Retraite ou invalidité du locataire commercial : quel loyer en cas de cession-déspécialisation ?

Le propriétaire d'un local commercial le loue à une personne physique. Deux ans plus tard, une société lui signifie avoir acquis ce droit au bail, en application des dispositions permettant au locataire personne physique qui fait valoir ses droits à la retraite ou qui a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité de céder le bail avec changement d'activité (C. com. art. L 145-51). La société cessionnaire précise dans l'acte qu'elle exercera dans les lieux loués une activité différente de celles prévues dans le bail initial. A l'expiration du bail, le bailleur lui délivre un congé avec offre de renouvellement, moyennant le paiement d'un loyer fixé selon la valeur locative, puis agit en fixation du nouveau loyer.

La société locataire s'y oppose en faisant valoir que l'accord du bailleur au changement d'activité est réputé acquis, faute pour lui d'avoir exercé dans un délai de deux mois la priorité de rachat qui lui est ouverte par la loi (art. L 145-51), de sorte qu'il ne peut plus invoquer ce changement à l'occasion du renouvellement pour solliciter le déplafonnement du prix du bail.

La Cour de cassation écarte l'argument : la cession du droit au bail en cas de retraite ou d'invalidité du locataire emporte, malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu'au terme du bail mais elle ne prive pas le bailleur du droit d'invoquer le changement de destination intervenu au cours du bail expiré au soutien de sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé. Il ne peut pas être déduit du non-exercice par le bailleur de son droit de rachat prioritaire ou de l'absence d'opposition en justice à la déspécialisation sa renonciation à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer.

Enfin, la locataire invoque en vain une violation de sa propriété commerciale protégée par l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention de sauvegarde des droits de l'Homme : la propriété commerciale du locataire d'un bail commercial s'entend du droit au renouvellement du bail commercial, de sorte que l'atteinte alléguée par la locataire, ne concernant que le prix du loyer du bail renouvelé, n'entre pas dans le champ de cette protection.

A noter :

Le locataire peut à certaines conditions modifier son activité selon une procédure dite de « déspécialisation », laquelle lui permet d'adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires (déspécialisation partielle ou restreinte : C. com. art. L 145-47) ou de transformer son fonds (déspécialisation plénière : C. com. art. L 145-48).

Un troisième régime de déspécialisation est prévu lorsque cette transformation est motivée par le départ en retraite ou l'incapacité physique du locataire (C. com. art. L 145-51). Le bailleur dispose dans ce cas d'une priorité de rachat qu'il doit exercer dans un délai de deux mois à compter de la signification (art. L 145-51, al. 1).

Ce régime est autonome par rapport aux procédures de déspécialisation partielle et plénière. Ainsi, dans ce cadre (et contrairement à la déspécialisation plénière), le bailleur ne peut pas invoquer le changement d'activité pour obtenir une augmentation immédiate du montant du loyer car une telle augmentation, en rendant la cession plus difficile, irait à l'encontre de l'esprit du texte, qui est de la faciliter. En revanche, cet objectif ne fait pas obstacle à ce que le changement d'activité puisse être invoqué par le bailleur lors du renouvellement du bail comme motif de déplafonnement du loyer en cas de modification notable de l'activité (C. com. art. L 145-33 et L 145-34). C'est cette solution que la Cour de cassation pose en principe dans l'arrêt commenté, pour la première fois à notre connaissance (déjà en ce sens : CA Paris 20-5-2020 n° 18/19050 : RJDA 4/20 n° 218 ; CA Paris 18-9-2008 n° 07-20720). La Haute Juridiction précise que le non-exercice par le bailleur de son droit de rachat ou son absence d'opposition à la cession ne le prive pas de la faculté de demander la revalorisation du loyer à occasion de son renouvellement.

2° S'agissant de la « propriété commerciale » du locataire commercial, protégée par la convention européenne des droits de l'Homme, la Cour de cassation reprend une définition déjà posée auparavant (Cass. 3e civ. 11-3-2021 n° 20-13.639 FS-PL : RJDA 6/21 n° 446). La décision commentée montre que cette propriété commerciale doit être combinée avec le droit de propriété du bailleur.

Documents et liens associés

Cass. 3e civ. 15-2-2023 n° 21-25.849 FS-B, Sté Leopol c/ O.