Le locataire commercial qui n’est pas à l’origine d’un référé-expertise ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction résultant de cette mesure que s’il s’associe à la demande ou présente une demande visant à modifier ou compléter la mission de l’expert.
Le bailleur d’un local commercial délivre congé sans offre de renouvellement, avec indemnité d’éviction à son locataire, puis il fait désigner un expert en référé pour en fixer le montant. À la suite de l’expertise, plus de deux ans après la prise d’effet du congé, le locataire réclame le paiement de l’indemnité.
Sa demande est rejetée car jugée prescrite. En effet, le locataire commercial, défendeur à l'instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile tendant au prononcé d'une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, ne bénéficie de l'effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d'instruction que s'il s'associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l'expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond. Or, en l’espèce, le locataire ne s'était pas joint à la demande de référé-expertise formée par le bailleur mais il avait simplement émis des protestations et des réserves ; cette mesure n’avait donc pas eu d’effet suspensif à son égard.
A noter :
En cas de délivrance d’un congé sans offre de renouvellement mais avec offre d’indemnité d’éviction le point de départ de la prescription biennale de l'action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d'effet du congé (C. com. art. L 145-9 et L 145-60).
Cette prescription est susceptible d'être interrompue ou suspendue, notamment en application de l'article 2241 du Code civil, selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l'article 2239 du même Code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès.
Il a été jugé, en matière de droit de la construction, que lorsqu’une mesure d’instruction est ordonnée, et que la suspension fait suite à l’interruption de la prescription au profit de la partie qui a sollicité la mesure en référé, elle ne bénéficie qu’à cette partie (Cass. 3e civ. 19-3-2020 n° 19-13.459 FS-PBRI : RJDA 7/20 n° 405).
C'est la première fois que la Cour de cassation fait application de ce principe en matière de bail commercial. Ce faisant, elle confirme la solution qui avait été retenue par la cour d'appel de Paris (CA Paris 30-5-2024 n° 23/11321, ch. 5-3 ; CA Paris 13-6-2024 n° 22/08263, ch. 5-3 : RJDA 11/24 n° 584).
Documents et liens associés :
Cass. 3e civ. 12-2-2026 n° 24-18.382 FS-B
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