

Elles s’engagent à cet effet à œuvrer et à adapter leurs comportements et actions en vue d’atteindre ces objectifs, en formant leurs personnels à cet effet.

Le Bailleur s’oblige à gérer ou faire gérer l’immeuble et les équipements dont il a l’exploitation ou la responsabilité conformément aux meilleures pratiques en la matière.

Il veillera à ce que ces bonnes pratiques soient également respectées par les autres locataires ou occupants de l’immeuble, s’il en existe.

Ajouter éventuellement :

Le Bailleur pourra établir ou inclure dans le règlement intérieur de l’immeuble, après avoir recueilli les observations du Preneur, un guide des bonnes pratiques fixant les règles de comportement destinées à favoriser la réalisation des objectifs ci-dessus définis.

Ce guide sera actualisé chaque fois que nécessaire.

Le Preneur s’engage à se conformer à ces règles.

9 quater.3. 

Le Preneur s’engage à communiquer au Bailleur, le 31 août de chaque année, les données de ses consommations d’énergie afin de permettre au Bailleur de déclarer annuellement, au plus tard le 30 septembre, sur la plateforme de l’Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire (OPERAT), les données ci-après relatives à l’année précédente :

  • la ou les activités tertiaires exercées dans l’immeuble et les locaux ;
  • la surface des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments soumis à l’obligation ;
  • les consommations annuelles d’énergie par type d’énergie, des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments ;
  • le cas échéant, l’année de référence mentionnée au 1° de l’article R. 174-23 du code de la construction et de l’habitation et les consommations de référence associées, par type d’énergie, avec les justificatifs correspondants ;
  • le cas échéant, le renseignement des indicateurs d’intensité d’usage relatifs aux activités hébergées, permettant de déterminer l’objectif de consommation d’énergie finale en application du 2° de l’article R. 174-23 du code de la construction et de l’habitation et, éventuellement, de le moduler en application du II de l’article R. 174-26 du même code ;
  • le cas échéant, les modulations prévues à l’article R. 174-26 du code de la construction et de l’habitation. La modulation qui porte sur le volume de l’activité est effectuée automatiquement par la plateforme OPERAT sur la base des indicateurs d’intensité d’usage spécifiques aux activités concernées ;
  • le cas échéant, la comptabilisation des consommations d’énergie finale liées à la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables.

Ajouter éventuellement si les transmissions annuelles des consommations sont déléguées à un prestataire :

La déclaration annuelle des consommations d’énergie sur la plateforme OPERAT est réalisée par .....(préciser ici : le Bailleur ou le Preneur, en fonction des stipulations du bail), et dans le cadre des dispositions relatives aux droits d’accès sur la plateforme numérique. Chacune des Parties a la faculté de déléguer la transmission de ses consommations d’énergie à un prestataire ou, sous réserve de leur capacité technique, aux gestionnaires de réseau de distribution d’énergie.

Le Preneur peut, avec l’accord du Bailleur, déléguer à ce dernier cette transmission de ses données.

Conditions financières

Article 10 - . Loyer

› Si le bail n’est pas soumis à la TVA, indiquer :

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de .....(prix) € hors charges et hors droits que le Preneur s’oblige à payer .....(d’avance/à terme échu) au Bailleur en quatre termes égaux les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année et, pour la première fois, à la signature du présent Bail, prorata temporis, pour le trimestre en cours.

Il n’est pas soumis à la TVA.

Ou

› Si le bail est soumis à la TVA, indiquer :

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de .....(prix) hors charges auquel s’ajoutera la TVA au taux légal en vigueur que le Preneur s’oblige à payer .....(d’avance/à terme échu) au Bailleur en quatre termes égaux les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année et, pour la première fois, à la signature du présent Bail, prorata temporis, pour le trimestre en cours.

Les paiements devront être effectués au domicile du Bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui.

Toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires et non payée à son échéance exacte sera de plein droit et à dater de ladite échéance productive au profit du Bailleur d’un intérêt conventionnellement fixé à .....(nombre à indiquer) % par mois de retard jusqu’à complet paiement.

Si la durée du bail s’y prête, on pourra ajouter :

Article 10 bis - . Indexation du loyer

Le loyer convenu variera automatiquement selon l’évolution de l’indice .....(choix de l’indice à préciser) .

Observation

l’intérêt d’une clause d’indexation dans un bail de ce type suppose évidemment, en pratique, qu’il soit conclu pour une durée de plus d’une année. Il est possible de choisir soit l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC), soit, mais seulement pour des activités commerciales, l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), soit enfin, pour les baux à usage exclusif de bureaux ou d’entrepôts, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou encore tout autre indice légalement admissible en relation avec l’activité de l’une des parties. Son application doit pouvoir conduire soit à une hausse, soit à une baisse selon le sens de variation de l’indice.

Le loyer sera réajusté chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice ci-dessus choisi.

L’indexation jouera de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable.

L’indice initial retenu pour la variation du loyer initial stipulé ci-dessus est le dernier indice publié à la date de prise d’effet du présent bail, soit celui du .....(à indiquer).

Pour chaque rajustement à intervenir, cet indice sera comparé à celui du même trimestre de l’année suivante, lequel servira lui-même de base de comparaison pour le rajustement suivant et ainsi de suite.

Par exception, en cas de modification amiable du loyer en cours de bail, l’indexation suivante devra être calculée sur la base du rapport entre le dernier indice publié à la date de prise d’effet du loyer ainsi modifié et le dernier indice publié à la date habituelle de l’indexation.

Dans tous les cas, conformément aux dispositions du code monétaire et financier, la période de variation indiciaire ne devra jamais être supérieure à la durée écoulée entre la date de prise d’effet du loyer .....(initial/modifié) et celle de l’indexation annuelle suivante.

Si la publication de l’indice choisi devait cesser en cours de bail, il serait fait application de l’indice légal de remplacement ou, à défaut, de l’indice le plus voisin parmi ceux existant alors ; à défaut de texte légal désignant de plein droit l’indice de remplacement ou encore à défaut d’accord entre elles sur le choix de cet indice, les Parties s’en remettront sans recours possible à l’avis d’un expert qui sera désigné par la plus diligente d’entre elles par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, ledit expert ayant à cet effet la mission de mandataire commun des Parties, ainsi qu’elles s’y obligent dès à présent.

Article 11 - . Charges, prestations et taxes

Le Preneur remboursera au Bailleur sa quote-part des charges ci-après :

Observation

cette énumération n’est, ici encore, donnée qu’à titre d’exemple. La liste des charges récupérables sur le Preneur devra être adaptée à chaque cas particulier. Les Parties jouissent en ce domaine d’une liberté totale dans le cadre d’un bail dérogatoire.

  • chauffage et, s’il en existe, climatisation des locaux loués et des parties communes ;
  • gardiennage de l’immeuble, s’il existe ;
  • dépenses de fonctionnement, d’entretien, de maintenance et de nettoyage des parties communes de l’immeuble ;
  • service des ascenseurs et monte-charge ;
  • éclairage et chauffage des parties communes ;
  • honoraires de gestion de l’immeuble ;
  • charges .....(de copropriété, d’association syndicale libre (ASL) ou d’association foncière urbaine libre (AFUL)) de l’immeuble ;
  • consommation d’eau chaude et froide ;

La liste n’étant pas limitative, on peut ajouter toutes autres dépenses dont le Preneur acceptera d’assumer la quote-part :

  • .....(à compléter)

Ajouter éventuellement

En outre, il sera tenu de rembourser au Bailleur à hauteur de la quote-part des locaux loués s’il n’est pas le seul occupant de l’immeuble, les taxes et contributions suivantes .....(à compléter) .

Observation

il peut être mis librement à la charge du Preneur le remboursement au Bailleur des taxes dont ce dernier est le redevable légal : taxe foncière, taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, contribution sur les revenus locatifs (CRL), etc.

La répartition s’effectuera selon les modalités suivantes : .....(à compléter).

Observation

préciser les modalités de répartition des charges si l’immeuble n’est pas en monolocation : au prorata des surfaces louées ou des tantièmes du lot loué.

Le Preneur remboursera également au Bailleur les dépenses visées ci-dessus que ce dernier aura exposées ou avancées au titre des locaux loués.

Ces remboursements seront faits au Bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d’acomptes provisionnels, le compte étant soldé une fois l’an en fonction du relevé établi par .....(le Bailleur, son mandataire ou le syndic dans le cas d’une copropriété).

Le décompte de régularisation des charges sera adressé au Preneur qui disposera d’un délai de .....(indiquer le nombre de mois) mois, à compter de la réception de la facture correspondante, pour le contester, délai pendant lequel les pièces justificatives sont tenues à sa disposition dans les locaux du Bailleur. A défaut de contestation dans ce délai, le Preneur est réputé avoir accepté le décompte de régularisation.

Le Bailleur se réserve le droit de modifier à tout moment les prestations de l’immeuble, soit pour réduire les charges, soit pour améliorer le niveau de service fourni aux occupants de l’immeuble.

Le Bailleur se réserve également la possibilité de modifier la base de répartition, notamment en cas de création ou de suppression de lots, de surfaces ou équipements dans l’immeuble dont dépendent les locaux loués.

Si le loyer est soumis à la TVA, ajouter :

Le présent bail étant soumis à la TVA, cette taxe sera payée au Bailleur en sus des charges et taxes récupérables au fur et à mesure de leur exigibilité.

Article 12 - . Charges, impôts, contributions et taxes propres au Preneur

Le Preneur devra acquitter avec ponctualité tous impôts, contributions, ou taxes dont il est redevable et dont le Bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque et il devra en justifier à toute demande du Bailleur, notamment à l’expiration du bail avant tout déménagement.

Il souscrira directement tous abonnements pour l’alimentation des locaux en fluides et en acquittera les coûts ainsi que les dépenses de consommations.

Garanties

Si un dépôt de garantie a été convenu, ajouter :

Article 12 bis - . Dépôt de garantie
Observation

l’usage en la matière est généralement d’un terme de loyer si celui-ci est payable d’avance, et de deux termes s’il est payable à terme échu. Mais les Parties sont entièrement libres en ce domaine.

› Si un dépôt de garantie est convenu et versé à la signature du bail, indiquer :

Le Bailleur reconnaît avoir reçu du Preneur la somme de .....(montant) €, correspondant à .....(nombre) mois de loyer hors taxes et hors charges en garantie du paiement des loyers, charges, taxes et accessoires de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail, des réparations et travaux à sa charge et des sommes dues par le Preneur dont le Bailleur pourrait être rendu responsable.

Ce montant, équivalent à .....(nombre) mois de loyer .....(HT/TTC), variera dans les mêmes proportions que le loyer principal par application de la clause d’indexation susvisée de manière à être égal en permanence à .....(à compléter) mois de loyer.

Il pourra être immédiatement affecté par le Bailleur, en tout ou partie, au paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail et demeurées impayées. En ce cas, il devra être immédiatement reconstitué par le Preneur entre les mains du Bailleur, dans un délai maximum de .....(à préciser).

Ce dépôt de garantie ne sera pas productif d’intérêt au profit du Preneur.

En cas de transfert de la propriété de l’immeuble, le montant du dépôt de garantie en possession du Bailleur sera transféré au nouveau propriétaire sur simple notification au Preneur, ce que ce dernier reconnaît et accepte expressément.

Au départ du Preneur après cessation du bail, le dépôt de garantie lui sera restitué sous réserve de vérification de l’exécution par le Preneur des travaux à sa charge, déménagement, libération de tous occupants, remise des clés et production par le Preneur de l’acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques, et sous déduction de toutes sommes dues par lui au titre du présent bail.

Ou

› Si le dépôt de garantie n’est pas versé à la signature du bail, indiquer au début de la clause :

Le Preneur s’engage à verser au Bailleur la somme de .....(montant) €, à titre de dépôt de garantie, au plus tard le .....(date à indiquer).

Le défaut de paiement à cette date constituerait une condition résolutoire du présent bail qui, sauf renonciation du Bailleur, autoriserait celui-ci à poursuivre l’expulsion du Preneur sur simple ordonnance de référé.

Si l’on convient de remplacer ou de compléter le dépôt de garantie par un cautionnement bancaire, indiquer :

Article 12 ter - . Cautionnement bancaire
Observation

renuméroter « Article 12 ter » en « Article 12 bis » si nécessaire.

Le présent bail est en outre consenti et accepté moyennant la remise par le Preneur au Bailleur d’un cautionnement bancaire solidaire destiné à garantir le paiement de toutes sommes dues par le Preneur au Bailleur en vertu du présent bail ou dont le Bailleur pourrait être rendu responsable de son fait ainsi que la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail.

Ce cautionnement ou un cautionnement bancaire équivalent devra être maintenu en vigueur pendant toute la durée du présent bail et de ses éventuels renouvellements.

Le Bailleur reconnaît avoir reçu du Preneur un acte de la banque .....(dénomination sociale), .....(forme), au capital de .....(capital) €, dont le siège social est situé .....(siège social), RNE .....(RNE), numéro SIREN .....(numéro SIREN) , se reconnaissant caution d’une somme de .....(montant total) €, correspondant à .....(nombre) mois de loyer .....(HT/TTC).

A chaque rajustement de loyer, cet engagement de caution sera majoré ou diminué de manière à toujours correspondre à .....(nombre) mois de loyer hors taxes.

Ce cautionnement pourra être appelé par le Bailleur, en tout ou partie, pour avoir paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail et demeurées impayées. En ce cas, il devra en être fourni un nouveau de mêmes montant et qualité par le Preneur au profit du Bailleur dans un délai maximum de .....(préciser).

Ce cautionnement bénéficiera tant au Bailleur qu’aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Si l’on convient de remplacer ou de compléter le dépôt de garantie par une garantie bancaire autonome, remplacer par/ou ajouter :

Article 12 quater - . Garantie bancaire à première demande
Observation

renuméroter « Article 12 quater » en « Article 12 bis » ou « Article 12 ter » si nécessaire.

› Si la garantie est remise le jour de la signature, indiquer :

1. Afin de garantir le Bailleur, ou toute personne qui se substituerait à lui, du paiement des sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail, ce dernier remet ce jour au Bailleur .....(en outre/en substitution du dépôt de garantie), l’original d’une garantie bancaire autonome à première demande pour un montant égal à .....(nombre) mois du loyer en principal, TVA en sus, soit pour la somme initiale de .....(montant) € (ci-après « la Garantie »).

Ou

› Si la garantie n'est pas remise le jour de la signature, remplacer par :

1. Afin de garantir le Bailleur, ou toute personne qui se substituerait à lui, du paiement des sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail, ce dernier s’engage à remettre au Bailleur une garantie bancaire autonome à première demande substantiellement conforme au modèle qui lui en a été remis par le Bailleur et ci-annexé, pour un montant égal à .....(nombre) mois du loyer en principal, TVA en sus, soit pour la somme initiale de .....(montant) € (ci-après la « Garantie »).

Cette Garantie, qui devra avoir été émise par une banque de premier rang ayant un établissement en France, devra être remise au Bailleur dans un délai de .....(nombre) jours à compter de la date de signature du présent Bail.

L’absence de remise de cette garantie dans les conditions et délai ci-dessus constituerait une condition résolutoire du Bail, qui cessera de plein droit à l’expiration dudit délai, et ce à la seule initiative du Bailleur dans l’intérêt exclusif duquel cette condition est stipulée. En ce cas, le Preneur sera tenu de libérer immédiatement les Locaux de toute occupation et de tout encombrement et de les restituer dans l’état prévu au Bail, et son expulsion pourra si nécessaire être poursuivie sur simple recours au Président du tribunal judiciaire compétent statuant en référé.

Dans le cas prévu au précédent alinéa, le Preneur sera en outre, de plein droit, débiteur envers le Bailleur, dès la date de réalisation de la condition et jusqu’à la remise des clefs dans un état conforme aux stipulations du Bail, d’une indemnité d’occupation ou d’immobilisation d’un montant de .....(montant) € par jour, à titre de réparation du préjudice subi par le Bailleur et sans préjudice de tous dommages et intérêts plus amples.

2. La Garantie devra être indexée annuellement à la date anniversaire de sa prise d’effet selon la variation de l’indice .....(à préciser l’indice choisi).

Elle devra être maintenue pendant toute la durée du Bail et de ses éventuels renouvellements et, en cas de mise en jeu par le Bailleur ou de cessation pour une cause quelconque, remplacée dans les 15 jours par une garantie de même nature et de même valeur, ou, à défaut, par le versement d’un dépôt de garantie en numéraire de même montant.

En cas de cession du droit au bail, de quelque manière qu’elle intervienne, une nouvelle Garantie devra être préalablement remise au Bailleur au plus tard le jour de la cession, et ce à titre de validité de ladite cession.

La Garantie devra être stipulée transmissible de plein droit au profit de tout nouvel acquéreur de l’Immeuble ou des Locaux. Par ailleurs, il est expressément convenu que cette garantie produira tous ses effets en cas de fusion, de scission, de transformation ou de modification quelconque de la personnalité juridique du Preneur ou du Bailleur, sans qu’il soit besoin d’une quelconque notification de la part du Bailleur à cet effet.

La Garantie devra pouvoir être appelée à tout moment par le Bailleur et jusqu’au terme d’un délai de trois (3) mois après le départ du Preneur pour quelque cause que ce soit.

En cas de renouvellement du Bail, la Garantie devra être renouvelée pendant toute la durée du renouvellement.

Si pour une raison quelconque cette garantie ne pouvait plus être mise en œuvre par le Bailleur (ou ses successeurs), le Preneur sera tenu de verser entre ses mains le montant de la somme garantie, et ce à titre de dépôt de garantie (éventuellement complémentaire), et ce dans le délai d’un mois à compter de la notification au Bailleur de la cessation de la garantie ou du refus de garantie opposé par le garant.

Article 13 - . Garnissement

Le Preneur devra maintenir les locaux loués constamment garnis de matériel, de marchandises (si la destination contractuelle les autorise) et d’objets mobiliers en quantité et de valeur conformes aux usages de sa profession et dans le respect de la destination des locaux loués.

Article 14 - . Assurances
Observation

cette clause « Assurances » est un simple exemple. Elle doit être très soigneusement étudiée et rédigée avant la signature du bail. Elle doit être cohérente avec la police souscrite par le Bailleur. Il est fortement conseillé aux deux parties, au regard de l’importance de ses conséquences possibles, de la soumettre préalablement à leurs assureurs ou courtiers respectifs, en prévoyant, s’il y a lieu, renonciations réciproques à recours.

14.1. Polices souscrites par le Bailleur

Le Bailleur a souscrit en sa qualité de propriétaire une ou plusieurs polices garantissant l’immeuble pour sa valeur de reconstruction à neuf, contre les risques suivants : .....(préciser). La garantie couvre également la perte des loyers pendant une période de .....(préciser).

Le Preneur devra rembourser au Bailleur, sur simple demande de celui-ci et sur justification, les primes résultant des polices ainsi souscrites.

Si l’activité exercée par le Preneur entraîne des surprimes soit pour le Bailleur, soit pour les colocataires, soit pour les voisins, le Preneur sera tenu de les supporter personnellement.

14.2. Polices à souscrire par le Preneur

De son côté, le Preneur est tenu de faire assurer par une ou plusieurs polices, à compter de la délivrance des locaux, la totalité des mobiliers, matériels, agencements installés ou réalisés à ses frais, contre les risques suivants : .....(préciser).

Il devra également souscrire une police garantissant sa responsabilité civile pour les montants minima suivants : .....(préciser).

Une attestation d’assurance sera remise par le Preneur au Bailleur à la prise d’effet du bail et chaque année sur demande de ce dernier.

Le Preneur devra déclarer sous 48 heures à ses assureurs d’une part, au Bailleur d’autre part, tout sinistre quelle qu’en soit l’importance, même s’il n’en résulte aucun dégât apparent.

Le Preneur devra aussi aviser le Bailleur de toute dégradation, malfaçon, révélation de vice caché ou défaut de construction qui apparaîtrait dans les locaux ou l’immeuble pendant le cours de son occupation, sous peine d’être tenu pour responsable d’un éventuel refus de garantie opposé par l’assureur du Bailleur et des conséquences de ces désordres ou dommages affectant les locaux.

14.3. Renonciation réciproque à recours

Le Bailleur renonce et s’engage à obtenir de ses assureurs une renonciation à tout recours envers le Preneur et ses assureurs au titre des sinistres assurés.

Réciproquement le Preneur renonce et s’engage à obtenir de ses assureurs une renonciation à tout recours envers le Bailleur et ses assureurs au titre des sinistres assurés, ainsi que, si les locaux viennent à dépendre ultérieurement d’une copropriété, envers celle-ci et ses assureurs.

Sur simple demande de l’une des Parties, l’autre Partie devra lui fournir les justificatifs de la souscription d’une police conforme au présent bail.

Conditions d’occupation

Article 15 - . Règles générales d’occupation des locaux

Le Preneur devra occuper les locaux loués par lui-même, paisiblement et raisonnablement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil.

Il devra les utiliser constamment conformément aux usages de sa profession et dans le respect de la destination contractuelle, de la destination de l’immeuble et des lois et règlements.

Il devra les tenir en état d’exploitation permanente et effective.

S’il existe ou s’il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l’immeuble, le Preneur devra s’y conformer, comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l’assemblée des copropriétaires dont le Bailleur devra lui avoir donné connaissance.

En toute hypothèse il lui est interdit :

  • d’embarrasser ou d’occuper, même temporairement, les parties de l’immeuble non comprises dans la présente location ;
  • d’exposer aucun objet aux fenêtres, portes, murs extérieurs ou dans les parties communes, y compris stores, plaques et enseignes non expressément autorisés, et d’une manière générale tout ce qui intéresse tant la sécurité des occupants ou des tiers que l’aspect extérieur ou intérieur de l’immeuble. Toutefois, le Preneur pourra apposer des plaques ou enseignes d’un modèle agréé par le Bailleur et, s’il y a lieu, par la copropriété et l’administration, aux endroits indiqués par le Bailleur ;
  • de faire usage d’appareils à combustion lente ou produisant des gaz nocifs ;
  • de faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance normale, dont il devra s’informer préalablement.

    Observation

    la liste n’est pas exhaustive et peut être complétée.

Article 16 - . Respect des prescriptions administratives

Le Preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’inspection du travail, le cas échéant la réglementation relative aux établissements recevant du public si l’activité autorisée par le bail y est assujettie et, de manière générale, à toutes les prescriptions relatives à son activité, de façon que le Bailleur ne puisse être ni inquiété ni recherché.

Le Preneur fera son affaire personnelle de l’obtention et du maintien en vigueur de toute autorisation administrative requise par la législation et la réglementation applicables à la destination contractuelle des locaux loués.

Article 17 - . Gardiennage - Services collectifs

Le Preneur fera son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance des locaux, le Bailleur ne pouvant en aucun cas et à aucun titre être responsable des vols ou détournements dont le Preneur pourrait être victime dans les locaux.

Le Bailleur ne pourra être rendu responsable des irrégularités ou interruptions dans le service des eaux, du gaz, de l’électricité ou dans tout autre service collectif, et le Preneur renonce à ce titre à tous recours ou réclamations à l’encontre du Bailleur.

Article 18 - . Visite des locaux

Le Preneur devra laisser en permanence libre accès aux locaux au Bailleur, à ses représentants et à tous techniciens désignés par lui, afin d’y effectuer tous travaux nécessaires ou utiles, vérifier leur bon entretien ou la bonne exécution des travaux à la charge du Preneur, ou encore effectuer toutes constatations et mesures destinées à la constitution et/ou à l’actualisation des diagnostics légaux et réglementaires obligatoires.

Sauf urgence manifeste, le Bailleur devra aviser le Preneur de ces visites au moins 48 heures à l’avance.

Dans les 3 mois qui précéderont l’expiration du bail, le Preneur devra également laisser visiter les locaux, tous les jours non fériés de 9 heures à 11 heures et de 14 heures à 17 heures par toute personne munie de l’autorisation du Bailleur, il devra, pendant le même temps, laisser le Bailleur apposer un écriteau ou une enseigne pour indiquer que les locaux sont à louer.

Le même droit de visite et d’affichage existera en tout temps, en cas de mise en vente des locaux ou de l’immeuble dont ils dépendent.

Article 19 - . Réclamations des tiers ou contre des tiers

Le Preneur devra faire son affaire personnelle à ses risques, périls et frais, sans que le Bailleur puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers, notamment pour bruits, odeurs, chaleurs ou trépidations, causés par lui ou par des appareils lui appartenant.

Au cas néanmoins où le Bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du locataire, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai.

Le Preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux locaux loués et de tous troubles de jouissance causés par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le Bailleur puisse être recherché et au contraire en garantissant ce dernier de toutes conséquences des réclamations.

Article 20 - . Occupation et exploitation - Interdiction de cession et de sous-occupation

Le Preneur devra occuper et exploiter personnellement les locaux loués.

Il lui est interdit de :

  • concéder directement ou indirectement la jouissance des locaux loués à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement et à titre gratuit et précaire, notamment par domiciliation, prêt ou location-gérance ;
  • céder ou apporter son droit au présent bail ;
  • sous-louer, même partiellement, les locaux loués.

Entretien - Travaux

Article 21 - . Entretien des locaux

Le Preneur aura la charge des réparations locatives et d’entretien des locaux et devra les faire exécuter dans le respect des règles de l’art dès qu’elles se révéleront nécessaires ou utiles.

Observation

la clause ici proposée n’est qu’un exemple de ce qui peut être considéré comme le résultat d’une répartition négociée entre le Bailleur et le Preneur. Elle sera naturellement à adapter en fonction des discussions préalables à la conclusion du bail. Dans le cadre d’un bail soumis au droit commun, les parties jouissent de la liberté la plus grande quant à la définition et quant à la répartition de la charge des travaux à exécuter au départ comme au cours du bail. La clause peut être restreinte au profit du Preneur (en ne laissant à sa charge que les réparations locatives) ou au contraire alourdie (en lui faisant supporter des travaux incombant normalement au propriétaire et qui, à défaut de clause expresse, restent à la charge du Bailleur).

En outre, le Preneur aura la charge d’effectuer dans les locaux les travaux qui seraient prescrits en matière d’hygiène, de santé, de sécurité et de prévention contre l’incendie par les lois et règlements actuels ou futurs.

Il s’oblige également à procéder aux contrôles, vérifications et travaux qui pourraient être prescrits par la réglementation présente ou à venir relative à la protection de l’environnement.

Il devra faire entretenir et, au besoin, remplacer les équipements et installations à son usage personnel, ainsi que les fenêtres, portes et volets, glaces, vitres, parquets, revêtements de sol, boiseries.

Il assumera les conséquences, et garantit le Bailleur, de toutes dégradations et des troubles de jouissance que les travaux qu’il serait ainsi tenu de faire effectuer seraient susceptibles d’entraîner.

Le Preneur devra aviser immédiatement le Bailleur de toute dégradation touchant aux locaux ou aux parties communes.

A sa sortie, il devra rendre les locaux en bon état après avoir fait procéder à ses frais et sous sa responsabilité aux travaux ci-dessus définis.

› Si l’immeuble est une monopropriété, indiquer :

Le Bailleur est tenu de faire procéder à l’exécution à ses frais des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que des autres travaux qui n’incombent pas au Preneur en vertu de la loi ou des stipulations qui précèdent.

Ou

› Si l’immeuble est en copropriété, remplacer par :

Le Bailleur conservera la charge des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et des autres travaux qui n’incombent pas au Preneur en vertu des stipulations qui précèdent et de les exécuter lui-même si elles ne portent que sur les locaux loués.

Le Preneur sera néanmoins responsable de toutes réparations normalement à la charge du Bailleur si elles sont nécessitées soit par le défaut d’exécution de celles dont il a la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs dans les locaux ou dans d’autres parties de l’immeuble, soit enfin par un manquement à son obligation d’information envers le Bailleur.

Les Parties s’engagent à coopérer, chaque fois qu’elle sera nécessaire ou utile, à la mise en œuvre des mesures et travaux de toute nature tendant à améliorer les caractéristiques techniques, les performances énergétiques et les qualités environnementales de l’immeuble et des locaux.

A cet effet, elles se fourniront mutuellement toutes informations utiles pour permettre la prise en compte des objectifs ci-dessus définis dans l’exécution des travaux relevant de leurs obligations respectives.

Article 22 - . Travaux à l’initiative du Bailleur ou de tiers

Le Preneur devra supporter la gêne que lui causeraient les réparations, reconstructions, surélévations et travaux qui pourront être exécutés dans l’immeuble ou à l’extérieur de celui-ci, sans pouvoir demander au Bailleur aucune indemnité ni diminution de loyer, quelles qu’en soient l’importance et la durée, alors même que cette dernière excéderait 21 jours et ce, par dérogation à l’article 1724 du code civil, à la condition toutefois que le Bailleur fasse. tous ses efforts pour limiter la gêne que de tels travaux pourraient causer au Preneur et pour lui assurer en permanence un libre accès aux locaux loués.

Le Preneur devra déposer dans les plus brefs délais tous coffrages, aménagements et installations qu’il aurait réalisés avec l’autorisation du Bailleur et dont l’enlèvement sera utile pour la recherche et la réparation des fuites de toute nature, de fissures dans les conduits de fumée, ou de ventilation, notamment après incendie ou infiltrations et en général pour l’exécution de tous travaux. Les frais correspondants seront à la charge de la Partie à laquelle seront reconnus imputables les travaux qui les auront nécessités.

Le Preneur devra également déposer dans les plus brefs délais, puis reposer à ses frais, lors de l’exécution du ravalement, toutes enseignes et, d’une manière générale, tous agencements qu’il aura installés et dont l’enlèvement sera utile pour l’exécution des travaux.

Article 23 - . Transformations et améliorations des locaux par le Preneur – Accession

Le Preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d’ouverture, si ce n’est avec le consentement préalable et écrit du Bailleur et après avoir obtenu s’il y a lieu toutes autorisations administratives requises.

En cas d’autorisation, les travaux devront être soumis préalablement pour avis à l’architecte du Bailleur dont les honoraires seront à la charge du Preneur.

Le Preneur devra en outre exécuter les travaux à ses frais dans les règles de l’art et dans le respect de toutes normes légales et réglementaires par des entreprises qualifiées. Les travaux touchant à la structure des locaux ou à des éléments d’équipement intéressant les parties communes ne pourront être menés que par les entreprises autorisées par le Bailleur ou le syndic et sous le contrôle d’un maître d’œuvre diplômé. Le Preneur s’engage en outre à n’utiliser ou ne laisser utiliser aucun matériau susceptible de présenter un danger pour la santé ou la sécurité des personnes.

Le Preneur fera son affaire personnelle toutes réclamations formulées par des tiers et autres occupants de l’immeuble et s’engage en conséquence à en garantir le Bailleur.

Tous embellissements, améliorations et installations faits par le Preneur dans les lieux loués deviendront, à la fin du présent bail, la propriété du Bailleur sans indemnité à la charge de celui-ci.

Pour un rétablissement des lieux dans leur état d’origine, il faut ajouter :

Le Bailleur se réserve le droit de demander, au départ du Preneur, le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du Preneur.

Dispositions finales

Article 24 - . Destruction des locaux loués

Si les locaux loués viennent à être détruits en totalité, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité.

En cas de destruction partielle, de plus de .....(% à préciser) de la surface des locaux loués, et par dérogation aux dispositions de l'article 1722 du code civil, le présent bail pourra être résilié sans indemnité à la demande de l’une ou l’autre des Parties.

Le tout sans préjudice des recours de chacune des Parties contre celle à la faute de laquelle la destruction serait imputable.

Article 25 - . Restitution des locaux

Le Preneur devra prévenir le Bailleur de la date de son déménagement au plus tard un mois à l’avance afin de permettre au Bailleur de faire à l’administration fiscale les déclarations nécessaires.

Il devra rendre les clés le jour de son déménagement, après avoir libéré les locaux de toute occupation, les avoir vidés de tout encombrement et les avoir remis en bon état de tous travaux et réparations à sa charge et le cas échéant après leur remise en état primitif conformément à l’article 23 ci-dessus.

Les Parties dresseront amiablement un état des lieux contradictoire lors de la restitution des locaux, à défaut de quoi l’état des lieux sera établi par un commissaire de justice à l’initiative de la Partie la plus diligente et à frais partagés par moitié entre le Bailleur et le Preneur.

A défaut d’exécution par ce dernier des travaux à sa charge, le Bailleur pourra, après vaine mise en demeure, y procéder aux lieu et place du Preneur, conformément aux dispositions de l’article 1222 du code civil, ou lui en imputer le coût.

Article 26 - . Clause résolutoire

A défaut de paiement par le Preneur à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursements de frais, charges, contributions, taxes ou prestations dus en vertu du présent bail, ou encore à défaut d’exécution par le Preneur de l’une ou l’autre des conditions du présent bail ou de ses annexes, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, délivré par acte extrajudiciaire contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur.

Dans le cas où le Preneur se refuserait à évacuer les locaux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire.

Dans la même hypothèse, le Preneur sera de plein droit débiteur envers le Bailleur d’une indemnité journalière d’occupation égale à .....(pourcentage à préciser) du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la taxe à la valeur ajoutée, si le présent bail y est assujetti.

Dispositions diverses

Article 27 - . Tolérances

Une tolérance relative à l’application des clauses et conditions du présent bail ne pourra jamais, quelle qu’ait pu en être la durée ou la fréquence, être considérée comme une modification ou suppression de ces clauses et conditions.

Article 28 - . Frais

Tous les frais, droits et honoraires de rédaction du présent acte et ceux qui en seront la suite et la conséquence seront supportés et acquittés par le Preneur qui s’y oblige.

Article 29 - . Élection de domicile

Pour l’exécution du présent bail et de ses suites, le Preneur fait élection de domicile à .....(adresse du Preneur) et le Bailleur à .....(adresse du Bailleur ou de son mandataire).

Annexes

  • Plans des locaux ;
  • État des lieux ;

Si l’immeuble est situé dans une zone de sismicité et/ou inclus dans un plan de prévention des risques [naturels (notamment le radon), miniers et technologiques] prescrit ou approuvé, ajouter :

  • État des risques et pollutions ;

    Observation

    voir dans la partie Formulaire du Dictionnaire Permanent Gestion immobilière, sous la rubrique Baux (code civil), formule 8.

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

Si le permis de construire relatif à l'immeuble a été délivré avant le 1er juillet 1997, ajouter :

  • Fiche récapitulative du diagnostic technique amiante (DTA) ;

Si le local loué est situé dans un immeuble en copropriété, ajouter :

  • Règlement de copropriété ;

S’il s’agit de locaux de plus de 2 000 m2, ajouter :

  • Annexe environnementale ;

    Observation

    un modèle d’annexe environnementale est disponible dans cet ouvrage : voir formule 6.

Le cas échéant, ajouter :

  • Descriptif sommaire et plans des travaux d’aménagement autorisés.

Fait à .....(lieu), le .....(date)

en .....(nombre) exemplaires dont un original a été remis à chacune des Parties qui le reconnaît

Observation

le bail doit être établi en autant d’exemplaires que de Parties intéressées.

Signature des Parties

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