Bail dérogatoire

Entre les soussignés

ci-après .....(dénommé/dénommée) le « Bailleur »

d’une part,

Et

ci-après .....(dénommé/dénommée) le « Preneur »,

d’autre part,

Ci-après encore .....(dénommés/dénommées) collectivement les « Parties » ou individuellement une « Partie »,

Il est préalablement exposé ce qui suit :

Cela exposé, il a été convenu ce qui suit :

Objet - Régime juridique - Durée

Article 1 - . Objet - Régime juridique

Par le présent acte, le Bailleur donne à bail au Preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés, aux clauses et conditions suivantes.

Conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce, les Parties entendent déroger aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce portant statut des baux commerciaux.

Le présent bail est soumis aux stipulations ci-après et aux dispositions supplétives du code civil dans la mesure où il n’y déroge pas.

Le Preneur s’engage également à respecter les prescriptions des lois et règlements ainsi que, le cas échéant, celles du règlement de copropriété ou de jouissance ou du règlement intérieur de l’immeuble (dont il a été remis copie au Preneur avant la conclusion du présent bail/qui pourrait être ultérieurement créé).

Article 2 - . Durée

Locaux

Article 3 - . Désignation

Le Bailleur donne à bail au Preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés : .....(à compléter).

Le Preneur déclare avoir une parfaite connaissance desdits locaux pour .....(les avoir visités/les occuper déjà) et les accepte en conséquence dans l’état où ils se trouvent, sans recours d’aucune sorte contre le Bailleur.

Aucune erreur dans la désignation ou la contenance indiquées ou toute différence entre les surfaces indiquées aux présentes et les dimensions réelles des locaux loués ne pourra justifier ni réduction ni augmentation de loyer, ni indemnité.

De convention expresse entre les Parties, les locaux loués forment un tout unique et indivisible.

Article 4 - . Destination

Les locaux loués sont destinés à l’usage de : .....(à compléter), à l’exclusion de toute autre utilisation.

Le Bailleur garantit la conformité de cette destination au regard des règles du code de l’urbanisme.

Le Preneur ne pourra pas modifier, même partiellement, cet usage ou y adjoindre une autre activité.

Article 5 - . Délivrance – État des lieux initial

Un état des lieux contradictoire sera dressé à l’amiable à la remise des clés, conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce. Si l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable, il le sera par un commissaire de justice, sur l’initiative de la Partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le Bailleur et le Preneur.

Article 6 - . Modalités d’accès aux locaux loués

Les modalités d’accès aux locaux loués sont ainsi fixées : .....(à compléter).

Informations et diagnostics techniques et environnementaux

Article 7 - . États des risques et pollutions

Article 8 - . Accidents de pollution

Le Preneur s’engage à utiliser les lieux loués et les parties communes de l’immeuble dans le strict respect des lois et règlements protégeant l’environnement, à faire cesser et enlever toute éventuelle pollution accidentelle de son fait ou de celui de ses préposés, mandataires, clients, fournisseurs ou visiteurs et à rendre les lieux loués, à son départ, exempts de tout matériau, matériel ou substance présentant un caractère dangereux ou polluant ou susceptibles de le devenir.

Le Preneur s’oblige également à informer le Bailleur, sans délai, de tout événement porté à sa connaissance, de nature à justifier la prise de mesures destinées à prévenir ou réparer des pollutions dans les lieux loués ou l’immeuble.

Article 9 - . Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Conformément aux dispositions des articles L. 126-26 et L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation (anc. art. L. 134-1 et L. 134-3-1), est annexé au bail le diagnostic de performance énergétique des locaux. Le Preneur s’engage à communiquer au Bailleur, chaque .....(fréquence à déterminer par les Parties : trimestre/année), et pendant toute la durée du bail, une copie des factures qui lui seront adressées par son fournisseur d’énergie, afin de permettre au Bailleur d’actualiser ce dossier.

Conditions financières

Article 10 - . Loyer

Les paiements devront être effectués au domicile du Bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui.

Toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires et non payée à son échéance exacte sera de plein droit et à dater de ladite échéance productive au profit du Bailleur d’un intérêt conventionnellement fixé à .....(nombre à indiquer) % par mois de retard jusqu’à complet paiement.

Le loyer sera réajusté chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice ci-dessus choisi.

L’indexation jouera de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable.

L’indice initial retenu pour la variation du loyer initial stipulé ci-dessus est le dernier indice publié à la date de prise d’effet du présent bail, soit celui du .....(à indiquer).

Pour chaque rajustement à intervenir, cet indice sera comparé à celui du même trimestre de l’année suivante, lequel servira lui-même de base de comparaison pour le rajustement suivant et ainsi de suite.

Par exception, en cas de modification amiable du loyer en cours de bail, l’indexation suivante devra être calculée sur la base du rapport entre le dernier indice publié à la date de prise d’effet du loyer ainsi modifié et le dernier indice publié à la date habituelle de l’indexation.

Dans tous les cas, conformément aux dispositions du code monétaire et financier, la période de variation indiciaire ne devra jamais être supérieure à la durée écoulée entre la date de prise d’effet du loyer .....(initial/modifié) et celle de l’indexation annuelle suivante.

Si la publication de l’indice choisi devait cesser en cours de bail, il serait fait application de l’indice légal de remplacement ou, à défaut, de l’indice le plus voisin parmi ceux existant alors ; à défaut de texte légal désignant de plein droit l’indice de remplacement ou encore à défaut d’accord entre elles sur le choix de cet indice, les Parties s’en remettront sans recours possible à l’avis d’un expert qui sera désigné par la plus diligente d’entre elles par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, ledit expert ayant à cet effet la mission de mandataire commun des Parties, ainsi qu’elles s’y obligent dès à présent.

Article 11 - . Charges, prestations et taxes

Le Preneur remboursera au Bailleur sa quote-part des charges ci-après :

• chauffage et, s’il en existe, climatisation des locaux loués et des parties communes ;
• gardiennage de l’immeuble, s’il existe ;
• dépenses de fonctionnement, d’entretien, de maintenance et de nettoyage des parties communes de l’immeuble ;
• service des ascenseurs et monte-charge ;
• éclairage et chauffage des parties communes ;
• honoraires de gestion de l’immeuble ;
• charges .....(à préciser : de copropriété, d’association syndicale libre (ASL) ou d’association foncière urbaine libre (AFUL)) de l’immeuble ;
• consommation d’eau chaude et froide ;

La répartition s’effectuera selon les modalités suivantes : .....(à compléter).

Le Preneur remboursera également au Bailleur les dépenses visées ci-dessus que ce dernier aura exposées ou avancées au titre des locaux loués.

Ces remboursements seront faits au Bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d’acomptes provisionnels, le compte étant soldé une fois l’an en fonction du relevé établi par .....(le Bailleur, son mandataire ou le syndic dans le cas d’une copropriété).

Le décompte de régularisation des charges sera adressé au Preneur qui disposera d’un délai de .....(indiquer le nombre de mois) mois, à compter de la réception de la facture correspondante, pour le contester, délai pendant lequel les pièces justificatives sont tenues à sa disposition dans les locaux du Bailleur. A défaut de contestation dans ce délai, le Preneur est réputé avoir accepté le décompte de régularisation.

Le Bailleur se réserve le droit de modifier à tout moment les prestations de l’immeuble, soit pour réduire les charges, soit pour améliorer le niveau de service fourni aux occupants de l’immeuble.

Le Bailleur se réserve également la possibilité de modifier la base de répartition, notamment en cas de création ou de suppression de lots, de surfaces ou équipements dans l’immeuble dont dépendent les locaux loués.

Article 12 - . Charges, impôts, contributions et taxes propres au Preneur

Le Preneur devra acquitter avec ponctualité tous impôts, contributions, ou taxes dont il est redevable et dont le Bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque et il devra en justifier à toute demande du Bailleur, notamment à l’expiration du bail avant tout déménagement.

Il souscrira directement tous abonnements pour l’alimentation des locaux en fluides et en acquittera les coûts ainsi que les dépenses de consommations.

Garanties

Article 13 - . Garnissement

Le Preneur devra maintenir les locaux loués constamment garnis de matériel, de marchandises (si la destination contractuelle les autorise) et d’objets mobiliers en quantité et de valeur conformes aux usages de sa profession et dans le respect de la destination des locaux loués.

Article 14 - . Assurances

14.1. Polices souscrites par le Bailleur

Le Bailleur a souscrit en sa qualité de propriétaire une ou plusieurs polices garantissant l’immeuble pour sa valeur de reconstruction à neuf, contre les risques suivants : .....(à préciser). La garantie couvre également la perte des loyers pendant une période de .....(à préciser).

Le Preneur devra rembourser au Bailleur, sur simple demande de celui-ci et sur justification, les primes résultant des polices ainsi souscrites.

Si l’activité exercée par le Preneur entraîne des surprimes soit pour le Bailleur, soit pour les colocataires, soit pour les voisins, le Preneur sera tenu de les supporter personnellement.

14.2. Polices à souscrire par le Preneur

De son côté, le Preneur est tenu de faire assurer par une ou plusieurs polices, à compter de la délivrance des locaux, la totalité des mobiliers, matériels, agencements installés ou réalisés à ses frais, contre les risques suivants : .....(à préciser).

Il devra également souscrire une police garantissant sa responsabilité civile pour les montants minima suivants : .....(à préciser).

Une attestation d’assurance sera remise par le Preneur au Bailleur à la prise d’effet du bail et chaque année sur demande de ce dernier.

Le Preneur devra déclarer sous 48 heures à ses assureurs d’une part, au Bailleur d’autre part, tout sinistre quelle qu’en soit l’importance, même s’il n’en résulte aucun dégât apparent.

Le Preneur devra aussi aviser le Bailleur de toute dégradation, malfaçon, révélation de vice caché ou défaut de construction qui apparaîtrait dans les locaux ou l’immeuble pendant le cours de son occupation, sous peine d’être tenu pour responsable d’un éventuel refus de garantie opposé par l’assureur du Bailleur et des conséquences de ces désordres ou dommages affectant les locaux.

14.3. Renonciation du Bailleur et du Preneur.

Le Bailleur renonce et s’engage à obtenir de ses assureurs une renonciation à tout recours envers le Preneur et ses assureurs

Réciproquement le Preneur renonce et s’engage à obtenir de ses assureurs une renonciation à tout recours envers le Bailleur et ses assureurs, ainsi que, si les locaux viennent à dépendre ultérieurement d’une copropriété, envers celle-ci et ses assureurs.

Sur simple demande de l’une des Parties, l’autre Partie devra lui fournir les justificatifs de la souscription d’une police conforme au présent bail.

Conditions d’occupation

Article 15 - . Règles générales d’occupation des locaux

Le Preneur devra occuper les locaux loués par lui-même, paisiblement et raisonnablement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil.

Il devra les utiliser constamment conformément aux usages de sa profession et dans le respect de la destination contractuelle, de la destination de l’immeuble et des lois et règlements.

Il devra les tenir en état d’exploitation permanente et effective.

S’il existe ou s’il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l’immeuble, le Preneur devra s’y conformer, comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l’assemblée des copropriétaires dont le Bailleur devra lui avoir donné connaissance.

En toute hypothèse il lui est interdit :

• d’embarrasser ou d’occuper, même temporairement, les parties de l’immeuble non comprises dans la présente location ;
• d’exposer aucun objet aux fenêtres, portes, murs extérieurs ou dans les parties communes, y compris stores, plaques et enseignes non expressément autorisés, et d’une manière générale tout ce qui intéresse tant la sécurité des occupants ou des tiers que l’aspect extérieur ou intérieur de l’immeuble. Toutefois, le Preneur pourra apposer des plaques ou enseignes d’un modèle agréé par le Bailleur et, s’il y a lieu, par la copropriété et l’administration, aux endroits indiqués par le Bailleur ;
• de faire usage d’appareils à combustion lente ou produisant des gaz nocifs ;

• de faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance normale, dont il devra s’informer préalablement.

  Observation

  la liste n’est pas exhaustive et peut être complétée.

Article 16 - . Respect des prescriptions administratives

Le Preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’inspection du travail, le cas échéant la réglementation relative aux établissements recevant du public si l’activité autorisée par le bail y est assujettie et, de manière générale, à toutes les prescriptions relatives à son activité, de façon que le Bailleur ne puisse être ni inquiété ni recherché.

Le Preneur fera son affaire personnelle de l’obtention et du maintien en vigueur de toute autorisation administrative requise par la législation et la réglementation applicables à la destination contractuelle des locaux loués.

Article 17 - . Gardiennage - Services collectifs

Le Preneur fera son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance des locaux, le Bailleur ne pouvant en aucun cas et à aucun titre être responsable des vols ou détournements dont le Preneur pourrait être victime dans les locaux.

Le Bailleur ne pourra être rendu responsable des irrégularités ou interruptions dans le service des eaux, du gaz, de l’électricité ou dans tout autre service collectif, et le Preneur renonce à ce titre à tous recours ou réclamations à l’encontre du Bailleur.

Article 18 - . Visite des locaux

Le Preneur devra laisser en permanence libre accès aux locaux au Bailleur, à ses représentants et à tous techniciens désignés par lui, afin d’y effectuer tous travaux nécessaires ou utiles, vérifier leur bon entretien ou la bonne exécution des travaux à la charge du Preneur, ou encore effectuer toutes constatations et mesures destinées à la constitution et/ou à l’actualisation des diagnostics légaux et réglementaires obligatoires.

Sauf urgence manifeste, le Bailleur devra aviser le Preneur de ces visites au moins 48 heures à l’avance.

Dans les 3 mois qui précéderont l’expiration du bail, le Preneur devra également laisser visiter les locaux, tous les jours non fériés de 9 heures à 11 heures et de 14 heures à 17 heures par toute personne munie de l’autorisation du Bailleur. il devra, pendant le même temps, laisser le Bailleur apposer un écriteau ou une enseigne pour indiquer que les locaux sont à louer.

Le même droit de visite et d’affichage existera en tout temps, en cas de mise en vente des locaux ou de l’immeuble dont ils dépendent.

Article 19 - . Réclamations des tiers ou contre des tiers

Le Preneur devra faire son affaire personnelle à ses risques, périls et frais, sans que le Bailleur puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers, notamment pour bruits, odeurs, chaleurs ou trépidations, causés par lui ou par des appareils lui appartenant.

Au cas néanmoins où le Bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du locataire, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai.

Le Preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux locaux loués et de tous troubles de jouissance causés par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le Bailleur puisse être recherché et au contraire en garantissant ce dernier de toutes conséquences des réclamations.

Article 20 - . Occupation et exploitation - Interdiction de cession et de sous-occupation

Le Preneur devra occuper et exploiter personnellement les locaux loués.

Il lui est interdit de :

• concéder directement ou indirectement la jouissance des locaux loués à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement et à titre gratuit et précaire, notamment par domiciliation, prêt ou location-gérance ;
• céder ou apporter son droit au présent bail ;
• sous-louer, même partiellement, les locaux loués.

Entretien - Travaux

Article 21 - . Entretien des locaux

Le Preneur aura la charge des réparations locatives et d’entretien des locaux et devra les faire exécuter dans le respect des règles de l’art dès qu’elles se révéleront nécessaires ou utiles.

En outre, le Preneur aura la charge d’effectuer dans les locaux les travaux qui seraient prescrits en matière d’hygiène, de santé, de sécurité et de prévention contre l’incendie par les lois et règlements actuels ou futurs.

Il s’oblige également à procéder aux contrôles, vérifications et travaux qui pourraient être prescrits par la réglementation présente ou à venir relative à la protection de l’environnement.

Il devra faire entretenir et, au besoin, remplacer les équipements et installations à son usage personnel, ainsi que les fenêtres, portes et volets, glaces, vitres, parquets, revêtements de sol, boiseries.

Il assumera les conséquences, et garantit le Bailleur, de toutes dégradations et des troubles de jouissance que les travaux qu’il serait ainsi tenu de faire effectuer seraient susceptibles d’entraîner.

Le Preneur devra aviser immédiatement le Bailleur de toute dégradation touchant aux locaux ou aux parties communes.

A sa sortie, il devra rendre les locaux en bon état après avoir fait procéder à ses frais et sous sa responsabilité aux travaux ci-dessus définis.

Le Preneur sera néanmoins responsable de toutes réparations normalement à la charge du Bailleur si elles sont nécessitées soit par le défaut d’exécution de celles dont il a la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs dans les locaux ou dans d’autres parties de l’immeuble, soit enfin par un manquement à son obligation d’information envers le Bailleur.

Les Parties s’engagent à coopérer, chaque fois qu’elle sera nécessaire ou utile, à la mise en œuvre des mesures et travaux de toute nature tendant à améliorer les caractéristiques techniques, les performances énergétiques et les qualités environnementales de l’immeuble et des locaux.

A cet effet, elles se fourniront mutuellement toutes informations utiles pour permettre la prise en compte des objectifs ci-dessus définis dans l’exécution des travaux relevant de leurs obligations respectives.

Article 22 - . Travaux à l’initiative du Bailleur ou de tiers

Le Preneur devra supporter la gêne que lui causeraient les réparations, reconstructions, surélévations et travaux qui pourront être exécutés dans l’immeuble ou à l’extérieur de celui-ci, sans pouvoir demander au Bailleur aucune indemnité ni diminution de loyer, quelles qu’en soient l’importance et la durée, alors même que cette dernière excéderait 21 jours et ce, par dérogation à l’article 1724 du code civil, à la condition toutefois que le Bailleur fasse. tous ses efforts pour limiter la gêne que de tels travaux pourraient causer au Preneur et pour lui assurer en permanence un libre accès aux locaux loués.

Le Preneur devra déposer dans les plus brefs délais tous coffrages, aménagements et installations qu’il aurait réalisés avec l’autorisation du Bailleur et dont l’enlèvement sera utile pour la recherche et la réparation des fuites de toute nature, de fissures dans les conduits de fumée, ou de ventilation, notamment après incendie ou infiltrations et en général pour l’exécution de tous travaux. Les frais correspondants seront à la charge de la Partie à laquelle seront reconnus imputables les travaux qui les auront nécessités.

Le Preneur devra également déposer dans les plus brefs délais, puis reposer à ses frais, lors de l’exécution du ravalement, toutes enseignes et, d’une manière générale, tous agencements qu’il aura installés et dont l’enlèvement sera utile pour l’exécution des travaux.

Article 23 - . Transformations et améliorations des locaux par le Preneur - Accession

Le Preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d’ouverture, si ce n’est avec le consentement préalable et écrit du Bailleur et après avoir obtenu s’il y a lieu toutes autorisations administratives requises.

En cas d’autorisation, les travaux devront être soumis préalablement pour avis à l’architecte du Bailleur dont les honoraires seront à la charge du Preneur.

Le Preneur devra en outre exécuter les travaux à ses frais dans les règles de l’art et dans le respect de toutes normes légales et réglementaires par des entreprises qualifiées. Les travaux touchant à la structure des locaux ou à des éléments d’équipement intéressant les parties communes ne pourront être menés que par les entreprises autorisées par le Bailleur ou le syndic et sous le contrôle d’un maître d’œuvre diplômé. Le Preneur s’engage en outre à n’utiliser ou ne laisser utiliser aucun matériau susceptible de présenter un danger pour la santé ou la sécurité des personnes.

Le Preneur fera son affaire personnelle toutes réclamations formulées par des tiers et autres occupants de l’immeuble et s’engage en conséquence à en garantir le Bailleur.

Tous embellissements, améliorations et installations faits par le Preneur dans les lieux loués deviendront, à la fin du présent bail, la propriété du Bailleur sans indemnité à la charge de celui-ci.

Dispositions finales

Article 24 - . Destruction des locaux loués

Si les locaux loués viennent à être détruits en totalité par un événement indépendant de la volonté du Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité.

En cas de destruction partielle, de plus de .....(% à préciser) de la surface des locaux loués, le présent bail pourra être résilié sans indemnité à la demande de l’une ou l’autre des Parties, et ce par dérogation aux dispositions de l’article 1722 du code civil, mais sans préjudice des recours de chacune des Parties contre celle à la faute de laquelle la destruction serait imputable.

Article 25 - . Restitution des locaux

Le Preneur devra prévenir le Bailleur de la date de son déménagement au plus tard un mois à l’avance afin de permettre au Bailleur de faire à l’administration fiscale les déclarations nécessaires.

Il devra rendre les clés le jour de son déménagement, après avoir libéré les locaux de toute occupation, les avoir vidés de tout encombrement et les avoir remis en bon état de tous travaux et réparations à sa charge et le cas échéant après leur remise en état primitif conformément à l’article 23 ci-dessus.

Les Parties dresseront amiablement un état des lieux contradictoire lors de la restitution des locaux, à défaut de quoi l’état des lieux sera établi par un commissaire de justice à l’initiative de la Partie la plus diligente et à frais partagés par moitié entre le Bailleur et le Preneur.

A défaut d’exécution par ce dernier des travaux à sa charge, le Bailleur pourra, après vaine mise en demeure, y procéder aux lieu et place du Preneur, conformément aux dispositions de l’article 1222 nouveau du code civil, ou lui en imputer le coût.

Article 26 - . Clause résolutoire

A défaut de paiement par le Preneur à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursements de frais, charges, contributions, taxes ou prestations dus en vertu du présent bail, ou encore à défaut d’exécution par le Preneur de l’une ou l’autre des conditions du présent bail ou de ses annexes, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, délivré par acte extrajudiciaire contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur.

Dans la même hypothèse, le Preneur se refuserait à évacuer les locaux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire.

Dans tous les cas, le Preneur sera de plein droit débiteur envers le Bailleur d’une indemnité journalière d’occupation égale à .....(pourcentage à préciser) du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la taxe à la valeur ajoutée, si le présent bail y est assujetti.

Dispositions diverses

Article 27 - . Tolérances

Une tolérance relative à l’application des clauses et conditions du présent bail ne pourra jamais, quelle qu’ait pu en être la durée ou la fréquence, être considérée comme une modification ou suppression de ces clauses et conditions.

Article 28 - . Frais

Tous les frais, droits et honoraires de rédaction du présent acte et ceux qui en seront la suite et la conséquence seront supportés et acquittés par le Preneur qui s’y oblige.

Article 29 - . Élection de domicile

Pour l’exécution du présent bail et de ses suites, le Preneur fait élection de domicile à .....(adresse du Preneur) et le Bailleur à .....(adresse du Bailleur ou de son mandataire).

Annexes

• Plans des locaux ;
• État des lieux ;

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;