Est tardif le repentir du bailleur exercé alors que le locataire s'est engagé six mois plus tôt dans un processus tendant à la fermeture irréversible de son exploitation en effectuant des démarches préalables et nécessaires à son départ.
Dix mois après avoir notifié à son locataire un refus de renouvellement du bail commercial avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, un bailleur exerce son droit de repentir le 29 janvier 2024.
Jugé que l'exercice de ce droit de repentir est privé d'effet car, à la date où il a été effectué, le locataire avait déjà engagé un ensemble de démarches nécessaires et préalables à son départ des locaux, largement rendues publiques et ne pouvant pas être légitimement ignorées par le bailleur, ces démarches étant irréversibles et rendant impossible la continuation de l'exploitation du fonds dans les locaux : à compter du 21 juin 2023, le locataire avait informé sa clientèle, publiquement (sur les réseaux sociaux et sur le site internet de sa boutique) et à plusieurs reprises, de la fermeture définitive de sa boutique à la fin de l'année 2023 en raison du non-renouvellement de son bail ; il avait procédé à la liquidation de son stock en bradant les prix de ses produits pour les écouler ; il avait réclamé le bénéfice de ses droits à la retraite complémentaire le 7 décembre 2023, avait cessé totalement l'exploitation de son fonds le 2 janvier 2024 et cessé d'occuper les locaux le 25 janvier 2024 en fermant sa ligne téléphonique à cette date.
A noter :
Le bailleur qui a refusé le renouvellement d'un bail commercial en offrant une indemnité d'éviction peut revenir sur sa décision et proposer le renouvellement (droit de « repentir »), seulement si le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation (C. com. art. L 145-58). L’absence de l’une de ces conditions rend irrecevable le droit de repentir (Cass. 3e civ. 24-4-1970 n° 68-13.653 : Bull. civ. III n° 278). Celui-ci ne peut donc plus être utilement exercé si le locataire a quitté les lieux en exécution du congé lui refusant le renouvellement du bail ou s’il a acquis ou loué un autre local pour s’y réinstaller (notamment, Cass. 3e civ. 18-7-2000 n° 99-10.791 FD).
Même s’il n’y a pas libération effective et complète des locaux, le locataire n’est plus considéré comme étant encore dans les lieux dès lors qu’il a engagé un processus irréversible de départ des lieux (Cass. 3e civ. 10-3-2010 n° 09-10.793 FS-PB : RJDA 5/10 n° 482 ; Cass. 3e civ. 1-10-2014 n° 13-17.114 FS-PB : RJDA 3/15 n° 165). Le jugement ci-dessus constitue une illustration de ce principe.
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