Lorsque l’acheteur et le vendeur d’appartements donnés en location s’entendent pour ne pas faire réaliser les diagnostics techniques, le notaire doit informer l’acheteur sur le risque de voir engagée sa responsabilité par les locataires en cas de découverte d’un défaut.
Une SCI acquiert l’usufruit d’un immeuble à usage d’habitation comportant des appartements objets de baux en cours au jour de la vente. Les parties n'ont pas souhaité faire réaliser les diagnostics techniques. Quelques années après, un locataire se plaint de désordres affectant son appartement et des diagnostics sont réalisés, qui révèlent notamment la présence de plomb et d'amiante, ainsi que la non-conformité des installations électriques. La SCI agit alors en responsabilité contre le notaire ayant établi l’acte de vente.
Une cour d’appel écarte la responsabilité du notaire aux motifs que l’acte de vente indique :
- d’une part, qu'aucun état concernant l'amiante, le plomb et la conformité des installations électriques n'a été établi conformément à la volonté des parties et que le notaire a néanmoins rappelé les conséquences engendrées par cette absence d'état, à savoir l'application des dispositions du Code civil en matière de vices cachés ;
- d’autre part, que le vendeur renonce à produire un état parasitaire, déclarant avoir été averti par le notaire qu'il ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés en cas de présence de termites.
Cette décision est cassée par la Haute Juridiction. Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il prête son concours. Or il ne résultait pas de ces énonciations que le notaire avait précisément appelé l'attention de la SCI, acquéreuse et bailleresse de plusieurs appartements, sur le risque, en l'absence de fourniture par les vendeurs des diagnostics prévus par la loi, de voir engagée sa responsabilité en cas de découverte d'amiante, de plomb ou de parasites et de non-conformité des installations électriques en sa qualité de bailleresse.
A noter :
Le notaire, rédacteur d’un acte, est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l’acte par lequel elles s’engagent (notamment, Cass. 1e civ. 1-2-2023 no 20-16.905 F-D ; Cass. 1e civ. 23-11-2022 no 19-24.632 FS-D). Il incombe au notaire de prouver l’exécution de son devoir de conseil (Cass. 1e civ. 25-2-1997 n° 94-19.685 : Bull. civ. I n° 75 ; Cass. 1e civ. 8-1-2020 no 18-23.948 F-D : RJDA 4/20 n° 235). A cette fin, l’acte énonce souvent, comme dans le cas présent, les avertissements donnés par le notaire aux parties.
En l'absence d'un constat ou état en cours de validité relatif à l'amiante, au plomb, aux termites, aux installations de gaz et d'électricité ainsi qu'aux installations d'assainissement non collectif, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (CCH art. L 271-4, II). Le notaire avait bien en l’espèce informé le vendeur des conséquences encourues à défaut de réalisation des diagnostics.
Mais il avait omis d’informer la SCI ayant acquis l’usufruit des appartements sur les risques auxquels elle s’exposait en tant que bailleresse. En effet, en cas de démembrement de propriété, c'est l'usufruitier qui a la qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien (C. civ. art. 595, al. 1).
Document et lien associés :
Cass. 1e civ. 11-3-2026 n° 24-20.656 F-D, Sté LJR Catinat2 c/ X
