La clause du bail mettant le ravalement à la charge du locataire commercial ne suffit pas à faire peser sur lui le coût de ce ravalement lorsque celui-ci, même décidé en assemblée générale des copropriétaires, a été dicté par une injonction de l'autorité administrative.
En 1986, une société locataire de locaux commerciaux à usage d'hôtel s'engage à exécuter la totalité du ravalement de l'immeuble en vertu d'un protocole d'accord. En 2011, un arrêté enjoint aux propriétaires de l'immeuble de procéder au ravalement de la façade sur rue et d'un mur pignon. En 2013, les copropriétaire de l'immeuble réunis en assemblée décident de la réalisation des travaux de ravalement puis demandent qu'ils soient mis à la charge du locataire.
La Cour de cassation rejette la demande (Cass. 3e civ. 15-6-2023 n° 21-19.396 F-D), jugeant qu'il résulte des éléments suivants que les travaux incombaient au bailleur : les travaux prescrits par l'autorité administrative relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur (C. civ. art. 1719) et sont à la charge de ce dernier, sauf stipulation expresse contraire ; en l'espèce, le bail faisait bien obligation au locataire de supporter les frais de ravalement de l'immeuble mais il ne comportait aucune stipulation concernant les travaux prescrits par l'autorité administrative. Or, la résolution de l'assemblée générale votant le ravalement n'avait pas été librement votée mais avait été dictée par l'arrêté de 2011, de sorte que le bailleur ne pouvait pas se prévaloir du protocole d'accord par lequel la locataire s'était engagée à exécuter le ravalement, sur le fondement duquel aucune demande n'avait été adressée avant la mise en œuvre de la procédure d'injonction.
A noter :
La Cour de cassation interprète restrictivement les clauses transférant au locataire commercial la charge des obligations incombant normalement au bailleur. Pour produire effet, ces clauses doivent ainsi être suffisamment précises dans la description des obligations transférées. Jugé, par exemple, que la clause mettant à la charge du locataire les réparations et remises en état autres que les grosses réparations ne suffisait pas à transférer à la charge du locataire le coût des travaux de ravalement prescrits par l'administration (Cass. 3e civ. 13-7-1994 n° 91-22.260 P : RJDA 12/94 n° 1262 ; également en ce sens, dans un cas où la locataire était, comme en l'espèce, un hôtel : Cass. 3e civ. 10-5-2001 n° 36-22.442 FS-PB : RJDA 7/01 n° 756).
La décision commentée montre que cette solution est appliquée rigoureusement par la Cour de cassation. En l'espèce, en effet, le ravalement avait été voté par une assemblée générale des copropriétaires (certes postérieure à une injonction), tandis qu'il ne faisait pas de doute que les parties au bail étaient convenues d'en faire peser le coût sur le locataire.
Même en présence d'une clause du bail les en déchargeant, les bailleurs ne pourront donc échapper au paiement des travaux de ravalement qu'à la condition qu'ils en prennent eux-mêmes l'initiative dans les délais prescrits par les règles d'urbanisme.
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