Si le bailleur manque à son obligation de délivrance, le locataire peut s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire en refusant de payer le loyer, même s’il n’a pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.
La clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux (C. com. art. L 145-41, al. 1). Le juge saisi d'une demande du locataire à bénéficier de délais de paiement peut, en accordant ces délais, suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant autorité de la chose jugée (al. 2).
Invoquant le non-paiement de loyers, le bailleur de locaux à usage mixte, commercial et d’habitation, signifie à son locataire un commandement visant la clause résolutoire. Le locataire se prévaut alors de l’exception d’inexécution, soutenant qu’il a arrêté de payer le loyer car le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles de mise aux normes du local.
Une cour d’appel rejette l’argumentation du locataire au motif que c’est vainement qu’il invoquait l'exception d'inexécution puisque le contrat de bail comportait une clause résolutoire stipulant que la résiliation du contrat interviendrait de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux et que le locataire n'avait, dans ce délai, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que la clause résolutoire était acquise, rendant ainsi inefficace l’exception d’inexécution.
Cette décision est censurée par la Cour de cassation.
Elle rappelle tout d’abord que le locataire commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (Cass. 3e civ. 18-9-2025 n° 23-24.005 FS-B : BRDA 20/25 inf. 16).
Puis, ajoute-t-elle, lorsque, poursuivi par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.
Par suite, la cour d’appel aurait dû rechercher si le locataire était fondé à opposer une exception d’inexécution.
A noter :
Au titre de ses obligations contractuelles, un locataire est notamment tenu de payer le loyer prévu au contrat (C. civ. art. 1728, 2°). Toutefois, s'il manque à cette obligation, l’action en paiement à son encontre peut être évitée si le bailleur manque lui-même à ses obligations contractuelles. Cette exception d’inexécution est notamment admise lorsque le locataire ne peut pas utiliser les lieux loués conformément à la destination prévue au bail (voir Cass. 3e civ. 19-3-2003 n° 01-13.912 FS-D : RJDA 6/03 n° 569 ; Cass. 3e civ. 6-7-2023 n° 22-15.923 FS-B : RJDA 1/24 n° 4).
Après avoir récemment précisé que le locataire commercial n’est pas tenu de délivrer une mise en demeure au bailleur avant d’invoquer l’exception d’inexécution (Cass. 3e civ. 18-9-2025 n° 23-24.005 précité), la Cour de cassation se prononce ici sur la mise en œuvre de l’exception d’inexécution en présence d’une clause résolutoire : il s’agit d’un mécanisme autonome auquel une clause résolutoire ne peut pas faire obstacle. Les juges du fond doivent donc rechercher si l’exception invoquée est bien fondée par rapport à ses conditions propres de mise en œuvre parmi lesquelles ne figure pas la demande en justice de délais.
La décision a été rendue sous l’empire des textes antérieurs à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 mais sa solution est transposable au régime actuel, qui a consacré à l’article 1219 du Code civil la construction jurisprudentielle de l’exception d’inexécution.
Document et lien associés :
Cass. 3e civ. 5-3-2026 n° 24-15.820 FS-B
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