En cas de vice caché, la remise en état du bien par un tiers n’empêche pas l’acheteur d’agir contre le vendeur pour lui demander une réduction du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice.
L’acheteur qui met en jeu la garantie des vices cachés du vendeur peut soit rendre le bien et se faire restituer le prix (action rédhibitoire), soit garder le bien et se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) (C. civ. art. 1644).
Après avoir acquis un appartement dans un immeuble en copropriété, l’acheteur constate des désordres affectant les planchers dus à la présence d’insectes xylophages. Il poursuit le vendeur en réduction du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Une cour d’appel rejette cette demande au motif que le vice a disparu, l’acheteur ayant accepté que le syndicat des copropriétaires procède aux travaux de remise en état, peu important que la réparation n’ait pas été effectuée par le vendeur.
La Cour de cassation censure l'arrêt : si l’acheteur ayant accepté que le vendeur remette en état le bien vendu ne peut plus invoquer l'action en garantie, dès lors que le vice a disparu, cette solution ne peut pas être étendue à la réparation du vice caché par un tiers. Cette circonstance, qui est sans incidence sur les rapports contractuels entre l’acquéreur et le vendeur, ne supprime pas l’action estimatoire permettant à l’acheteur d’obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice.
A noter :
L’action estimatoire permet de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices cachés. L’acheteur est ainsi fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice (Cass. 3e civ. 1-2-2006 n° 05-10.845 FS-PBI : RJDA 5/06 n° 526).
On sait cependant que l’acheteur qui accepte que le vendeur procède à la remise en état du bien peut seulement, dès lors que le vice a disparu, lui demander réparation du préjudice éventuel résultant du vice sur le fondement de l'article 1645 du Code civil, autorisant l'acheteur à demander l’indemnisation de son préjudice si le vendeur a connaissance ou est réputé avoir connaissance du vice (Cass. com. 1-2-2011 n° 10-11.269 FS-PB : RJDA 5/11 n° 405 ; Cass. 1e civ. 14-12-2022 n° 21-20.809 F-D : BRDA 3/23 inf. 8).
La Cour de cassation ajoute ici que cette solution ne s’applique pas lorsque la remise en état du bien est réalisée par un tiers. L'acheteur peut ainsi obtenir du vendeur la restitution d'une partie du prix malgré la disparition du vice affectant la chose. Cette restitution est toutefois limitée au coût des travaux mis à la charge de l'acheteur. En l'espèce, ce dernier a dû supporter des charges de copropriété correspondant aux travaux de remise en état de l'immeuble.
Documents et liens associés
Cass. 3e civ. 8-2-2023 n° 22-10.743 FS-B, S. c/ Sté Guigal
